Une holding immobilière est une société qui détient des parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI). Elle ne gère donc pas directement de biens immobiliers.

Il existe deux grands types de holding :
- La holding passive, qualifiée de civile, qui n’a pour activité que de détenir et gérer des valeurs immobilières.
- La holding active, qui détient et gère également des valeurs immobilières mais exerce en plus une activité commerciale.

Peu connue des investisseurs débutants, la holding présente pourtant bien des atouts pour réussir sur la route des investissements immobiliers ambitieux...

Mais, avant de rêver d’empire immobilier, posons-nous les bonnes questions :

- Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?

- Est-il pertinent de créer une holding pour investissement locatif ?

Et enfin,

- Comment créer une holding immobilière ?

Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?

Pour bien comprendre son fonctionnement, examinons ce que recouvre le mot holding.

Holding vient du verbe anglais « to hold » qui signifie tenir. Par conséquent, une société de holding est une société qui en tient d’autres ou qui dispose de parts dans ces sociétés.
Il s’agit d’un système pyramidal : la holding est considérée comme la société mère, c’est elle qui organise la gestion des titres et la trésorerie des autres sociétés dites ses sociétés filles, c’est-à-dire ses filiales.
La holding n’est pas une forme juridique mais une fonction attribuée à une société.
La forme juridique des autres sociétés n’a également pas d’importance.

Une holding peut acheter un bien immobilier, mais de manière indirecte puisque c’est une  SCI dans laquelle elle détient des parts sociales qui se porte acquéreur du bien immobilier.

• Augmentation de la capacité d’emprunt 

Au-delà d’un certain niveau d’endettement, les banques sont peu enclines à accorder un prêt immobilier pour réaliser une acquisition en nom propre. On peut également observer ces réticences pour les emprunts en SCI.

En se portant garante des engagements de ses filiales par le cautionnement, la holding immobilière permet, quand on veut acheter un bien immobilier, de contourner le montant maximum de capacité d’emprunt d’une personne physique qui achèterait en nom propre ou en SCI.

• Avantages fiscaux et financiers

Avec la création d’une holding, acheter un bien immobilier permet de : 
- Bénéficier d’une quasi-exonération d’impôt sur les dividendes.
Le régime fiscal mère-fille évite la double imposition des sociétés filles et de la société mère.
‍- Réduire la base imposable en unifiant la fiscalité grâce au régime d’intégration fiscale.
- Faire circuler la trésorerie entre les différentes filiales selon les besoins de chacune d’elles.

Holding pour investissement locatif : du pour et du contre

Examinons objectivement ce que permet et ne permet pas une holding pour investissement locatif. Chaque investisseur décidera ensuite selon ses objectifs.

• Les arguments pour

- L’investissement locatif à grande échelle demande de disposer de sommes importantes.
Comme nous venons de le voir, la holding immobilière augmente la capacité d’emprunt et permet la réalisation de projets ambitieux.

- Dans un investissement locatif réalisé par une personne physique, la responsabilité incombe à celle-ci et donc à son patrimoine personnel. Dans le cas d’une holding pour investissement locatif, cette responsabilité est attachée à la personne morale de la société et le patrimoine personnel de l’investisseur est protégé.

- Sur le plan de la transmission du patrimoine, la transmission des parts d’une société est plus simple que la répartition des biens entre héritiers et évite la dislocation du patrimoine.
La holding pour investissement locatif permet également de réduire les frais de succession.
A prendre en compte quand on veut créer un patrimoine immobilier en famille.

• Les arguments contre

- Bien que la création d’une holding soit relativement simple, pourquoi s’imposer des démarches administratives si les projets immobiliers ont des ambitions qui peuvent être réalisées en nom propre ou avec une seule société ?

- Investir dans l’immobilier locatif en tant que personne physique permet de mobiliser les ressources financières générées par les loyers. 

Cette facilité à disposer des revenus locatifs n’est pas possible avec une holding : ceux-ci doivent être sortis du patrimoine de la personne morale pour être versés à celui de la personne physique.

- Les obligations et charges de gestion sont bien plus légères pour l’investisseur personne physique que celles inhérentes à l’investissement en tant que société.

Créer une holding immobilière : pas de difficulté particulière

Le processus pour créer une holding immobilière est similaire à celui de n’importe quelle entreprise classique.

• Points à définir en amont 

- Le mode de création :
Par le haut : les associés apportent leurs parts sociales. 
Par le bas : il s’agit d’un apport partiel d’actif. L’opération nécessite l’intervention d’un commissaire aux apports.
- Le régime fiscal.
- Le nombre d’associés.
- Le montant et le mode de versement des dividendes.
- La date de clôture des comptes de la holding et de ses filiales.

• La marche à suivre

- Rédaction des statuts de la holding immobilière
- Dépôt du capital social
- Constitution et remise du dossier d’immatriculation au centre de formalité des entreprises (CFE) compétent.
- Publication, dans un journal d’annonces légales, de la création de la holding immobilière afin de la rendre opposable aux tiers.

‍N’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts si vous désirez créer une holding immobilière et cherchez à acheter un bien immobilier pour investissement locatif.