Vaut-il mieux financer son investissement locatif avec sa propre épargne ou bien via de la dette bancaire ?
La réponse se trouve dans l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier immobilier est une notion financière qui permet d’optimiser sa capacité d’investissement en s’endettant, autrement dit d’accroître son capital à long terme et de booster la rentabilité de son investissement immobilier par les pouvoirs vertueux de la dette.

Calcul effet de levier : rentabilités économique et financière

Certains investisseurs choisissent d’acheter comptant pour de bonnes raisons :
- Ils ont suffisamment de liquidité en banque.
- Ça leur évite de payer des intérêts à la banque. 
- Ils font de meilleures affaires (les vendeurs préfèrent les acheteurs qui ne sont pas dépendants d’un emprunt).  

D’autres optent pour le financement du bien par de la dette, car ils ne possèdent pas suffisamment de liquidité ou qu’ils ne souhaitent pas immobiliser trop de capital dans leur investissement locatif.

Avant de creuser le mécanisme de l’effet de levier du crédit et de démontrer que payer cash n’est pas synonyme de faire des économies, abordons le sujet, un peu complexe il est vrai, de son calcul.

Les notions financières de rentabilité économique et de rentabilité financière sont requises pour calculer le ratio de levier d’un investissement locatif.

- Il faut, dans un premier temps, connaître le résultat d’exploitation (RE) de l’investissement locatif. Il s’agit du montant des loyers perçus duquel on retire les charges hors intérêts d’emprunt.
- Ensuite, on détermine le résultat net (RN) qui est égal au RE moins les intérêts d’emprunt d’une part et d’autre part les impôts (tax).

Intérêts d’emprunt = taux d’intérêts d’emprunt moyen (i) multiplié par les dettes financières (DF).

RN=RE-i . DF-tax

‍

• Rentabilité économique (Reco) de l’investissement locatif

Il s’agit du résultat d’exploitation (RE) dont on a soustrait les impôts (tax) divisé par les capitaux investis incluant l’apport personnel et les emprunts bancaires.

Apport personnel = capitaux propres (KP) - Emprunts bancaires = dettes financières (DF)

‍

• Rentabilité financière (Rfi) de l’investissement locatif

Elle doit être distinguée de la rentabilité de la location, le rendement locatif, car elle concerne davantage le cash-flow positif.

Elle est égale au résultat net (RN) divisé par le montant des capitaux propres investis (KP).

‍

• Lien entre la rentabilité économique (Reco) et la rentabilité financière (Rfi)

Un ensemble de calculs, que nous vous épargnerons, donnent après développement :

‍

‍

Quand la rentabilité économique (Reco) est supérieure au taux d’intérêt de l’emprunt (i) la rentabilité financière (Rfi) est une fonction croissante du ratio d’endettement.

Puisque la rentabilité financière d’un investissement locatif croît avec le ratio d’endettement, l’investisseur a tout intérêt à emprunter le maximum pour l’améliorer.

Effet de levier du crédit : un effet multiplicateur

Pourquoi parle-t-on de levier ?
Parce qu’à l’image du levier qui permet de soulever des charges plus lourdes en ne fournissant qu’une partie de l’effort, le levier bancaire permet d’augmenter la capacité d’investissement tout en dépensant moins puisque c’est l’emprunt (l’argent de la banque) qui finance cet investissement.

On peut d’ailleurs affirmer sans risque que l’effet de levier du crédit est une des raisons du succès de l’investissement locatif. 
Quand on sollicite un prêt bancaire, il est nécessaire d’avoir toujours présent à l’esprit que celui-ci peut alléger la charge financière et augmenter la rentabilité de l’investissement locatif.

• Démonstration du pouvoir multiplicateur de l’effet de levier immobilier, de manière moins complexe que le calcul effet de levier :
- Prenons un investissement locatif de 200 000 €. 

Si au lieu d’apporter la totalité en cash, on emprunte 180 000 €, on a seulement affaibli son capital de 20 000 € mais les revenus locatifs seront les mêmes.
Et le capital restant peut être consacré à d’autres investissements locatifs qui eux aussi permettront d’encaisser de nouveaux revenus locatifs qui donneront la possibilité de réinvestir, etc., etc.

Autrement dit, plus on emprunte, plus on s’enrichit.
Ces quelques mots, à eux seuls, résument l’efficacité de l’effet de levier du crédit.

Il faut tout de même veiller à ce que le coût du crédit immobilier ne soit pas supérieur à la rentabilité de l’investissement locatif.
En règle générale, les banques exigent 10% du montant du prix d’achat du bien en apport personnel et refusent quasiment systématiquement de prêter sans apport.

Exemple de rendement de l’effet de levier immobilier

Le contexte : bien locatif de 100 000 € générant un revenu locatif mensuel net de 400 € (loyer moins dépenses) et offrant une plus-value annuelle de 3% avec revente au bout de 3 

ans.

• Scénario 1 : achat cash.

Le gain avant impôts est de : 
- Plus-value : 9272,70 €  
- Revenus locatifs : 14 400 €
TOTAL : 23 672, 70 € 

Soit un rendement de 23, 67% en 3 ans. 

• Scénario 2 : achat en empruntant 90% de la somme

La plus-value brute est toujours la même mais il faut déduire 150 € par mois des revenus locatifs pour rembourser l’emprunt.

Le gain avant impôts est de :
- Plus-value : 9272,70 €  
- Revenus locatifs : 9000 €
TOTAL : 18 272, 70 € 

Soit un rendement de 182, 72% en 3 ans.

Il s’agit ici d’un calcul simplifié à l’extrême, comparé au calcul effet de levier présenté plus haut, mais il permet de comprendre dans sa globalité l’effet de levier immobilier.

La rentabilité financière de l’effet de levier immobilier

Le contexte : bien locatif de 100 000 € avec une rentabilité économique de 2,5%. Taux d’intérêt 1,5%
Scénario 1 : Achat cash.
Scénario 2 : Achat en empruntant 75 000 € sur 25 ans.

Appliquons la formule Rfi = Reco + (Reco – i) x (DF/KP) pour calculer la rentabilité financière.

Rappel : 

Rfi = Rentabilité financière
Reco = Rentabilité économique 
i = intérêt d’emprunt
DF = dettes financières 
KP = capitaux propres 

‍

• Scénario 1
Rentabilité financière = 2,5% + (2,5% - 1,5%) x (0 / 100 000) = 2,5%

• Scénario 2
Rentabilité financière = 2,5% + (2,5% - 1,5%) x (75 000 / 25 000) = 5,5%

Là encore, l’exemple est simplifié à l’extrême, mais fait clairement apparaître que la rentabilité financière est plus du double avec un emprunt bancaire grâce à l’effet de levier immobilier.
Assurément, l’effet de levier du crédit est un des nombreux avantages de l’investissement immobilier locatif qui reste une des solutions les plus sûres et les plus rentables pour placer son argent.