• Mauvais DPE signifie travaux obligatoires. Dans quels cas ?
• Quelles sont les conséquences d’un mauvais DPE ?
- Conséquences en cas de vente
- Conséquences en cas de location
• Mauvais DPE : dans quel cas les travaux sont-ils obligatoires ?
- En cas de vente
- En cas de location
Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est obligatoire quand on veut vendre ou louer un bien immobilier.
Ce document qui classe le logement en évaluant sa performance énergétique et son impact sur le climat, permet de savoir si la maison ou l’appartement est énergivore ou économe.
Si le classement n’est pas satisfaisant, on parle de mauvais DPE, mais mauvais DPE veut-il dire travaux obligatoires ?
Que faut-il faire en cas de mauvais DPE ?
Revenus-Locatifs.com vous répond.
Un DPE est considéré mauvais quand il est classé F ou G.
Le classement du DPE a un impact direct sur la valeur du bien immobilier.
Si l’on estime que les biens classés de A à C peuvent voir leurs prix à la vente boostés de 10% à 5% et ceux classés de D à G subir une décote allant de -10% à -15%, ces chiffres varient selon les villes.
Toutefois, on observe deux phénomènes contradictoires pour les passoires thermiques (logements classés F et G).
De nombreux propriétaires ne voulant, ou ne pouvant pas, effectuer de travaux de rénovation énergétique, ont souhaité se « débarrasser » de leurs biens énergivores et ont consenti un effort important sur le prix de vente car ils se trouvaient en situation de forte concurrence.
Dans ce contexte, les acteurs du marché de l’acquisition de biens à destination locative se sont rués sur ces bonnes affaires car ils avaient les moyens et les connaissances techniques nécessaires pour effectuer des travaux de rénovation énergétique, en bénéficiant d’aides comme MaPrimeRénov’, et agrandir leur parc locatif, pour un retour sur investissement relativement rapide.
Résultat : la décote est devenue moins importante dans les communes qui connaissent une forte demande.
Les passoires thermiques sont dans le viseur de l’État qui durcit les mesures à leur encontre, pour inciter les propriétaires bailleurs à diminuer les dépenses liées à l’énergie et l’émission de gaz à effet de serre.
- Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés DPE F ou G ne peut plus être augmenté.
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements qualifiés d’énergétiquement indécents (plus de 450 kWh/m2/an) ne peuvent plus être loués.
L’interdiction de location sera étendue en 2025 à tous les logements classés G, en 2028 à ceux classés F et en 2034 à ceux classés E.
Les règles sont différentes selon qu’il s’agit de vente ou de location.
Le DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour vendre un bien immobilier mais, en cas de mauvaise note, légalement, rien n’oblige le vendeur à effectuer des travaux.
Bon à savoir : À compter du 1er avril 2023 un nouveau document, l’audit énergétique, devra obligatoirement être réalisé préalablement à la mise en vente de logements classés F ou G.
L’audit énergétique comprend :
- Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d'éclairage).
- Une estimation de la performance du bâtiment, s'appuyant sur le DPE.
- Des propositions de travaux permettant d'atteindre l'amélioration (au moins deux scénarios de travaux à réaliser en une ou plusieurs étapes pour améliorer l’étiquette du DPE).
Pour chaque étape du parcours de travaux l'audit doit fournir, pour ses principales informations :
- L'estimation des économies d'énergie.
- L'estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts.
- L’estimation du montant des travaux.
- La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
Cette obligation s’appliquera ensuite :
- À partir du 1er janvier 2025, aux habitations classées E
- À partir du 1er janvier 2034, aux habitations classées D
Le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour les biens mis en location et doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire.
Un mauvais DPE peut être synonyme de travaux obligatoires.
- Depuis le 24 août 2022 des travaux de rénovation énergétique sont obligatoires pour les propriétaires bailleurs d’un logement classé F ou G, qui souhaitent augmenter leur loyer lors du renouvellement de bail ou de nouvelle location.
- Depuis le 1er janvier 2023, l’interdiction de louer qui frappe les logements situés au plus bas de l’étiquette G, oblige leurs propriétaires bailleurs à effectuer des travaux pour améliorer leur classe énergétique et pouvoir continuer à les louer.
- Cette obligation de travaux touchera en 2025 tous les logements classés G, en 2028 ceux classés F et en 2034 ceux classés E.
Bon à savoir :
Un candidat locataire est en droit de refuser de louer le logement et d’en rechercher un moins énergivore en cas de mauvaise note.
Le locataire d’un logement ayant un mauvais DPE n’est pas autorisé à demander une réduction de loyer.
La priorité est à donner aux travaux d’isolation thermique et à l’amélioration de l’aération et de la ventilation :
- Remplacement des fenêtres par du double ou du triple vitrage.
- Isolation des combles, des murs, des sols...
- Installation d’une VMC performante.
Il est également recommandé de choisir des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude respectueux de l’environnement, comme une pompe à chaleur si c’est possible...
Des radiateurs à inertie sont une solution économique et performante.
Le refroidissement du logement est peut-être, lui aussi, énergivore : un volet roulant ou un masque végétal peuvent résoudre ce problème.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous faisons de la performance énergétique une priorité.
Les rénovations que nous effectuons dans les biens locatifs de nos clients investisseurs permettent de gagner de nombreux points de DPE : il est fréquent que des logements classés G atteignent des DPE B ou C et même A.
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