Le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui indique dans quelle classe de consommation énergétique et d’émission de gaz à effet de serre se situe un bien immobilier, doit obligatoirement être fourni au nouveau propriétaire ou au locataire lors d’une vente ou d’une location.
Mais, il peut arriver que le DPE soit erroné.

Quel recours, alors, pour l’acheteur ? Contre qui peut-il se retourner ? Quelle est la responsabilité du vendeur ? Quelles sont les sanctions pour DPE erroné ?

Nous allons voir que depuis le 1^er juillet 2021 l’acheteur et le locataire ont de nouveaux droits en cas de DPE erroné.

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I. Recours DPE erroné : quels changements depuis juillet 2021 ?

Avant le 1^er juillet 2021, le DPE n’avait qu’une valeur informative et il n’était donc pas permis, à l’acheteur ou au locataire, de se retourner contre qui que ce soit en cas d’inexactitude. 
Des sanctions étaient possibles mais les indemnisations relativement limitées.
Le vendeur était tenu, seulement, de ne pas s’exonérer de la garantie relative aux vices cachés, qui impliquait que l’erreur établie dans le DPE soit très importante et qu’il en avait connaissance.

Mais, à partir du 1^er juillet 2021, par suite de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DPE est devenu opposable.

Cela signifie qu’en cas de DPE erroné la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur peut être engagée, comme elle l’est pour les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites), compris dans le DDT (dossier de diagnostic technique). 

La responsabilité du diagnostiqueur peut également être engagée. Celle-ci est contractuelle envers le vendeur ou le bailleur et délictuelle envers l’acheteur ou le locataire.

Précisons que l’acheteur ou le locataire sont en droit d’engager cette responsabilité seulement si l’irrégularité du DPE leur cause un préjudice.

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• À propos de l’opposabilité du DPE 

Le DPE est un élément à prendre en compte lorsque l’on procède à l’évaluation d’un bien immobilier et peut être utilisé comme argument de négociation lors de la transaction.

- Il doit répondre à certains critères, avoir impérativement été réalisé par un professionnel certifié et satisfaire les normes en vigueur.
- Il doit également être valable, c’est-à-dire ne pas avoir dépassé sa durée de validité de dix ans.

S’il n’est pas établi par un diagnostiqueur certifié, ne respecte pas les normes et date de plus de 10 ans, les acheteurs ou les locataires peuvent faire intervenir son opposabilité.

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• Exemple de préjudice dû à un DPE erroné

Un investisseur achète un appartement à destination locative. Le DPE compris dans le DDT qu’on lui a remis indique que l’appartement est classé C pour sa consommation énergétique et D pour son émission de gaz à effet de serre.

Or, l’acheteur s’aperçoit que l’appartement consomme plus d’énergie que ce qu’il avait prévu et fait appel à un diagnostiqueur professionnel certifié. Celui-ci classe le logement en F dans les deux catégories.

Le DPE erroné l’oblige à engager des frais pour réaliser des travaux d’optimisation énergétique qui lui permettront de le louer au prix qu’il avait prévu et d’échapper à certaines restrictions locatives.

Et, même s’il ne s’agit pas d’immobilier locatif, les occupants du logement seront contraints, à cause du DPE erroné, de réaliser des travaux d’isolation thermique pour diminuer leur facture d’énergie.

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II. Quelles sont les sanctions pour un DPE erroné ?

En cas de DPE erroné, l’acheteur ou le locataire est autorisé à faire un recours auprès du tribunal.

Un DPE erroné peut condamner au versement d’une indemnisation « sur le fondement de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien immobilier litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses » et/ou au remboursement des travaux d’isolation et de la consommation d’énergie excessive.

L’acheteur ou le locataire peuvent demander la réalisation de travaux pour améliorer la classe énergétique du bien. 

Les notaires bloquent automatiquement la vente lorsque le DPE est erroné et celle-ci peut même être annulée.

Si le diagnostic s’avère non certifié, une amende de 1500 €, qui monte à 3000 € en cas de récidive, peut être appliquée.

La non-transmission du DPE à l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) est passible d’une amende de 1500 €.

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III. DPE erroné : responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur 

Il est facile d’imaginer que le vendeur qui voit sa responsabilité engagée se retourne contre le diagnostiqueur et inversement. 
Aussi, il est nécessaire de déterminer qui du vendeur ou du diagnostiqueur est coupable de l’erreur de diagnostic. 

• La responsabilité du vendeur est engagée pour :
‍- Affichage d’indices différents de ceux qui lui ont été communiqués.
- Choix d’un diagnostiqueur non certifié.
- Vices cachés au diagnostiqueur.
- Accès impossible, pour le diagnostiqueur, à certaines parties du logement.
- Date de validité dépassée.

• La responsabilité du diagnostiqueur est engagée pour :
- Mauvaise évaluation des caractéristiques du bâtiment.
- Métrage inexact.
- Mauvais calcul de la consommation énergétique.
- Négligences lors de la vérification des installations intérieures de gaz ou d’électricité
- etc.

Si le diagnostiqueur n’a pas accès à une partie du logement ou n’a pas obtenu certaines informations pour mener à bien sa mission, il est tenu de le mentionner dans son rapport.

Les experts de Revenus-Locatifs.com vérifient systématiquement la fiabilité des DPE auprès de l’ADEME et sont à votre disposition pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif, clé en main, en Île-de-France, dans le respect de la législation en vigueur.

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