L’obtention du prêt est l’incontournable sésame qui permet d’acquérir un bien immobilier. Elle dépend de plusieurs critères d’acceptation des banques, dont :
- L’apport personnel
- La capacité d’endettement
- La gestion du compte courant
- L’épargne
- La situation personnelle et professionnelle
- La qualité du bien immobilier- Et, nous ne le répéterons jamais assez, l’obtention du prêt est fortement corrélée à la qualité de son dossier de demande.
Armez-vous de temps et de patience, car la constitution de ce dossier relève souvent du parcours du combattant, surtout pour ceux qui souffrent de « phobie administrative ».
Chez Revenus-Locatifs.com, nous nous tenons aux côtés de nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité.
Notre courtier en immobilier connaît sur le bout des doigts et maîtrise parfaitement les différents types de crédit et les multiples problématiques et exigences bancaires relatives aux demandes de prêt.
Il vous facilite les démarches et l’obtention du crédit au meilleur taux en optimisant votre profil emprunteur.
Si certains avancent la date de la signature du compromis ou de la promesse de vente pour la constitution de ce dossier, chez Revenus-Locatifs.com, nous recommandons d’anticiper cette échéance et de mettre toutes les chances de votre côté avec un dossier en béton.
Les organismes financiers n’ont pas de temps à perdre avec les dossiers incomplets et les rejettent systématiquement avant même d’évaluer les capacités de remboursement. Vous y perdez du temps et de la crédibilité.
Reprenons les critères énoncés en introduction de cet article :
Les banques demandent, en général, de disposer d’un apport personnel équivalent à 10 % du prix d’achat. Certains établissements prêteurs exigent même un minimum de 20 %.
Les banques financent un acheteur jusqu’à un taux d’endettement de 35 %.
C’est-à-dire que le montant de la mensualité ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels.
Taux d’endettement = (Charges + Mensualités du crédit) / Revenus
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Revenus professionnels
- Les CDI et les emplois dans la fonction publique sont comptabilisés à 100 %.
- La retraite également.
- Les revenus des chefs d’entreprise, des indépendants, des autoentrepreneurs et des professions libérales sont pris en compte à 100 % sous conditions.
- Les CDD, l’intérim et les allocations chômage ne sont pas comptabilisés.
Revenus locatifs
- Comptabilisés à 70 %.
Aides sociales
- Rarement prises en compte (hormis la pension compensatoire sans limite de temps).
Le reste à vivre
- Il permet d’évaluer le taux d’effort réel supporté par l’emprunteur.
Reste à vivre = Revenus - Charges permettant de faire face aux dépenses courantes
Plus les revenus de l’emprunteur sont faibles, plus le taux de reste à vivre doit être important.
La banque acceptera difficilement un seuil d’endettement supérieur à 35 %, alors qu’elle grimpera bien au-delà si le reste à vivre est confortable.
Le saut de charges (seulement pour l’achat de la résidence principale).
- Il s’agit d’un indicateur de la fiabilité financière qui mesure la différence entre l’ancien loyer et la mensualité du crédit immobilier.
Saut de charges = Mensualité du crédit immobilier - Montant de l’ancien loyer
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Plus le saut de charges est minime, plus le risque de défaut de paiement s’éloigne, et plus l’établissement prêteur est disposé à faire preuve de souplesse et de taux avantageux.
Démontrez que vous savez maîtriser votre budget, que vous n’êtes pas (ou très rarement) à découvert, ni addict aux crédits à la consommation, aux crédits revolving et autres prêts personnels. Même s’ils font vivre les banques, ces produits ne jouent pas en votre faveur lors d’une demande de crédit.
Les banquiers apprécieront la gestion de votre trésorerie personnelle et financeront plus facilement votre projet.
Montrez que vous avez des réserves d’argent. Même si vous ne comptez pas utiliser cette épargne pour l’acquisition du bien, elle valorise votre situation financière et rassure les banques sur votre sérieux, votre solvabilité et vos capacités à rembourser.
Si vous ne pouvez pas justifier d’un CDI ou d’un emploi dans la fonction publique, montez un dossier prouvant la solidité de votre situation et la stabilité de vos revenus.
CA, preuves d’une activité régulière, bilans bénéficiaires, relevés bancaires, avis d’imposition… n’hésitez pas à accumuler les pièces justificatives.
Si vous craignez d’être trop jeune, faites valoir que vous avez un avenir financier devant vous et que vous êtes susceptible de souscrire à d’autres produits dans la banque qui vous fera confiance
Si vous êtes retraité, mettez en avant la stabilité de vos revenus.
Le type de logement, son emplacement, sa destination, sont autant d’arguments qui entrent dans l’attractivité du dossier. L’assurance de revenus locatifs conséquents et de plus-value à la revente ne laisse pas les banques indifférentes…
Plus la durée du prêt est importante, plus le taux d’intérêt est élevé. Réalisez des simulations de prêt.
- À mensualité constante, plus la durée de l’emprunt est importante, plus on peut emprunter.
- À montant total de remboursement égal, plus la durée d’emprunt est importante, moins le montant des remboursements mensuels est élevé.
Utilisez des comparateurs de crédit et montrez à la banque que vous savez de quoi vous parlez et que vous connaissez les différents types de crédit. Demandeur n’est pas synonyme d’ingénu.
À ce sujet, n’hésitez pas à déposer votre dossier auprès de plusieurs banques et à faire jouer la concurrence pour comparer les offres. Le courtier de Revenus-Locatifs.com est un expert en la matière…
Voilà, nous avons à peu près fait le tour de la question… Pour approfondir davantage le sujet, nous vous conseillons de consulter nos INDISPENSABLES « Comment emprunter » et « Pièces demandées pour un dossier de prêt immobilier ».
Kévin Savonni
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