L’achat revente immobilier consiste à acquérir un bien immobilier pour le revendre rapidement dans le but de générer une plus-value.
Cette activité présente des contraintes réglementaires qu’il est important de connaître avant de se lancer dans l’achat revente immobilier en tant que particulier.

Faire de l’achat revente immobilier est une activité souvent réservée aux marchands de biens et les particuliers doivent savoir qu’elle peut présenter certains risques.
Les opérations d’achat revente d’un bien immobilier sont considérées réalisées en tant que particulier quand elles sont ponctuelles et non spéculatives (changement de résidence principale, vente d’un bien dans le cadre de l’arbitrage du patrimoine immobilier locatif).

Quels sont les risques encourus en tant que particulier ?

Comme nous l’avons annoncé en préambule, faire de l’achat revente immobilier, et notamment en tant que particulier, expose à certains risques et exige de définir une stratégie en amont, d’étudier les différents statuts et leur incidence sur la fiscalité.

Les particuliers préfèrent généralement la stratégie buy and hold qui est avantageuse pour générer des revenus passifs dans le cadre de l’investissement locatif.
Aussi, doivent-ils se poser les bonnes questions :
Est-il pertinent de créer une entreprise pour exercer cette activité ?
S’agit-il de réaliser des opérations ponctuelles ou d’une activité destinée à devenir régulière ?

Contrairement aux professionnels qui possèdent une connaissance concrète de la réalité du marché, de ses tendances et de l’ensemble des aspects juridiques et techniques, le particulier peut se retrouver face à plusieurs difficultés.
L’une des principales est un délai trop important entre l’achat et la revente qui conduit à des situations financières délicates pour les acheteurs particuliers.

Savoir mettre en vente au bon moment (qui peut avoir lieu avant la fin même des travaux) est une des clés de la réussite des marchands de biens.

Au-delà de ces remarques, les règles à respecter sont les mêmes que celles que nous appliquons pour réussir les projets d’investissement de nos clients :

- Définir la stratégie.
- Choisir le bon mode de financement.
- Ne faire aucune concession sur la qualité de l’emplacement
- Anticiper toutes les dépenses.
- S’entourer d’artisans sérieux si des travaux sont nécessaires.

Quel statut juridique adopter pour l’achat revente immobilier ?

La différence entre le particulier et le marchand de biens tient à l’intention spéculative et au caractère habituel de l’activité de ce dernier.
- Intention spéculative : l’acquisition doit être effectuée dans l’optique, avant même l’acte d’achat, de réaliser une plus-value conséquente à la revente. 
- Caractère habituel :  il est prouvé par le nombre (plusieurs biens immobiliers) et la fréquence (délai bref) des transactions.

S’il n’existe pas de règle absolue en la matière, on estime qu’un particulier qui achète, sur une période de deux ans, trois appartements et y réalise des travaux avant de les revendre peut être qualifié de marchand de biens et se voir réclamer un supplément d’impôt par l’administration fiscale. 

Les marchands de biens exercent leur activité :
• En entreprise individuelle :
- EIRL

• En société commerciale : 
- Actionnaire unique : SASU ou EURL.
- Plusieurs associés : SAS (le statut le plus fréquent), SARL.

Les différents statuts juridiques pour les particuliers

Pour revenir sur les risques que nous évoquions, il faut savoir qu’en faisant de l’achat revente immobilier en tant que particulier, on est responsable, sans limitation des dettes que l’on contracte et, selon le régime matrimonial, le conjoint peut également être tenu solidairement de leur remboursement.

Notons également que la plus-value est plus lourdement taxée que pour les marchands de biens. 

• La micro-entreprise

Sa création est relativement simple pour le particulier qui veut faire de l’achat revente immobilier et sa comptabilité est une simple comptabilité de trésorerie.
Elle est dispensée de la déclaration et du paiement de la TVA sur les ventes qu’elle génère mais l’entrepreneur n’est pas protégé personnellement et les travaux liés à l’entreprise ne sont pas déductibles.

Son chiffre d’affaires limité à 176 200 € correspond peu aux objectifs de l’activité d’achat-revente au-delà duquel on passe en entreprise individuelle.

• L’entreprise individuelle et les sociétés commerciales 

Exemples de statut juridique à choisir en tant que particulier :
- Entreprise individuelle : EIRL
- Sociétés commerciales : SASU ou EURL, SAS ou SARL.

Ces statuts juridiques conviennent bien à l’achat revente immobilier :
- L’engagement financier est limité à l’apport mis à la création de la société.
- Valeur annuelle du CA, non plafonnée.
- Charges déductibles.
- TVA facturée mais déductible.
- Imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur les revenus).

L’EIRL peut choisir le régime micro-entrepreneur.

• Et la SCI (société civile immobilière) ?

On ne peut pas exercer une activité d’achat revente immobilier en tant que particulier ou marchand de biens en SCI car la nature commerciale de l’activité est incompatible avec l’objet civil de la SCI. 

La SCI fait perdre certains avantages du marchand de biens et la requalification expose à des conséquences fiscales.

Achat revente immobilier fiscalité : TVA et plus-value

• La TVA

• Biens anciens dont la construction remonte à plus de cinq ans :
- Exonération pour la vente entre particuliers où par des marchands de biens.

• Biens terminés depuis moins de cinq ans, bâtiments anciens ayant fait l’objet d’importants travaux ou entièrement rénovés :
- Pas de TVA pour les ventes conclues entre particuliers 
- TVA à 20% (à la charge du vendeur) pour les ventes réalisées par des professionnels.
5,5% dans certains cas particuliers.

• Les plus-values

• Pour les particuliers.
- Pas de taxe sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale.
- Taxe de 36,2% (19% de forfait pour l’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux) sur la plus-value de la vente de la résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Abattements sur la taxe de la plus-value pour les particuliers, en fonction de la durée de détention. 
- Prélèvements sociaux : abattements à partir de la 6^e année et exonération complète après 30 ans)
- Impôt sur le revenu : abattements à partir de la 6^e année et exonération complète après 22 ans).

• Pour les marchands de biens.
Il est plus exact de parler de bénéfices que de plus-values car l’imposition est calculée sur les bénéfices réalisés sur l’exercice comptable.

- Les SAS et les SARL sont imposées à l’IS, toutefois les associés peuvent choisir l’IR pour les SARL. 
- Pour les SASU qui sont elles aussi, de plein droit, imposées à l’IS, l’associé unique a également la possibilité d’opter pour l’IR (les plus-values sont alors imposées dans la catégorie BIC).
- Pour les EURL, c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.

Nous avons longuement développé la fiscalité des marchands de biens dans un de nos précédents articles auquel nous vous invitons à vous reporter.

Faire de l’achat revente immobilier est un vrai métier et c’est celui des marchands des biens.
S’il peut représenter un moyen de gagner rapidement de l’argent, il peut également en faire perdre et les risques sont lourds quand on veut se lancer en tant que particulier.

N’hésitez pas à nous contacter si vous désirez connaître nos recommandations sur la meilleure stratégie à adopter et le statut le plus adapté à votre budget et vos objectifs.