Parce qu’il est obligatoire qu’un dossier de diagnostic technique soit remis au locataire au moment de la signature du contrat de bail, l’absence de diagnostic location peut exposer le bailleur à des sanctions.

La politique volontariste menée par le gouvernement afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter les émissions de gaz à effet de serre, fait du DPE (diagnostic de performance énergétique) une des pièces maîtresse de ce dossier.
Aussi, il est impératif d’accorder une importance toute particulière à sa présence et à sa conformité, et ce, particulièrement depuis les modifications qu’il a connues ces deux dernières années.

Un contrat de bail sans DPE peut être considéré caduque et dénoncé à tout moment.
Un bailleur qui conclurait une location sans DPE serait dans l’illégalité. 

Nous allons voir que l’absence de DPE peut coûter cher et que le locataire d’une location sans DPE est en droit d’avoir recours à la justice pour être indemnisé.

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I. Un bail sans DPE peut-il être caduque et donc annulé ?

Si le locataire parvient à prouver que l’absence ou la non-conformité du dossier de diagnostic technique, et particulièrement celle du DPE, est due à la volonté du bailleur de le tromper, le dol peut être caractérisé puisqu’il y a comportement frauduleux dans le but de sciemment induire le locataire en erreur, afin d’obtenir son consentement et conclure le contrat de bail, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé.

Toutefois la nullité du contrat de bail n’est pas une conséquence obligatoire de l’absence ou de la non-conformité de diagnostic de performance énergétique.
Démontrer que ces manquements provoquent un désagrément, connu du bailleur et délibérément dissimulé au locataire, qui aurait pu compromettre son consentement, parce que déterminant, n’est pas toujours aisé.

Dans le cas de nullité du contrat de bail prouvée et prononcée, le locataire est en droit de quitter le logement et d’exiger la restitution des loyers qu’il avait versés.
Comme nous l’annoncions en introduction, la location sans DPE peut coûter cher aux bailleurs.

Le dossier de diagnostic technique location doit également contenir le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic ERP (état des risques et pollutions) et dans certains cas, les diagnostics gaz et électricité et le diagnostic Bruit.

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II. La location sans DPE peut-elle entraîner une réduction de loyer ?

Un bail de location auquel n’est pas annexé le dossier des diagnostics techniques et énergétiques ou en présentant des délibérément incorrects peut avoir pour intention de dissimuler une différence entre la valeur réelle du bien et celle pour laquelle le locataire avait loué le logement.

Un DPE falsifié ou absent peut faire passer un logement particulièrement énergivore pour un logement énergétiquement vertueux et avoir pour conséquence des factures de consommation d’énergie très élevées.
Une réduction du montant du loyer peut alors être ordonnée par un juge.

Nous rappelons que différentes mesures corrèlent performance énergétique et montant des loyers, voire autorisation de louer :
- Interdiction, depuis le 24 août 2022, d’augmenter le montant des loyers des logements classés F et G (très peu performants et extrêmement peu performants)
- Interdiction, à partir du 1^er janvier 2023, de louer les passoires thermiques.

Cette interdiction sera étendue :
- À partir du 1^er janvier 2025, aux logements classés G.
- À partir du 1^er janvier 2028, aux logements classés F.
- A partir du 1^er janvier 2034, aux logements classés E (peu performants).

III. Quelles sont les sanctions pénales pour absence de DPE ?

Au-delà des conséquences que nous venons d’évoquer et du possible versement de dommages et intérêts au locataire si aucun accord à l’amiable n’est trouvé entre les deux parties, l’absence de DPE ou de DPE établi par un diagnostiqueur non professionnel expose à des sanctions pénales. 

Récapitulatif des sanctions selon la nature et l’origine de la faute.

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IV. À qui avoir recours pour une location sans DPE ou un DPE erroné ?

Le premier réflexe doit être de tenter une conciliation devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) où est situé le logement, afin de trouver une solution sans devoir en passer par les tribunaux.

Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut engager des poursuites judiciaires pour une location sans DPE ou pour un diagnostic erroné, en s’adressant à un avocat en droit de l’immobilier.

Pour éviter les mauvaises surprises aux locataires, les baux qui deviennent caduques, le versement de dommages et intérêts et les sanctions pénales que peuvent encourir les bailleurs, le service de gestion locative de Revenus-Locatifs.com veille toujours à ce qu’un dossier de diagnostic technique, avec DPE conforme, soit annexé au contrat de bail.

N’hésitez pas à faire appel à nos experts pour un investissement locatif rentable et serein.