L’encadrement des loyers est un mécanisme qui permet d’empêcher leur flambée dans les zones dites tendues, c’est-à-dire qui connaissent un déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous assurons la gestion locative des biens de nos clients investisseurs et sommes en mesure de vous expliquer avec précision les 2 mécanismes d’encadrement des loyers auxquels nous sommes régulièrement confrontés.
Dans cet article, nous aborderons également le loyer de référence majoré et son calcul.
• Le principe
Lors de la mise en location d’un logement, la fixation du loyer est, en principe, libre.
Mais, dans les villes où l’on rencontre des difficultés pour se loger, les zones tendues que nous venons d’évoquer, la loi a prévu des mécanismes d’encadrement des loyers pour enrayer ce phénomène.
• Les logements concernés
L’encadrement des loyers concerne les logements meublés ou vides (y compris les colocations à baux multiples), que ceux-ci soient à usage de résidence principale ou à usage mixte.
En sont toutefois exclus :
- Les logements soumis à la loi de 1948.
- Les logements conventionnés par l’Anah (agence nationale de l’habitat), hors conventions à loyer intermédiaire.
- Les logements sociaux (HLM).
- Les meublés de tourisme.
- Les sous-locations
- Les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
• Encadrement des loyers : le mode d’emploi
Il existe deux mécanismes d’encadrement des loyers :
- l’encadrement de l’évolution des loyers. Il a pour but de limiter le loyer dans les périodes de vacance locative (entre deux locations) et lors du renouvellement du bail.
- l’encadrement du niveau des loyers. Expérimental et localisé, il limite le montant initial des loyers.
Chaque année, dans les zones tendues, les modalités de l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des baux renouvelés sont fixées par décret.
Pour les contrats conclus entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de révision des loyers)
Si le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le bail.
Dans le cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut augmenter le loyer, sous conditions.
Conditions d’augmentation du loyer :
1. Si celui-ci est sous-évalué par rapport au prix du marché.
Il doit pour cela respecter une procédure spécifique (estimation de la sous-évaluation, calcul du nouveau loyer, proposition au locataire et accord de celui-ci).
Pour les logements vides, la hausse est applicable par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Si la hausse est supérieure à 10% du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, elle s’applique par 1/6 annuel au bail renouvelé puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Pour les logements meublés, la hausse s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si elle est supérieure à 10%, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
2. Si le logement respecte un critère de performance énergétique.
Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit attester que sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m2 par an.
3. S’il s’agit d’une nouvelle mise en location : nouveau bail avec nouveau locataire.
Pour un logement loué au cours des 18 derniers mois, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer appliqué à l’ancien locataire, sauf si :
- Le loyer n’avait pas été révisé lors des 12 derniers mois
- Certains travaux ont été réalisés après le départ de l’ancien locataire et le logement respecte un critère de performance énergétique.
- Le loyer est sous-évalué et le logement respecte un critère de performance énergétique.
Quand le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire peut augmenter librement le loyer.
La loi ELAN a instauré, à titre expérimental, un encadrement du niveau des loyers fondé sur les valeurs des loyers observées à l’échelle locale.
Initialement prévue pour une durée de cinq ans (soit jusqu’au 25 novembre 2023), l’expérimentation a été prolongée jusqu’au 25 novembre 2026 par la loi du 21 février 2022.
Ce mécanisme impose un plafonnement des loyers dans un nombre précis d’agglomérations :
- Paris, depuis juillet 2019.
- Lille, Hellemmes, Lomme, depuis avril 2021.
- Lyon et Villeurbanne, depuis novembre 2021.
- Les villes de Plaine commune, depuis juin 2021.
- Les villes d’Est Ensemble, depuis décembre 2021.
Les communes de Montpellier et Bordeaux seront également soumises à ce dispositif dès publication des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence.
• Zoom sur les communes d’Île-de-France soumises à cet encadrement des loyers
- Plaine commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.
Pour les baux postérieurs à ces dates, le loyer au m2 des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré (Cf § « Montant du loyer de référence majoré. Mode de calcul »), sauf si certaines de ses caractéristiques justifient un complément de loyer.
Les caractéristiques de localisation et de confort justifiant un complément de loyer doivent réunir les conditions suivantes :
- Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...).
- Ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement).
- Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d'énergie.
L'affichage du loyer maximum permis par l'encadrement des loyers est obligatoire depuis le 1er avril sur les annonces des professionnels de l'immobilier.
Les informations obligatoires sont :
- le loyer de référence, fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du bien (quartier, date de construction, meublé ou non meublé),
- le loyer majoré de 20%, soit la limite autorisée par l'encadrement des loyers,
- si nécessaire, le complément de loyer, qui permet de dépasser la limite si le bien possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort.
Les agents, mandataires… qui doivent afficher le tarif de leurs honoraires, sont tenus désormais de préciser qu'il s'agit d'un tarif « maximum » afin d'ouvrir aux clients la possibilité de le négocier à la baisse.
Le préfet peut :
- Ordonner une baisse de loyer et condamner le bailleur à rembourser le trop-perçu de loyer.
- Infliger au bailleur une amende pouvant aller jusqu’à 5000 € pour les personnes physiques et jusqu’à 15 000 € pour les personnes morales.
En dernier recours, le bailleur peut se voir infliger une saisine du tribunal afin de diminuer le montant du loyer.
Le préfet fixe chaque année, par arrêté, les loyers de référence :
- Le loyer médian, dit loyer de référence
- Le loyer de référence majoré
- Le loyer de référence minoré
Le montant du loyer de référence majoré, celui qu’il est interdit de dépasser, est égal au loyer médian majoré de 20%.
Le loyer médian est déterminé selon les niveaux de loyer observés sur l’ensemble du parc privé.
Il sert à séparer une première moitié de logements appliquant un loyer supérieur d’une seconde moitié appliquant un loyer inférieur et ne doit pas être confondu avec le loyer moyen qui correspond à la somme des loyers divisée par le nombre de loyers.
Ce loyer de référence est défini en fonction de 4 critères fixés par l’Observatoire local des loyers :
- la zone géographique (centre-ville, proximité des grands axes routiers, vis-à-vis, transports, écoles...)
- la date de construction du logement (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, après 1990).
- le nombre de pièces.
- le type de location (vide ou meublée, le loyer pour un logement meublé étant plus élevé).
Notre architecte, qui n’oublie pas qu’il est permis d’appliquer un complément de loyer au-dessus du plafond, s’il est justifié par certains éléments de confort déterminants, recherche toujours une qualité de vie maximum dans les logements qu’il rénove.
Par exemple, nos colivings sont souvent équipés de salles de sport, d’espaces cinéma, de saunas et bien d’autres éléments de confort... qui nous permettent d’appliquer ces compléments au montant du loyer de référence majoré.
N’hésitez pas à nous contacter.
.webp)
