Acheter un appartement pour le louer quand on est novice en la matière peut se révéler :
1. Une tâche insurmontable.
Et, on ne passe jamais à l’action.
2. Une expérience malheureuse.
Et, on se jure de ne jamais recommencer.
3. Le début d’une belle aventure, enrichissante à bien des points de vue.
Et, l’on regrette de ne pas avoir commencé plus tôt.
Les centaines de clients que nous avons accompagnés pour acheter un bien pour le louer, se reconnaissent dans la troisième catégorie.
Nous allons, dans cet article, vous donner quelques conseils pour bien démarrer dans la carrière de propriétaire bailleur, même si vous craignez de ne pas en avoir les moyens. Car, oui, il est aussi possible d’acheter un appartement pour le louer sans apport.
Les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses
- Augmenter ses revenus avec les loyers.
- Diversifier son patrimoine.
- Optimiser son épargne.
- Préparer sa retraite.
- Réduire ses impôts.
- Transmettre son patrimoine...
Mais, acheter son premier bien ne s’improvise pas et il est impératif de prendre certaines précautions et de respecter 7 règles incontournables pour réussir son placement.
Avant toute chose, définir ses objectifs.
Tout commence par un bilan patrimonial. Ce sont les fonds disponibles, les revenus, la situation professionnelle et personnelle qui permettent de se fixer des objectifs réalistes que l’on pourra respecter.
Un investissement conçu pour une plus-value à long terme et une stratégie pour toucher immédiatement un cash-flow (liquidités encaissées tous les mois) important et revendre au bout de quelques années n’obéissent pas aux mêmes règles.
Rappel des revenus nécessaires pour emprunter dans l’immobilier : le taux d’endettement (assurance emprunteur compris) ne peut pas être supérieur à 35% du revenu net.
Il faut être certain de pouvoir tenir dans la durée.
La réussite d’un investissement locatif passe par la capacité à le financer dans la durée, aussi est-il nécessaire d’anticiper de combien on aura besoin pour vivre et de fixer le montant des mensualités du prêt en conséquence.
Passé la période de bonnes résolutions de départ, il faut être capable de « tenir la longueur ».
Si acheter un appartement pour le louer doit devenir se priver de tout et mal vivre pour assurer le remboursement mensuel de l’emprunt, l’opération est vouée à l’échec car, tôt ou tard, on risque de revendre à des conditions désavantageuses...
L’effort mensuel d’épargne doit rester réaliste pour pouvoir assurer la capacité de remboursement.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons nos clients dans la définition de leur stratégie d’investissement et leur démarche de financement.
Ne rien céder sur la qualité de l’emplacement.
Nous ne cessons de le répéter : une bonne stratégie d’investissement immobilier passe par le choix de l’emplacement. C’est une règle d’or, une règle incontournable.
Le bien doit être situé dans des zones où la demande locative est non seulement forte, mais a de l’avenir.
Réputation et fréquentation, transports en commun, commodités, équipements... le temps passé à bien « étudier » le quartier n’est jamais du temps perdu.
Investir c’est se projeter. Certaines villes en mutation prendront de la valeur dans les années qui viennent à l’exemple de celles d’Île-de-France qui seront desservies par le Grand Paris Express, à court ou moyen terme, et où nous recommandons d’investir.
Attention : certaines villes sont concernées par l’encadrement des loyers qui impacte négativement le cash-flow et la rentabilité.
Il ne coûte rien de faire une étude du marché locatif en consultant les annonces immobilières...
Après l’emplacement, choisir un couple état/superficie performant.
Si, sur nos conseils, nos clients investissent dans des logements bien situés mais à rénover, c’est pour pouvoir négocier le prix d’acquisition à la baisse et se diriger vers des superficies plus importantes.
La rénovation permet de mettre le logement en adéquation avec les normes de confort et de consommation énergétique et les tendances actuelles.
Sans oublier que les travaux donnent droit à des aides au financement et des réductions d’impôt.
Nous recommandons, dans la mesure du possible, d’acheter grand, pour répondre aux aspirations de la génération colocation et coliving.
Grande superficie à rénover + prix bas = rentabilité boostée.
Confier les travaux à des artisans sérieux.
Les travaux constituent souvent un des points de renoncement pour passer à l’acte et acheter un appartement pour le louer. C’est vraiment dommage...
