Quand l’inflation ne semble pas marquer un véritable reflux, que les taux de crédit restent élevés, que les taux d’usure sont considérés, trimestre après trimestre, insuffisamment relevés, que l’incertitude économique s’installe, que l’encadrement des loyers concerne de nombreuses communes, que la rénovation énergétique bride la liberté de louer... les investisseurs se posent des questions :

- Où va l’investissement locatif en 2023 ?
- Est-il encore rentable de réaliser un investissement locatif en 2023 ?
- À quelles nouveautés s’attendre en 2023 pour l‘investissement locatif ?

Faisons un point de situation. 

Pourquoi faire un investissement locatif en 2023 ? 

S’il est vrai que le tableau que nous venons de dresser n’incite pas à un optimisme débridé, la réalité des faits est bien plus rassurante et peut justifier de faire un investissement locatif en 2023.

• L’investissement locatif en 2023 : une valeur refuge

Plus le contexte économique est incertain, plus l’investissement locatif fait figure de valeur refuge car il présente une plus grande sécurité que les placements financiers. 

Chez Revenus-Locatifs.com, il offre un rendement de 7% en moyenne et peut même dépasser les 9%.

Nous incitons les investisseurs à privilégier l’exploitation de leur bien locatif en colocation et coliving, car l’engouement toujours croissant, et qui s’est encore vérifié tout au long de l‘année 2022, pour ces modes de location qui procurent un rendement locatif supérieur à celui de la location classique, est une véritable aubaine pour les propriétaires-bailleurs.

Sans oublier que les caractéristiques de confort de certains colivings (home cinéma, salle de sport...) peuvent justifier un dépassement des loyers encadrés.

• Régimes fiscaux avantageux et mécanismes de défiscalisation

Des statuts très avantageux, comme celui de LMNP (loueur en meublé non professionnel), dont les seuils micro-Bic ont été relevés, ainsi que des mécanismes de défiscalisation qui optimisent le rendement de l’immobilier locatif, sont reconduits pour 2023.

Nous aborderons en fin d’article les changements concernant les dispositifs de défiscalisation Pinel et Censi-Bouvard, ainsi que les nouveaux seuils micro-Bic pour 2023.

• La pierre encore et toujours attractive

C’est vers la pierre que se tournent en priorité les Français pour placer leur argent et investir. 

Elle arrive à la 1^ère place de leurs intentions d’investissement : 
- Immobilier : 60% (dont 20% pour l’investissement locatif)
‍- Livret d’épargne : 11%
- Assurance-vie : 9%
- Bourse : 6%

Ils la préfèrent aux autres actifs :
- À 93% pour son aspect concret
- À 87% pour sa rentabilité
- À 82% pour la sécurité du placement

Et, cette envie d’investir dans la pierre ne faiblit pas et reste profondément ancrée chez les Français qui, d’après une étude menée conjointement par Drimki et BVA, à partir de données du mois de novembre 2022, seraient 16% (près d’un sur six) à vouloir mener un projet immobilier en 2023.

Médicis, en s’appuyant sur la même étude, précisait que les moins de 35 ans étaient majoritaires chez les candidats à l’accession à la propriété.
25% d’entre eux désireraient acquérir leur résidence principale ou réaliser un investissement locatif en 2023.

Mais, il convient de nuancer ces chiffres, car la conjoncture évoquée en début d’article freine les ardeurs de plus d’un candidat à l’investissement immobilier :

- La part des cadres diminue avec 19% en novembre 2022 contre 34% en mars.
- 20% des Franciliens se positionnaient en faveur d’un projet immobilier en mars 2022. Ils n’étaient plus que 12% et 16% en moyenne dans tout l’hexagone, en novembre.
- Le pourcentage de primo-accédants désireux de devenir propriétaires est passé de 44% en mars 2022 à 33% fin novembre.

À l’opposé, les investisseurs sont sur une tout autre dynamique :
En novembre 2022, 24 % des Français interrogés souhaitaient acquérir un bien pour le louer, soit 9% de plus qu’au mois de mars. 

À noter également :
Sur ces investisseurs qui souhaiteraient se positionner durant l’année 2023, 32 % sont des CSP+ et les Franciliens sont représentés à 51 %.

Les raisons de cette appétence des investisseurs pour l’investissement immobilier locatif, s’expliquent facilement pour peu que l’on se penche sur le nouveau paysage de l’immobilier locatif en 2023.

