• Le taux de rendement interne : quelle est son utilité ?
• Calcul du taux de rendement interne : complexe mais complet
- Calcul du taux de rendement interne : le plus sophistiqué
- Calcul du taux de rendement interne : comprendre la VAN
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur de rentabilité primordial pour l’investissement immobilier.
Il s’agit d’une modélisation financière qui permet de calculer combien rapportera un investissement locatif.
Les investisseurs utilisent le TRI immobilier comme outil de pilotage, en amont de la prise de décision, pour comparer des biens et des scénarios d’investissement en anticipant leur rentabilité
Nous allons, dans cet article, détailler le calcul du taux de rendement interne car tout ce qui concourt à réaliser un investissement locatif rentable relève de la mission des créateurs de rentabilité que nous sommes.
Le TRI est moins connu et plus complexe que d’autres indicateurs comme le rendement brut, le rendement net et le rendement net après impôts.
Il analyse les flux sur de longues périodes et prend en compte :
- L’investissement réel de l’investisseur par rapport au montant de l’acquisition.
- L’effet de levier qui augmente la capacité d’investissement et impacte la rentabilité des capitaux propres investis.
- L’ensemble des flux de trésorerie de l’investissement.
- Le facteur temps (1 euro d’aujourd’hui n’aura pas la même valeur dans 10 ans).
- Calcul du rendement brut :
Rendement brut = (loyers bruts annuels hors charges x 100) / Prix d’achat
Un peu trop succinct : il ne prend en compte ni les charges locatives, ni la fiscalité, ni les flux de trésorerie.
- Calcul du rendement net :
Rendement net = (loyers réels annuels - charges réelles) x 100 / Prix d’achat réel (frais inclus)
Plus complet (il couvre même de possibles vacances locatives), mais il ne tient compte ni de la fiscalité, ni du choix de financement.
- Calcul du rendement net après impôts :
Rendement net après impôts = (loyers réels - charges réelles- impôts x 100) / Prix d’achat réel
Plus performant que le rendement net, mais il ignore l‘origine des fonds et les flux financiers à venir.
Le TRI a la particularité d’intégrer la durée de détention du bien et sa valorisation en cas de revente. En cela il se distingue des autres indicateurs car il permet de visualiser, dans le même temps, les flux financiers pendant la possession du bien et la valeur patrimoniale à la revente.
On peut résumer le TRI comme un taux annuel basé sur la totalité des encaissements liés à l’investissement locatif, jusqu’à la revente du bien.
- Mathématiquement, le TRI immobilier se modélise de la manière suivante :
FTp = montant du p-ième flux
p = numéro du FTp encaissé
N = nombre de Flux de Trésorerie (hors investissement)
I = investissement initial (à la date 0)
TRI = taux de rendement interne recherché
Personnellement, nous ne nous hasardons pas à nous lancer dans ce genre de calcul, même après avoir consulté « Les mathématiques pour les nuls » et nous conseillons d’utiliser les simulateurs avec guide disponibles sur internet.
Il suffit de renseigner des indications financières de base, telles que la valeur d’acquisition, le revenu imposable et le loyer escompté...
Excel dispose d’une formule de calcul du taux de rendement interne.
Il est important de comprendre que le taux de rendement interne correspond à un taux pour lequel la VAN (Valeur Actuelle Nette) est nulle.
C’est un montant qui indique la valeur du bien à un instant T (celui de son calcul).
Il permet de connaître le seuil d’équilibre entre le montant de l’investissement et les flux de trésorerie actualisés.
- Formule la plus générique de calcul de la VAN (il en existe d’autres légèrement modifiées) :
VAN = valeur actuelle nette
t désigne la période en cours, t = 0 étant le moment de la prise de décision
T désigne la dernière période, dite horizon
CFt est le flux net de trésorerie pour la période t : recettes moins dépenses
k est le taux d’actualisation choisi
Prenons l’exemple d’un bien immobilier locatif que l’on souhaite acquérir en 2022, tous frais compris, pour 100 000 €.
Montant du loyer mensuel envisagé : 500 €.
Revente potentielle en 2031 sans plus-value (pour simplifier les calculs).
Envisageons deux possibilités :
- 1. Financement par apport personnel.
- 2. Emprunt > Taux d’intérêt annuel : 2% sur 10 ans, soit des mensualités de 900 €.
Calcul de la rentabilité avec la formule du rendement brut
(qui ne tient pas compte de la méthode de financement) :
(500 x 12) x 100 / 100 000 = 6%
Comparons avec le TRI.
- Hypothèse 1 : apport en fonds propres
• Flux de trésorerie 2022 : 100 000 € d’apport – 6 000 € de revenus locatifs = - 94 000 €
• Flux de trésorerie annuel 2023 à 2030 : + 6000 €
• Flux de trésorerie 2031 (revente sans plus-value) : 106 000 €
Le taux de rendement interne est calculé à 6,92 %
- Hypothèse 2 : Emprunt
• Flux de trésorerie 2022 : - 11 040 € d’emprunt + 6 000 € de revenus locatifs = - 5 040 €
• Flux de trésorerie annuel 2023 à 2030 : - 5 040 €
• Flux de trésorerie 2031 (revente sans plus-value) : 94 460 €
Le taux de rendement interne est calculé à 14, 53%
Contrairement aux autres taux de rendement, le TRI immobilier intègre la méthode de financement.
- Dans l’hypothèse de l’apport en fonds propre, l’épargne de l’investisseur a connu une perte sèche de 100 000 € qu’il aurait pu faire fructifier.
- Dans l’hypothèse de l’emprunt, le TRI ne prend pas seulement la trésorerie inférieure en compte mais aussi l’épargne qui ne diminue que de 5040 € par an et permet d’autres investissements.
D’où toute l’importance d’effectuer le calcul du taux de rendement interne.
Pour être efficace, le taux de rendement interne exige un bon sens de l’anticipation.
Aussi, nous nous tenons à la disposition des investisseurs désireux de réaliser des opérations rentables pour définir avec eux les différentes informations financières nécessaires au calcul du TRI immobilier : part des fonds propres, modalités de l’emprunt, évaluation du loyer, durée de détention et plus-value à la revente, etc.)
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