Si l’on peut comprendre que le manque de temps et de compétences, les contraintes techniques et administratives, les autorisations d’urbanisme et autres formalités freinent bien des ardeurs, ils ne se dressent pas comme des obstacles insurmontables quand on les délègue à de vrais professionnels.
Comme nous l’avons évoqué dans la règle n° 4, ils représentent une étape importante de la construction de la future rentabilité.
Acheter un bien pour le louer mérite qu’on se fasse un peu violence pour se mettre en quête d’artisans sérieux afin de réussir son investissement locatif et ne pas le compromettre par des bricolages.
Chez Revenus-Locatifs.com nous sommes sur place jusqu’à la livraison du logement avec son effet « waouh » qui déclenche le coup de foudre chez les locataires.
L’avancée et la conformité des travaux ainsi que le respect des délais relèvent de notre responsabilité.
Proposer un logement de qualité pour des locataires de qualité.
Le sujet de ce chapitre n’est pas de faire un exposé sur la gestion locative, qui, si elle effraie quand on envisage d’acheter un bien pour le louer, peut facilement être déléguée pour vivre sa vie de bailleur en toute sérénité.
Attardons-nous plutôt sur le rapport bailleur-locataire qui doit être un rapport gagnant-gagnant : le bailleur respecte le locataire et le locataire respecte les lieux et le bailleur.
On ne peut pas acheter un appartement pour le louer et réussir dans l’immobilier locatif si l’on n’aime pas l’immobilier et les locataires. Cela devrait même être la règle n° 1.
Avant de proposer un bien à la location, posons-nous une question : « Si j’étais locataire, est-ce que je louerais ce logement et est-ce que je trouverais que son prix est juste ? »
Quand on envisage une carrière dans l’immobilier locatif, il ne faut pas faire aux locataires ce que nous n’aimerions pas qu’on nous fasse.
La confiance et le respect sont essentiels...
Garantir ses revenus locatifs.
Il arrive que la vie locative réserve de mauvaises surprises. Un locataire qui présentait toutes les garanties de sérieux et de solvabilité, peut, pour x raisons, être amené à ne plus payer son loyer.
La situation du bailleur devient alors rapidement intenable : difficultés, voire impossibilité, d’assurer le règlement des charges fixes et le remboursement du prêt qu’il avait contracté pour acheter le logement.
Les difficultés financières prennent la place de la rentabilité prévue, pouvant aller jusqu’à l’obligation de « se débarrasser » du logement à des conditions défavorables...
Aujourd’hui, avec les garanties loyers impayés (GLI) qui permettent de se prémunir contre cette éventualité (et même de certaines dégradations), il est inexcusable de se retrouver dans une telle situation.
Entre les nombreuses GLI payantes proposées par les compagnes d’assurance privées et la caution gratuite Visale, il existe de nombreuses solutions.
Tout bailleur qui veut acheter un bien pour le louer et garantir ses revenus locatifs, se doit d’y souscrire.
Bien que les banques refusent souvent d’accorder un prêt sans apport, il est possible d’acheter un appartement pour le louer sans apport, mais cela devient de plus en plus compliqué et les dossiers avec apport personnel sont privilégiés.
La conjoncture (inflation, hausse des taux d’intérêt...) n’arrange rien à cette situation.
Les établissements bancaires exigent, en principe, un apport équivalent à 10% de la somme à emprunter, quand ce n’est pas 20 ou même 30%... Et, évidemment, plus l’apport est important, plus le prêt est facilement accordé.
Les prêts sans apport, ou prêts à 110% parce qu’ils comprennent les frais liés à la transaction, les obligent à prendre des risques en prêtant davantage que la valeur du bien.
Mais tout n’est pas perdu pour autant quand on veut acheter un appartement pour le louer sans apport.
L’investissement locatif rassure les banques qui prennent le montant des futurs loyers en compte, à 70%, pour calculer la capacité d’emprunt.
Un historique d’investissements locatifs réussis représente un bon atout... mais il faut bien commencer un jour.
Même si c’est la première fois, même si l’on ne dispose pas d’apport, il ne faut surtout pas se décourager : nous avons vu que les loyers attendus rendaient les banques moins frileuses. En ajoutant des finances bien gérées, si possible une épargne conséquente, un projet solide et un bien de qualité, ça peut passer...
Avec ou sans apport, l’important est d’aimer l’immobilier et les locataires et de ne négliger aucune des 7 règles d’or.
Bienvenue dans le monde de l’immobilier locatif, rentable.
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