Quand nous avions traité le sujet de la SCI (société civile immobilière), dans l’un des précédents articles de notre blog, nous avions précisé : « Elle n’a pas vocation à être unipersonnelle. Article 1832 du Code civil : “... la société est instituée par deux ou plusieurs personnes...” ».
En règle générale, quand le projet d’investissement immobilier comporte une seule personne, celle-ci achète en nom propre, ou crée une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou une SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle).
Le sujet de la SCI unipersonnelle (société civile unipersonnelle) est-il clos pour autant ?
Nous allons voir que non.
S’il est entendu qu’il faut au moins deux associés pour constituer une SCI, la SCI à associé unique ne peut donc pas exister.
D’ailleurs, si vous vouliez passer outre et en immatriculer une, le greffe du Tribunal de commerce rejetterait directement votre demande.
Mais, la création d’une SCI peut être avantageuse pour acquérir un bien immobilier, le gérer et faciliter la succession.
Alors, avant de renoncer à la création d’une société civile unipersonnelle, essayons de creuser le problème pour le résoudre.
1. Tout est question de répartition des parts.
La loi n’impose pas la détention d’un minimum de parts sociales pour être associé d’une SCI.
Elle ne peut pas vous empêcher d’en créer une, dans laquelle vous détiendriez 99% des parts sociales et un autre associé 1%.
Dans ce cas de figure, s’il ne s’agit pas de SCI unipersonnelle au sens strict de sa définition, on peut considérer que celle-ci en est une, dans les faits.
2. L’associé de la SCI peut être minoritaire et mineur
Si l’associé minoritaire est l’enfant mineur, non émancipé, de l’associé majoritaire, le parent associé majoritaire, en tant que représentant légal du mineur, effectue les formalités et signe en son nom les documents nécessaires à la création de la SCI.
Le parent associé minoritaire, qui se sera nommé gérant, pourra gérer seul la SCI jusqu’à la majorité de son enfant mineur.
Attention !
Si le déséquilibre des parts sociales est trop important, l’administration peut considérer qu’il y a abus de droit et requalifier l’associé minoritaire en prête-nom.
Pour éviter tout risque de requalification, il est préférable de nommer l’associé minoritaire gérant de la SCI.
Précisons également que l’enfant mineur ne peut pas exercer les fonctions de gérant.
Si un associé se retrouve seul, par suite du départ de l’autre associé, la SCI devient, de facto, une SCI unipersonnelle.
Le départ d’un associé d’une SCI n’a rien d’exceptionnel.
Les conditions de sortie ainsi qu’une clause d’exclusion sont prévues dans les statuts de la société civile immobilière.
Il existe plusieurs moyens pour sortir d’une SCI.
1. Le don des parts sociales à ses héritiers
Le don des parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans est permis entre un parent et chacun de ses enfants.
Dans ces conditions, les enfants sont exonérés du paiement des droits de mutation.
2. La cession des parts sociales
L’un des moyens les plus simples de sortir de la SCI.
Un des associés procède à la cession des parts qu’il détient et l’autre associé les lui rachète.
3. L’exercice du droit de retrait
Un associé sort de la SCI en récupérant les apports qu’il avait effectués au capital de la société lors de sa création.
4. Le décès de l’associé
L’associé restant rachète ses parts.
Il faut pour cela que les statuts de la société disposent d’une clause d’agrément et que l’associé vivant n’agrée pas les héritiers du défunt pour devenir ses nouveaux associés.
Si la SCI est devenue société civile unipersonnelle au cours de sa vie sociale, l’associé unique (qui en est également le gérant) dispose d’un délai d’un an pour intégrer un ou des nouveaux associés, en procédant à une cession de parts sociales.
S’il ne respecte pas cette règle, un tiers peut demander la dissolution et la liquidation de la SCI auprès du tribunal de commerce qui accordera un délai de 6 mois pour trouver de nouveaux associés.
Ce qui revient à un délai total de 18 mois pour régulariser.
Toutefois, il faut savoir que la SCI unipersonnelle peut souvent subsister malgré sa situation irrégulière car loi fait preuve d’une grande tolérance quand les parts sociales se trouvent, à terme, réunies en une seule main.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes à votre écoute et à votre disposition pour répondre aux questions que vous pouvez vous poser sur les différentes SCI et les meilleures solutions pour acquérir et financer un bien immobilier.
N’hésitez pas à nous contacter, nous vous accompagnerons avec plaisir sur le chemin de l’investissement immobilier rentable.
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