Réaliser un achat immobilier dans l’ancien permet de cumuler les avantages de l’ancien et de la rénovation.
C’est une opération avantageuse à plusieurs niveaux, que ce soit pour y habiter, pour réaliser un investissement locatif ou une opération d’achat revente.
Prix d’acquisition, travaux, réduction d’impôts, aides au premier achat, avantages fiscaux... nous allons faire le tour du futur propriétaire en passant par les frais de notaire et d’autres spécificités à connaître pour réussir son achat immobilier dans l’ancien.
Un logement ancien est un logement construit depuis plus de cinq ans ou qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, succession, donation...), quel que soit son âge.
Les biens construits il y a une dizaine d’années, dits « récents », sont donc des biens anciens.
Les achats dans l’immobilier ancien avec travaux sont fréquemment affaire de coup de cœur (charme, emplacement...) alors que ceux dans le neuf relèvent davantage de la raison (fonctionnalité, confort...).
Aussi, il ne faudrait pas que ce coup de cœur empêche d’être vigilant et d’effectuer des vérifications pour déceler d’éventuels problèmes.
De la toiture à la cave, rien n’est à négliger :
- Les constructions possèdent-elles les permis et autorisations nécessaires ?
- Ont-elles été réalisées dans les règles de l’art ?
- Il ne faut pas hésiter à visiter le bien avec un professionnel pour contrôler l’état des murs, des sols et des plafonds, celui de la charpente, de la plomberie, de l’installation électrique, etc.
La qualité des travaux est une condition sine qua non de la création d’une plus-value et il est impératif d’évaluer l’ampleur de ceux qui seront à réaliser, d’anticiper leur durée et de les confier à des artisans qualifiés.
Pour éviter toute mauvaise surprise à postériori, un dossier de diagnostic technique (DDT) contenant tous les diagnostics obligatoires doit être fourni lors de la promesse ou du compromis de vente du bien et au plus tard lors de la signature de l'acte de vente définitif.
Il est indispensable que l’acheteur s’assure de sa présence et prenne le temps d’examiner chacun des postes avec attention.
Contenu du DDT :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
- État de l’installation intérieure de l’électricité, si elle a plus de 15 ans.
- État de l’installation intérieure du gaz, si elle a plus de 15 ans.
- État relatif à la présence de termites.
- ERP. État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Diagnostic Bruit.
À partir du 1er avril 2023, les vendeurs des logements ayant un DPE F ou G, dont la promesse de vente ou, à défaut, l’acte de vente, est signé à partir du 1er septembre 2022, auront l’obligation de réaliser un audit énergétique.
Celui-ci fournira une analyse des performances énergétiques, identifiera les travaux à réaliser et détaillera les coûts à prévoir.
Contenu de l’audit énergétique, selon Service-Public.fr :
- Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d'éclairage).
- Une estimation de la performance du bâtiment, s'appuyant sur le DPE.
- Des propositions de travaux permettant d'atteindre l'amélioration (au moins deux scénarios de travaux à réaliser en une ou plusieurs étapes pour améliorer l’étiquette du DPE).
Pour chaque étape du parcours de travaux l'audit doit fournir, pour ses principales informations :
- L'estimation des économies d'énergie.
- L'estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts.
- L’estimation du montant des travaux.
- La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
- Des prix plus intéressants que dans le neuf.
- Une marge de négociation plus importante.
- Les travaux permettent d’aménager le logement comme on le souhaite.
- Possibilité d’obtenir des aides financières.
- Certains travaux sont déductibles des impôts dans le cadre d’un investissement locatif.
- Plus-value à la revente.
La plus-value est une notion clé pour un achat immobilier dans l’ancien et il est reconnu que les plus importantes s’obtiennent grâce aux travaux.
- Prêts aidés moins nombreux que dans le neuf.
- Difficulté d’évaluer le montant réel des travaux nécessaires.
- Consommation énergétique plus élevée.
- Frais de notaire pour un achat immobilier dans l’ancien plus importants que dans le neuf.
Pour l’achat dans l’ancien, les frais de notaire, qui comprennent les émoluments du notaire, une taxe départementale, une taxe communale et une taxe nationale, s’élèvent de 7 à 8% du montant du bien.
La seule taxe prélevée dans le neuf est celle de publicité foncière pour des frais de notaires allant de 2 à 3% du prix du bien.
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L’investissement locatif dans l’immobilier ancien offre de nombreuses solutions de réductions d’impôts quand on réalise des travaux de rénovation.
Conditions :
- Les travaux doivent représenter 25% de l’investissement global.
- Le bien doit être situé dans une ville éligible.
- Conditions de montant du loyer, de durée de location et de ressources du locataire.
Avantage fiscal :
- Réduction d’impôt allant jusqu‘à 25% de la valeur du bien (12% les six premières années de location, 6% les trois suivantes, 3% les trois dernières).
Conditions :
- Le bien doit être situé dans un secteur relevant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP).
- Travaux effectués par un architecte des bâtiments de France, dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre ans.
- Bien loué pendant neuf ans.
