Le Visale (Visa pour le logement et l’emploi) est un dispositif de caution solidaire, géré par Action Logement, qui s'adresse à un public plus ciblé que la garantie des risques locatifs (GRL) ou la garantie universelle des loyers (GUL). Ce dispositif est entré en vigueur depuis le 1er février 2016.
Pour que le bailleur puisse bénéficier du Visale, le locataire doit obligatoirement être un salarié d'une entreprise du secteur privé hors agricole qui entre dans un emploi.
Sont visés :
- les jeunes de moins de 30 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31ème anniversaire (jeunes salariés, chômeurs et étudiants, étudiants entrant en résidence universitaire si les logements ne sont pas conventionnés). Sont exclus les étudiants "non boursiers" rattachés au foyer fiscal de leurs parents ;
- les salariés de plus de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail (hors CDI confirmé), qui entrent dans un logement dans les 3 mois de leur prise de fonction et pendant la durée de leur contrat de travail ;
- tout ménage qui entre dans un logement locatif privé via un organisme agréé d'intermédiation locative.
Le futur locataire doit obtenir avant la signature du bail, un visa certifié par Action Logement qui garantit au bailleur son éligibilité au Visale. Ce visa est valable pendant la durée du contrat de travail, dans la limite de 3 mois, et précise le loyer maximum garanti qui peut figurer au bail.
Le contrat de travail doit être d'une durée minimale d'1 mois. S'il est fixé pour une durée inférieure, le salarié doit justifier d'une durée de travail d'au moins 1 mois au cours des 3 mois qui précèdent sa demande d'éligibilité.
Un taux d’effort maximum de 50% (Loyer + Charges / Revenus d’activité ou de remplacement) doit être respecté par le ménage locataire.
Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort du ménage doit être compris entre 30 et 50%. L’ensemble des revenus déclarés pour les titulaires du bail doivent être justifiés.
Pour les étudiants de moins de 30 ans, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer maximum de 600€ (800€ en Île-de-France). Au-delà de ce loyer maximum, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de locataire.
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Le bail ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille et être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (caution personne physique, assurance...). En revanche, il doit :
- être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire,
- contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer,
- être individualisé pour chaque colocataire, en cas de colocation.
Pour être éligible au Visale, le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser :
- 1500€ dans Paris intramuros ;
- 1300€ sur le reste du territoire.
C’est un plafond d’exclusion et non un plafond de couverture, c’est-à-dire que si vous louez à 1501€ dans Paris intramuros vous ne serez pas du tout couvert.
Le logement doit répondre à plusieurs conditions et doit :
- constituer la résidence principale du locataire,
- appartenir à un bailleur du parc privé, personne physique, ou morale hors organismes HLM ou SEM,
- être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM),
- faire l’objet de la signature d'un bail conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le logement peut être loué vide ou meublé.
Le Visale offre une couverture contre les impayés de loyers. Le dispositif prend en charge l'intégralité des impayés de loyers (charges comprises) pendant les 3 premières années de bail, dans la limite du départ du locataire. Les dégradations locatives sont exclues de la couverture proposée par Visale comme par exemple : l’usure normale, la vétusté, les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs ; les dommages causés aux biens mobiliers (meubles meublants) et aux éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou démontés sans les détériorer ou détériorer leur support ; les dommages causés par la transformation des lieux loués, autorisée par le Bailleur.
Le remboursement en cas d’impayés par Visale fonctionne de la manière suivante : vous avez des démarches à effectuer avant de mettre en jeu la garantie. Voici le déroulé type d’un impayé :
- Jour J : exemple à partir du 5 mars, loyer non payé au jour convenu
- Jour J+10 maximum : 15 mars maximum, envoi d’un courrier de relance
- Jour J+30 : 5 avril, deuxième loyer impayé
- Jour J+45 maximum : 20 avril maximum, envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure
- Jour J+45 à J+60 maximum : déclaration sur le site de Visale
Une fois la déclaration effectuée, une réponse vous est confirmée en 15 jours, et les loyers impayés vous sont remboursés sans franchise et sans carence. Vous devrez actualiser la dette du locataire sur le site chaque mois. Vous n’aurez rien d’autre à faire puisque Action Logement va vous faire signer une quittance subrogative lui permettant de poursuivre le locataire.
Si le Visale indemnise le bailleur au titre des loyers impayés de son locataire, Action Logement va recouvrir directement auprès de ce dernier les sommes versées. Le locataire peut alors demander un remboursement échelonné de sa dette à la condition qu'il reprenne le paiement régulier de ses loyers.
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Pour le bailleur, la caution Visale ne peut pas se cumuler avec toute autre garantie de même nature sur la période couverte (assurance loyers impayés, caution familiale ou bancaire, garantie LOCA-PASS). Le locataire peut toutefois bénéficier de l’avance LOCA-PASS pour financer son dépôt de garantie.
