Marché locatif tendu, contexte social difficile, concurrence entre candidats à la signature du bail… si elle n’excuse pas les pratiques frauduleuses la conjoncture peut expliquer leur multiplication.
Bien entendu, la fourniture de faux documents est souvent, à son origine, corrélée avec le fait de vouloir mettre toutes les chances de son côté pour obtenir la location et son but premier est rarement de ne pas vouloir régler les loyers à venir.
A priori, l’objectif n’est pas d’être malhonnête. Mais les faits sont là : le besoin d’avoir un « chez soi » conduit de plus en plus les locataires potentiels à tricher.
Et, quand on est propriétaire, qu’on se trouve de l’autre côté du bail, quand on doit rembourser un prêt tous les mois et que les loyers sur lesquels on comptait pour ce faire restent impayés, la situation se révèle rapidement intenable. Alors, ce ne sont pas les bons sentiments, pas plus que les « si j’avais su », qui règleront les conséquences de l’insolvabilité du locataire.
Bien que faux dossier ne soit pas obligatoirement synonyme de loyers impayés, loyers impayés est toujours synonyme de situation désastreuse pour le propriétaire-bailleur quand les pièces fournies par le locataire se révèlent falsifiées et compliquent la prise en charge des loyers impayés par les assurances prévues à cet effet (GLI).
Tout bailleur doit faire sienne la règle « Il est bien plus aisé de ne pas se mettre dans une situation délicate que de s’en extraire ».
N’oublions jamais que, lorsqu’il s’agit de location, le comportement, la bonne impression, le feeling et la compassion n’ont de valeur que s’ils sont appuyés par un dossier « en béton ». La vigilance doit donc être la règle.
La sagesse nous dit qu’il vaut mieux prévenir que guérir, à ce titre voici quelques conseils pour reconnaître les dossiers falsifiés et se préserver des dégâts qu’ils peuvent occasionner.
Il faut privilégier les dossiers sous forme numérique. Nous ne sommes plus à l’époque du Tippex et autres blancos qui, avec l’aide d’un copieur, ont fait le bonheur des faussaires.
Aujourd’hui, de l’avis d’imposition aux bulletins de salaire, de nombreuses pièces existent au format PDF.
Avant tout, il est nécessaire de s’assurer de l’identité du demandeur.
Les possibilités de fraudes les plus grossières sont souvent celles desquelles on ne se méfie pas et la comparaison de la pièce d’identité du candidat à la location avec une dont on est certain de l’authenticité révèle parfois des surprises.
Il est le justificatif de revenus à privilégier. Alors, comment être certain de sa régularité, car s’il n’est pas facile à falsifier certains y arrivent tout de même ?
Il n’est pas compliqué d’être plus malin que les tricheurs quand on connaît l’astuce : le service des impôts permet de vérifier l’authenticité des avis d’impôt sur le revenu de tous les contribuables.
Il suffit de renseigner leur numéro fiscal ainsi que la référence de l’avis pour avoir accès au nombre de parts, à la situation de famille, au nombre de personnes à charge, au revenu global, au revenu imposable et au montant de l’impôt.
Facile donc de s’apercevoir si le candidat n’a pas modifié les revenus déclarés dans le dossier qu’il fournit pour devenir locataire.
Et si l’avis d’imposition n’apparaît pas sur le service de vérification des impôts ?
Il y a fort à parier que celui présenté est un faux.
Cette méthode de vérification est infaillible.
La création d’un faux est un délit : le faux et usage de faux. Les risques pris sont très importants car il s’agit d’une infraction passible d’une peine de trois ans de prison et de 45 000 € d’amende.
Mais cette sanction n’a pas l’air d’intimider certains irresponsables et la vigilance s’impose.
Cependant, la vérification du dossier par l’avis d’imposition ne représente pas l’alpha et l’oméga en la matière. En effet, de nombreux jeunes candidats n’ont pas encore fait de déclaration de revenus ou en sont à leur première et ne peuvent donc pas présenter d’avis. Quant à ceux qui ont perçu des revenus à l’étranger, ils dépendent de conditions fiscales conclues entre la France et le pays dans lequel ils trouvent leur source.
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Avant tout, faire preuve de discernement. Le profil du candidat, le montant du salaire, le poste occupé et le type d’entreprise doivent être cohérents.
Si les faux bulletins de salaire peuvent se fabriquer en quelques clics, les reconnaître ne demande guère qu’un peu d’observation.
Voici quelques points à regarder de près :
Si le candidat présente un contrat de travail, le revenu brut annuel doit être à peu près équivalent au revenu brut mensuel, qui figure en haut du bulletin de salaire, multiplié par douze. Il faut prendre en compte, une possible revalorisation de salaire, un paiement sur treize mois, ou toute autre particularité.
Le revenu net mensuel.
Il est toujours égal à environ 75% du salaire brut.
La date d’entrée dans la société doit correspondre à celle mentionnée dans le contrat de travail ou dans l’attestation employeur.
Comme nous avons vu qu’il était utile de comparer les renseignements figurant sur le contrat de travail avec ceux des bulletins de salaire, on peut également vérifier si le croisement du net imposable mensuel du bulletin de salaire multiplié par douze est proche du net imposable de l’avis d’imposition. Les apprentis fraudeurs oublient souvent de croiser les renseignements figurant sur les différents documents…
Il est souvent fait état de contrats de travail et de bulletins de salaire à en-tête de sociétés prestigieuses, présentant un logo grossièrement copié-collé, une présentation bâclée et truffés de fautes d’orthographe… La falsification ne fait alors aucun doute.
