Peut-on augmenter le loyer à tout moment et sans raison ? La réponse est NON.

L’augmentation des loyers est réglementée, non seulement en cours de bail mais également en cas de renouvellement ou de nouveau bail.

Nous sommes régulièrement confrontés à ces situations dans le cadre de la gestion locative que nous assurons pour le compte de nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif et nous allons dans cet article faire le point sur les conditions qui autorisent une augmentation des loyers 2022, leurs limites et les cas particuliers

Peut-on augmenter le loyer et dans quelles conditions ? 

Avant tout, il faut garder présent à l’esprit qu’en règle générale un bailleur ne peut réviser son loyer que de la valeur de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).

C’est cet indice qui sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés et fixe les plafonds des augmentations annuelles que les propriétaires peuvent exiger. 
Il est tenu par l’INSEE qui se base sur l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers et le communique chaque trimestre.

• L’augmentation des loyers en cours de bail : la règle

Pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, il est obligatoire que cette clause ait été portée dans le contrat de location.
Son absence interdit toute augmentation pendant la durée du bail et celle-ci devra être reportée à la date de renouvellement du contrat de bail.

Dans le cas où la clause de révision est mentionnée dans le contrat de location, le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an quand il arrive à la date de révision prévue dans le bail.
En cas d’absence de cette date, il doit attendre, comme nous l’avons vu, la date anniversaire de la signature.

Le locataire doit être informé du nouveau montant du loyer par une lettre de notification de révision de loyer. 
Seuls les loyers à partir de la date de la demande sont révisables. L’augmentation ne peut pas être rétroactive.

• L’augmentation des loyers pour travaux d’amélioration

Peut-on augmenter le loyer si l’on a réalisé des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie ?

Certains travaux de remise en état ou qui améliorent la vie du locataire peuvent justifier une augmentation des loyers en cours de bail. Encore faut-il qu’une clause du contrat de location le précise et que le montant de la majoration soit déterminé.

Lors d’un renouvellement de bail, le montant des travaux doit représenter au minimum 1 an de loyer et le locataire doit en avoir été prévenu par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant.
Il doit avoir donné son accord en amont de la réalisation des travaux. 
L’augmentation ne peut être appliquée qu’une fois les travaux terminés.

Cette majoration ne peut pas excéder 15% du coût réel des travaux dans les zones tendues.

L’augmentation des loyers dans le cadre des travaux d’amélioration de la performance énergétique est également limitée à 15% du coût total des travaux et seulement possible si :
- Au changement de locataire, ils représentent au moins 6 mois du loyer perçu la dernière année de location.
- Au renouvellement du bail, leur montant est équivalent au minimum à un an du loyer perçu la dernière année.

Parce que beaucoup l’ignorent encore, nous rappelons que les propriétaires bailleurs peuvent depuis le 1^er juillet 2021 bénéficier de l’aide financière « MaPrimeRénov’ » qui encourage les travaux de rénovation énergétique.

• L’augmentation des loyers pour cause de loyer sous-évalué

Peut-on augmenter le loyer si l’on s’aperçoit que celui-ci est sous-évalué ?
Il est possible d’augmenter le prix du loyer au renouvellement du bail s’il est sous-estimé par rapport aux prix pratiqués pour des locations similaires.

Il faut alors établir une liste de logements du voisinage ayant des caractéristiques très proches et indiquer les loyers pratiqués.

Le propriétaire doit relever au moins 6 références si le logement est implanté dans une commune de plus d’un million d’habitants et 3 pour les territoires moins peuplés.

Ces références qui, doivent être le plus précises possible, sont à transmettre au locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire dispose alors de 2 mois pour répondre à la proposition de nouveau loyer :
- S’il accepte, il faut ajouter un avenant au bail de location et lui faire signer.
- S’il refuse ou ne répond pas dans les 2 mois (ce qui vaut refus), on peut faire appel à un médiateur civil et si aucun accord n’est trouvé s’adresser à un tribunal judiciaire.

L’augmentation des loyers sous-évalués peut être soumise à l’encadrement des loyers selon la situation géographique.