Quelles nouveautés pour l’investissement locatif en 2023 ?

Tout d’abord, notons que le marché de l’immobilier en Île de France a trouvé un certain équilibre et que les investisseurs peuvent encore y réaliser de belles opérations.

La région est en pleine mutation et l’arrivée du super métro « Grand Paris Express » rend très attractives certaines zones qui, hier, étaient encore peu demandées. 
Mais il n’y a pas de temps à perdre.

- Petite couronne
‍Côté transactions, le marché des appartements est resté très dynamique en 2022 malgré un léger fléchissement par rapport à 2021. Celui des maisons, quant à lui, faute d’offres disponibles, a chuté.
Côté prix, ceux des appartements demeurent stables. On constate juste une légère baisse.  
Quant à ceux des maisons, ils ont grimpé sans toutefois être supérieurs à l’inflation.

- Grande couronne 
Si les prix des appartements se comportent, globalement, comme en petite couronne, ceux des maisons connaissent une augmentation de plus de 5%.

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• Une offre locative en baisse

Mais, le fait le plus marquant est la diminution des biens proposés à la location par suite de l’interdiction de location des logements les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) depuis le 1^er janvier 2023.
Et ce n’est qu’un début, la loi va aller en se durcissant jusqu’à l‘interdiction de location des DPE F en 2028 et des DPE E en 2034.

Là se trouve sûrement la grande nouveauté pour l’investissement locatif en 2023. 

En effet, la vente des passoires thermiques par des propriétaires qui ne veulent ou ne peuvent pas assumer les frais d’une rénovation énergétique, prend de plus en plus d’ampleur, entraînant une baisse de l’offre locative.

Il s’agit d’une véritable opportunité pour les investisseurs qui peuvent acquérir ces logements à des prix particulièrement compétitifs et les intégrer ensuite dans leur offre locative après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique.

• Changements dans les dispositifs de défiscalisation 

La deuxième nouveauté concerne les dispositifs de défiscalisation pour l’achat des logements neufs. 
Ces changements nous concernent peu car nous sommes spécialistes de l’investissement locatif en Île-de-France dans des logements à rénover.

Ce qu’il faut en retenir :

• Loi Pinel
- Le dispositif est maintenu, tel que nous le connaissons, jusqu’au 31 mars 2023. 
- Ensuite les taux de réduction d’impôt iront en diminuant jusqu’à la fin 2024, qui verra le Pinel classique s’éteindre.
- Depuis le 1^er janvier 2023, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, le Pinel Plus, permet le maintien des déductions fiscales à taux plein mais avec de nouveaux critères de performance énergétique, de qualité d’usage et environnementaux 

Les mesures du Pinel Plus sont particulièrement contraignantes, mais tout ce qui permet de réaliser un engagement citoyen à faible impact environnemental et d’offrir un excellent niveau de qualité de vie aux locataires, va dans le bon sens, à condition de ne pas rendre l‘investissement immobilier impossible.

Comme toujours, c’est une question de dosage...

• Loi Censi -Bouvard
- Le dispositif dédié à l’investissement locatif en résidences de services a pris fin le 31 décembre 2022.

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LMNP : nouveaux seuils micro-Bic pour 2023

Le seuil du régime micro-Bic qui permet aux loueurs de logements meublés de n’être imposés que sur 50% de leurs recettes locatives vient de passer de 72 600 € à 77 700 € (de 176 200 € à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés).

Alors, est-ce le bon moment pour investir ?

1. Investir c’est prévoir
S’il est vrai que les temps furent meilleurs, le marché en Île-de-France offre encore de belles opportunités pour qui sait se projeter sur le tracé du Grand Paris Express, où se trouvent de nombreuses villes où il faut investir en 2023.

2. Investir c’est aller de l’avant et être positif
Voir dans la rénovation énergétique la possibilité d’acquérir des biens au meilleur prix et d’offrir aux locataires des logements confortables et économes en énergie, plutôt que le seul aspect contraignant, c’est gagner sur deux tableaux : celui de l’écologie et celui de la rentabilité.

Alors, si vous aimez prévoir, aller de l’avant et être positifs, l’expertise de Revenus-Locatifs.com est celle qu’il vous faut pour réaliser vos investissements locatifs en Île-de-France en 2023.
N’hésitez pas à nous contacter.