Dans la série des impostures qui sautent au yeux, citons également des bulletins de salaire parfaitement imités, mais dont le numéro de sécurité sociale est cependant complètement incohérent.
Petit récapitulatif pour les débusquer.
- Le premier chiffre correspond au sexe : 1 pour masculin, 2 pour féminin
- Le deuxième et le troisième à la date de naissance
Deux indications vérifiables d’un simple coup d’œil.
- Le quatrième et le cinquième chiffre correspondent au département de naissance.
Les charges sociales
Elles sont un peu plus complexes à expertiser, mais il est toujours possible de vérifier quelques calculs de pourcentages.
La logique des cumuls.
Au bas des fiches de salaire, la rubrique cumul comptabilise le cumul des salaires nets imposables mois après mois. Il suffit de vérifier que le cumul inscrit pour un mois est égal au cumul du mois précédent plus le net imposable du mois.
Les tricheurs négligent fréquemment ce point.
Il est également pertinent d’observer si le candidat n’est pas soumis à des saisies sur salaire.
Vérifier les informations auprès de l’employeur.
Oui mais… Sauf s’il s’agit de sociétés dont le sérieux et la réputation ne peuvent pas être mis en doute, rien n’assure qu’il n’existe pas une complicité entre le candidat et la personne contactée dans l’entreprise. La prudence est recommandée…
La société qui emploie le candidat.
Cela peut paraître énorme, mais existe-t-elle réellement ? Pour le savoir, il est facile de rapidement vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce à l’aide du numéro de SIREN qui correspond aux neuf premiers chiffres du numéro de SIRET inscrit sur les bulletins de paie. Sa présence dans les coordonnées de l’entreprise est obligatoire.
Si le candidat n’en est pas à sa première location, il peut se révéler utile de contacter son précédent propriétaire et de se renseigner sur son comportement de locataire. Régularité des paiements, respect du bien, relations avec le voisinage, etc.
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Pour compléter ce dossier, passons en revue la liste des documents nécessaires pour la constitution d’un dossier de location.
Bien des bailleurs demandent de nombreux documents pour la constitution du dossier de location, mais la liste de ceux qu’ils peuvent imposer est définie par la loi et il n’est pas légal d’en exiger de supplémentaires, sous risque d’être sanctionné par une amende.
Il s’agit de :
Une seule pièce d’identité en cours de validité :
- La carte nationale d’identité française ou étrangère, le passeport français ou étranger, le permis de conduire français ou étranger. Pour un candidat étranger : un document justifiant du droit au séjour (carte de séjour, de résident, de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen).
Une seule pièce justificative de domicile :
- Les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du bailleur précédent ou de son mandataire, attestant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, ou une attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles.
- S’il est hébergé gratuitement, une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
- S’il est propriétaire, l’avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale.
Un ou plusieurs documents attestant des ressources :
- Les trois derniers bulletins de salaire
- Le dernier avis d’imposition ou de non imposition en France ou dans un autre État ou territoire ou un document en tenant lieu dans cet État ou territoire.
- Pour les stagiaires, un justificatif de versement des indemnités de stage.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours, délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou un justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur.
- Une attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou une simulation établie par le candidat, relative aux aides au logement.
- Pour les étudiants boursiers, un avis d’attribution de bourse.
- Le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière.
- Un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles :
- Le contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
- Pour les étudiants ou autres scolarisés, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité pour l'année en cours.
- Pour une entreprise commerciale l'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois.
- Pour un artisan, l'extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois.
- Pour un travailleur indépendant, la copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification.
- Pour une profession libérale, la copie de la carte professionnelle.
- Pour les autres professionnels, toute pièce récente attestant de l'activité.
Ce que le bailleur ne peut pas exiger :
Un bailleur ne peut pas demander un RIB, mais il est à noter, toutefois, qu’il s’agit d’une pratique relativement courante.
La véritable interdiction concerne surtout les documents confidentiels : portrait photo, carte vitale, relevés bancaires, attestation de bonne tenue de compte bancaire, attestation d’absence de crédit, contrat de mariage (de concubinage, de pacs…), dossier médical, extrait de casier judiciaire.
Les candidats locataires qui veulent faire la différence ont compris que, plutôt que de rechigner à présenter l’ensemble des documents obligatoires, produire des pièces supplémentaires relatives à leurs revenus et à leur situation influence positivement les bailleurs et les rassure sur leur envie, leur sérieux et leur crédibilité.
Les pièces à présenter par le garant couvrent dans l’ensemble les mêmes champs que celles demandées au locataire.
Alors, vous sentez-vous armés pour aller à la chasse aux faux dossiers ?
La meilleure formation pour déceler les candidats tricheurs, restera toujours la pratique.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous vérifions régulièrement des dossiers pour nos clients investisseurs et pouvons nous enorgueillir de compter dans nos rangs quelques spécialistes dans ce domaine qui ne laissent rien passer et sont devenus de véritables Sherlock Holmes de la traque aux faux documents.
Les fraudeurs sont prévenus.
A très bientot,
Kévin Savonni
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Sources :
- Gererseul.fr : https://www.gererseul.com/verifier-dossier-locataire/
- Smartloc.fr : https://www.smartloc.fr/blog/verification-du-dossier-de-location-les-techniques-pour-deceler-les-faux-dossiers/
- LOCService.fr : https://www.locservice.fr/guides/guide-locataire/avant-signer-bail/dossier-locataire-justificatifs-11.html
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