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• A propos de l’encadrement des loyers :
L’encadrement des loyers (communes situées en zone tendue) définit une valeur maximale au m² applicable à la signature d’un nouveau bail : le loyer de référence majoré.
Le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%.
Il est applicable lors des premières mises en location, des changements de locataires et des renouvellements de bail.

Le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral en prenant en compte la situation géographique du logement, le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces, la date de construction.

Augmentation des loyers 2022 : ce qu’il faut aussi savoir

La vérité des chiffres :
- L’indice de référence des loyers (IRL) pour le 2^e trimestre 2022 est en hausse de 3,6% et un projet de loi pour la protection du pouvoir d’achat, en discussion au Parlement, prévoit de plafonner pendant un an la hausse des loyers à 3,5% à partir du mois d’octobre.
- Sur l’année 2022, l’inflation atteindrait 5,5% et devrait ralentir à 3,3% en 2023.

Encadrement des loyers renforcé

L'encadrement des loyers a été renforcé le 21 juillet 2022.
Dans les communes où la mesure est appliquée, il ne sera bientôt plus possible de déroger à l'encadrement et d'imposer un complément de loyer uniquement parce que le bien immobilier présente des caractéristiques exceptionnelles*. 
Il est question que l’encadrement des loyers soit étendu au niveau national...

* Voir plus bas notre chapitre « Augmentation des loyers 2022 : encore quelques possibilités... »

Attention à l’effet DPE !

Depuis le 25 août 2022, la loi Climat et résilience interdit d’augmenter le loyer à tout propriétaire-bailleur qui loue un appartement classé F ou G (logement énergivore).
- Cette décision s’applique lors de l’établissement d’un nouveau bail ou d’une révision annuelle en cours de bail.
- Les logements ayant subi des travaux d’amélioration (hors ceux visant à rendre le logement décent) et les cas de loyers manifestement sous-évalués n’échappent pas à cette règle.

• Voir plus loin que les interdictions d’augmentation de loyer 2022 :
- 2023 : la location des logements considérés comme des passoires thermiques (au-delà du seuil d’indécence énergétique) sera interdite.
- 2025 : interdiction de mise en location pour tous les logements classés G. Seuls pourront être loués ceux entre les classes A et F.
- 2028 : interdiction de mise en location pour tous les logements classés F. Seuls pourront être loués ceux entre les classes A et E.
- 2033 : interdiction de mise en location pour tous les logements classés E. Seuls pourront être loués ceux entre les classes A et D.

Encore quelques possibilités...

• Pour caractéristiques exceptionnelles 
Un complément de loyer peut, être ajouté lorsque le logement comporte une caractéristique de localisation ou de confort exceptionnelle*.
Attention, l’absence de vis-à-vis, un balcon ou une cuisine équipée ne sont pas considérés comme des caractéristiques exceptionnelles, pas plus que le fait que l’appartement soit neuf ou la mise à disposition d’une piscine.

La notion de « complément de loyer » doit figurer dans le contrat de location et être justifiée.

* Voir plus haut notre chapitre « Augmentation des loyers 2022 : encadrement des loyers renforcé »

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• En passant entre les gouttes de l’encadrement des loyers

Si le logement n’est pas dans une zone tendue, le loyer peut être fixé librement à chaque nouveau locataire.

S‘il est en zone tendu, cela n’est pas possible sauf :
- S’il s’agit d’une nouvelle location.
- Si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
- Si de très gros travaux ont été réalisés, que le montant de ceux effectués les 6 derniers mois est supérieur à un an de l’ancien loyer et qu’ils permettent de respecter des performances énergétiques.

Montant de l’ancien loyer et des travaux obligatoirement mentionnés dans le bail.

La réglementation est plus sévère à Paris pour les baux signés depuis le 1^er janvier 2019 : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

La question « Peut-on augmenter le loyer ? » est bien plus complexe qu’il n’y paraît et il est difficile d’être exhaustif sur un tel sujet : la réglementation de l’augmentation des loyers 2022 peut encore nous réserver bien des surprises.

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