Depuis le 20 janvier 2016, vous devez vous rendre sur le site internet visale.fr pour faire la demande de visa. Une fois que le visa est disponible, le locataire doit le télécharger afin de le remettre à son futur bailleur. Le visa garantit alors que le futur locataire peut bénéficier du dispositif.
Le bailleur devra à son tour créer un espace personnel sur le site et renseigner les éléments relatifs à son logement et au bail.
Une proposition de contrat de cautionnement sera automatiquement générée. Le bailleur devra accepter les conditions du contrat pour être garanti en cas d'impayés de loyers et charges.
Par la suite, le bailleur recevra ce contrat de cautionnement qu'il devra à annexer à son contrat de bail.
Petit rappel du fonctionnement d’une assurance loyer impayé :
- L'assurance loyers-impayés prévoit, en premier lieu, une indemnisation du loyer, des charges et du droit au bail dus par le locataire défaillant. La garantie couvre également les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers impayés, à la procédure d'expulsion engagée (frais d'huissier, d'avocat, de serrurier...), ou les frais relatifs à la remise en état du logement (les meubles sont en général exclus de cette garantie).
- Montant de l'indemnisation : les compagnies d'assurance prévoient fréquemment dans les contrats des plafonds d'indemnisation. En revanche, le plafonnement des frais de contentieux est beaucoup plus ennuyeux pour l'assuré.
- Le coût d'une assurance loyers-impayés peut varier entre 2 % et 3 % des loyers, charges comprises, en fonction des garanties couvertes et de la gestion ou non du bien par un professionnel. Le montant ainsi versé est déductible en totalité des revenus fonciers imposables déterminés suivant le régime réel.
- Durée et délai de l'indemnisation : les compagnies d'assurance proposent généralement une indemnisation d'une durée comprise entre 12 et 24 mois. Cette durée d'indemnisation est relativement courte dans la mesure où une procédure d'expulsion aboutit en moyenne au bout de 18 mois. L'emprunteur doit donc préférer les contrats prévoyant une durée d'indemnisation de 36 mois au moins, sachant que certaines compagnies proposent une durée de garantie illimitée. Par ailleurs, certains assureurs cessent de verser l'indemnisation dans les 6 mois suivant le prononcé du jugement d'expulsion, que le locataire occupe encore le logement ou non. L'assuré doit compter 3 mois environ avant de percevoir son indemnité.
- Délai de carence : Les assureurs prévoient généralement une franchise dans le contrat. Elle peut prendre plusieurs formes :
(1) une franchise de plusieurs loyers pour chaque sinistre : l'assureur n'indemnise que les loyers impayés intervenus après le délai de franchise ;
(2) une minoration du montant de l'indemnisation lorsque le sinistre intervient avant un certain délai. Par exemple, l'assureur peut indemniser seulement 75 % du montant du loyer si le premier impayé intervient moins de 6 mois après la souscription du contrat.
- Exclusion et refus : 1/ Les compagnies d'assurance peuvent refuser d'assurer un bailleur lorsque son locataire a déjà eu du retard dans le paiement des loyers dans les 3 mois à 1 an précédant la demande de souscription ; 2/ occupe déjà le logement au moment de la demande de souscription.
Le bailleur peut être déchu de son droit à indemnisation s'il ne respecte pas le délai imposé pour la déclaration du sinistre et l'envoi du dossier complet (lettres de relance, mises en demeure, commandement de payer...) à son assureur. L'assuré doit être extrêmement rapide et vigilant car ce délai peut être très court (45 jours pour certains contrats).
Dans le cas d’un salarié en CDI de moins de 30 ans entrant dans les critères Visale, nous vous conseillons de privilégier la garantie Visale qui a également l’avantage d’être gratuit. Du côté de la Garantie Loyers Impayés, l’avantage de cette solution réside dans le fait qu’elle prend en charge les loyers impayés et les dégradations, mais aussi les frais en cas de contentieux. Cette dernière solution reste tout de même contrainte à des délais de carence.
Dans le cas d’un étudiant avec garant, nous conseillons de privilégier l’assurance loyer impayé, car contrairement à Visale vous pourrez la cumuler avec la présence d’un garant. Pour toutes autres situations n’entrant pas en compte dans la garantie Visale, nous recommandons à nos clients chez Revenus-Locatifs.com de souscrire à une garantie loyer impayé. Nous sommes d’ailleurs en préparation d’une solution sur-mesure concernant cette assurance.
Pour toute demande d’information, l’équipe de Revenus-Locatifs.com reste à votre disposition.
A bientôt,
Kévin Savonni
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