Avantage fiscal :
- Réduction d’impôt de 22 % de la valeur du bien en PVAP et de 30% en secteur PSMV.
• Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)
Conditions :
- Le bien doit être loué meublé.
- Être imposé au régime réel simplifié.
Avantage fiscal :
- Les travaux de rénovation donnent lieu à un amortissement qui fait baisser le montant de l’impôt et qui, cumulé avec le déficit LMNP, peut aller jusqu’à son effacement.
• La location nue
Conditions :
- Le bien doit être loué nu.
- Être imposé au régime réel simplifié.
Avantage fiscal :
- Les travaux de rénovation peuvent créer un déficit foncier qui fait baisser le montant de l’impôt et peut aller jusqu’à son effacement.
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Il existe plusieurs aides à l’achat dans l’ancien qui viennent alléger le montant de l’emprunt :
• Le prêt à taux zéro (PTZ)
Conditions :
- Être primo-accédant.
- Conditions de ressources.
- Réservé à l’achat de la résidence principale.
- Le bien doit être situé dans les zones B2 et C du dispositif.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % de la transaction et permettre d’atteindre certaines performances énergétiques.
Avantage :
- Ne requiert aucun remboursement d’intérêts.
• Le prêt d’accession sociale (PAS)
Conditions :
- Réservé à l’achat de la résidence principale et aux travaux.
- Conditions de ressources.
Avantages :
- Maintien des aides au logement.
- Taux plus intéressant que ceux du marché.
- Frais de dossiers limités.
- Émoluments du notaire réduits.
• Le prêt action logement
Conditions :
- Réservé à l’achat de la résidence principale.
- Conditions de ressources.
- Ne peut excéder 4000 €.
Avantages :
Jusqu’à 25 ans avec un taux d’intérêt de 0,5%.
• Le Prêt épargne logement (PEL)
Conditions :
- Réservé à l’achat de la résidence principale ou aux travaux.
- Être détenteur d’un compte épargne destiné à l’obtention d’un prêt à taux d’intérêt réglementé.
Avantage :
- Prêt à taux d’intérêt réglementé.
À l’heure où le gouvernement prend de nombreuses dispositions pour inciter à réduire la consommation énergétique et limiter les émissions de gaz à effet de serre, les travaux de rénovation énergétique prennent une importance toute particulière dans l’immobilier ancien.
Certains biens anciens nécessitent la réalisation de travaux importants pour être mis aux normes énergétiques.
Il faut compter environ 280 € du m2, et même au-delà, pour passer d’un DPE F ou G, qui caractérise les passoires thermiques, à la classe E située juste au-dessus.
Ces frais supplémentaires sont à prendre en compte dans le prix de revient définitif du bien et peuvent compromettre son acquisition.
Les bailleurs doivent savoir que :
- Ils ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F depuis le 24 août 2022.
- Les logements ayant dépassé le seuil d’indécence énergétique (haut de la classe G) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2023.
- Les interdictions de location vont aller en s’amplifiant jusqu’en 2034.
À eux de mettre en regard la marge de négociation que permet l’achat d’une passoire thermique et les frais qui seront nécessaires pour pouvoir la proposer à la location, afin de déterminer si son acquisition se révèle ou non rentable.
• L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Conditions :
- Réservé aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).
Avantages :
Peut aller jusqu’à 30 000 € (voire 50 000 €) et ne requiert aucun remboursement d’intérêts.
• MaPrimeTRénov’ (anciennement CITE)
Conditions :
- Réservé aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).
- Calculée en fonction des revenus des ménages.
Avantages :
- Prise en charge du montant des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 40%, 60%, 75% et même 90%.
• Loc’Avantages
Conditions :
- Logement mis en location.
- Conditions de ressources et de montant du loyer.
Avantages :
- Jusqu’à 15 000 € d’aide pour des travaux de rénovation énergétique.
- Jusqu’à 28 000 € pour des travaux lourds de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé.
Loc’Avantages permet également de réduire jusqu’à 35% le montant de l’impôt (40% avec intermédiation locative)
• Aides des collectivités locales
Les collectivités territoriales (communes, communautés de communes, départements, régions) proposent des dispositifs locaux pour encourager les travaux de rénovation énergétique dans l’immobilier ancien.
Travaux d’entretien et de réparation courants :
- Remise en état du gros œuvre.
- Réparation ou remise en état du système de chauffage et de production d’eau chaude.
- Travaux d’isolation.
- Rénovation de l’installation électrique.
- Rénovation du réseau d’eau.
- Planchers, plafonds.
- Etc.
Travaux d’amélioration :
Il s’agit des travaux qui améliorent le confort du logement par l’ajout d’équipements ou d’éléments nouveaux.
Voilà ce qu’il faut savoir pour réussir son achat immobilier dans l’ancien avec travaux.
Les experts de Revenus-Locatifs.com réalisent, pour leurs clients investisseurs, de très nombreuses acquisitions dans l’immobilier ancien en Île-de-France et suivent les travaux de rénovation jusqu’à la mise en location.
N’hésitez pas à les contacter.
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