La confusion est fréquente entre déficit foncier et déficit LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Ces deux mécanismes bien connus des investisseurs pour diminuer le montant de l’imposition sont pourtant très différents :
- Le déficit foncier concerne les propriétaires louant des logements vides et est déductible des revenus globaux.
- Le déficit LMNP s’applique aux revenus de la location meublée et est imputable aux revenus locatifs.

C’est à ce dernier que nous consacrons cet article.

Création de déficit LMNP, différence entre imputation du déficit et amortissement, déficit reportable... nous allons voir que le sujet du déficit LMNP mérite que nous lui accordions la plus grande attention.

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I. Imputation du déficit et amortissement. Ce qu’il faut savoir

Comme il faut distinguer déficit LMNP et déficit foncier, il faut distinguer déficit foncier et amortissement.

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• Le déficit LMNP

Il s’agit d’un mécanisme qui permet de déduire les charges locatives des loyers perçus.

Il y a déficit LMNP, quand le montant des charges du logement mis en location est supérieur aux revenus locatifs.

Pour en profiter, il faut :
- Être soumis au régime réel simplifié BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Le régime forfaitaire micro-BIC ne permet pas le déficit LMNP.
- Que le bien soit loué meublé.

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• Règle de calcul du déficit (ou du bénéfice) LMNP

Déficit ou bénéfice LMNP = Revenus locatifs bruts - frais et charges déductibles - intérêts et frais d’emprunt.

Si le résultat est positif, la location meublée a généré un bénéfice. 
S’il est négatif, il s’agit d’un déficit qui est imputable aux revenus locatifs.

Le montant du déficit imputable aux revenus locatifs ne peut pas excéder 10 700 € par an.‍

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• Le déficit LMNP est reportable 

Si la location meublée connaît un déficit car les loyers perçus ne couvrent pas les dépenses, le régime réel simplifié en LMNP permet de le reporter pendant les dix prochaines années.
En cas de revente, les investisseurs en LMNP relèvent du régime des plus-values privées des particuliers et le déficit reportable n’a pas d’incidence sur le calcul de leur plus-value immobilière.

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• Charges déductibles pour le calcul du déficit LMNP

Bien qu’il n’existe pas de liste exhaustive, voici les principales charges que l‘on peut déduire des revenus BIC :

- Frais de gestion et d’administration
- Primes d’assurances : GLI (garantie loyers impayés), assurance PNO (propriétaire non occupant...
- Taxe foncière, hors ordures ménagères.
- CFE (cotisation foncière des entreprises).
- Provisions pour charges de copropriété.
- Charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
- Indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
- Dépenses de réparation et d’entretien du logement hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
- Intérêts et frais d’emprunt...

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• L’amortissement 

Il s’agit d’une mesure comptable qui prend en compte la perte de valeur du bien pour cause de vieillissement. Il permet d’étaler le coût de l’investissement locatif sur toute la durée de son utilisation.
On peut comptabiliser cette perte de valeur comme une charge non décaissée.

• Schéma comptable du dispositif LMNP :

- Amortissement du bien immobilier sur une durée comprise entre 25 et 35 ans.
- Amortissement des travaux de rénovation sur une durée de 8 ans 
- Amortissement des meubles sur une durée de 5 ans.

Les travaux de rénovation donnant lieu à un amortissement en LMNP, l’investissement dans de l’immobilier ancien à rénover est un excellent moyen pour générer du déficit et faire baisser le montant de l’impôt.

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Bon à savoir :
L'amortissement ne peut créer de déficit, c’est-à-dire dépasser le montant des loyers duquel on a soustrait les charges déductibles.
Il faut donc déduire les charges en priorité lors de la déclaration des revenus locatifs.
Seule la location meublée au régime réel simplifié permet d’en bénéficier.

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II. Déficit LMNP et amortissement : quelle défiscalisation ? 

Calcul effectué selon les données du site impôts.gouv.fr :

 Prenons un bien d’une valeur amortissable de 150 000 €.

- Total des loyers annuels : 10 000 €
- Taux d’amortissement : 2 %. 
- Soit un montant annuel d’amortissement de 150 000 € X 0,02 = 3000 €
- Total des charges admises en déduction : 8000 €
- L’amortissement ne pouvant pas créer de déficit, le maximum admis en déduction est de : 10 000 € - 8000 € = 2000 €

Le total des charges admises en réduction et de la part d’amortissement imputable (8000 € + 2000 €) annule les revenus locatifs (10 000 €) qui ne donneront donc pas lieu au paiement d’un impôt.

 Si le montant des charges admises en déduction avait été supérieur à 10 000 € (dans la limite de 1700 €), cet excédent aurait été reportable pendant 10 ans.

Bien que le montant annuel de l’amortissement soit de 3000 €, il n’est pas possible de déduire plus de 2000 €.

Le reliquat de 1000 € sera déductible les années suivantes sans limitation de durée et cessera en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location si l’on n’a pas d’autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

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III. Comment passer du déficit foncier au déficit LMNP ?

Comme nous l’avons évoqué en début d’article, le déficit LMNP et le déficit foncier sont différents : le déficit foncier ne concerne que les biens loués vides.

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global et non sur les seuls revenus locatifs comme le déficit LMNP.

Conditions pour passer de la location nue à la location meublée :‍

- Après imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, il faut louer le bien vide pendant 3 ans sans imputation de déficit foncier. 
- Il faut l’accord du locataire, ou à défaut attendre la fin du bail ou le congé du locataire.
- L’autorisation des autorités compétentes est nécessaire dans les villes de plus de 200 000 habitants.

Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour tirer le meilleur profit de vos revenus locatifs.

Ceux de Revenus-Locatifs.com sont à votre disposition pour étudier avec vous les mécanismes les plus performants.