I. Pourquoi parle-t-on de caution et de dépôt de garantie ?
II. Peut-on exiger plusieurs cautions
III. Peut-on toujours exiger une caution ?
IV. Quelles sont les différentes formes de caution ?
V. Qu’en est-il de la caution dans le cadre d’une colocation ?
VI. Comment se passe la résiliation d’un engagement de caution ?
À la signature du contrat de location, pour se prémunir des éventuels impayés en cours de bail, les propriétaires bailleurs demandent aux locataires d’avoir une caution.
Il s’agit de la personne morale ou physique qui, dans un document écrit, appelé acte de cautionnement, s’engage auprès du propriétaire du logement à payer les dettes du locataire.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons la charge de la gestion locative des logements de nos clients investisseurs et connaissons bien les obligations des propriétaires et des locataires au sujet du cautionnement.
Nous allons faire le tour du sujet ensemble avec un focus sur la modification du système à compter du 1er janvier 2022.
Consulter nos INDISPENSABLES « Le bail de location nue » et «Le bail de location meublée »
Le terme « caution » est souvent employé à tort pour qualifier le dépôt de garantie.
Voyons leurs différences.
Comme nous venons de le voir, la caution est une personne physique (parents, amis...) ou morale (Action Logement avec la carte Visale, une entreprise, une banque...) qui s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Non obligatoire, elle peut être exigée par le bailleur.
C’est une somme d’argent versée au bailleur par le locataire à la signature du bail.
Elle est encaissable immédiatement.
Le bailleur la conserve pendant toute la durée de la location et la restitue au locataire, déduction faite des éventuelles dettes locatives.
Oui, un propriétaire peut demander à un locataire d’avoir plusieurs garants.
La loi n’encadre pas le nombre de garants que le propriétaire peut demander, mais, en règle générale, les propriétaires ne vont pas au-delà de deux.
En effet, on estime que deux garants suffisent généralement pour prévenir les risques. D’autre part, une multiplication excessive de garants éliminerait un trop grand nombre de candidats à la location.
Il existe quelque cas où un propriétaire bailleur ne peut pas exiger une caution.
S’il possède une garantie loyers impayés (GLI), il ne peut pas demander une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Si le bailleur cumule une assurance loyers impayés et un cautionnement avec un locataire qui n’est ni étudiant ni apprenti, l’acte de caution est nul
Pour en savoir davantage sur la garantie loyers impayés, consulter notre INDISPENSABLE « La garantie loyers impayés » Lien vers INDISPENSABLE 68 quand il sera publié.
Il ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Il existe deux formes de caution.
Avec une caution simple, en cas d’impayés, le propriétaire bailleur s’adresse en premier lieu au locataire en lui envoyant, par huissier de justice, un commandement de payer, avec copie à son garant.
Si l’action n’aboutit pas, il peut se tourner vers le garant par lettre recommandé avec AR.
La caution simple dispose du bénéfice de division, c’est-à-dire que chaque caution simple ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.
En conséquence, on ne peut pas demander à une seule caution simple de couvrir la totalité de la dette
Avec une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut directement s’adresser au garant au premier impayé du locataire, en lui envoyant un commandement de payer par courrier avec accusé de réception, pour lui demander de régler la dette du locataire.
Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur n’a pas à rechercher si le locataire pourrait régler sa dette.
Si le locataire possède plusieurs cautions solidaires, le propriétaire bailleur a la possibilité de s’adresser qu’à une seule pour le remboursement de l’intégralité de la dette, la caution solidaire n’ayant pas le bénéfice de discussion et de division.
La colocation peut prendre la forme de plusieurs contrats indépendants (un bail par locataire) ou d’un bail unique.
Ce sont les règles énoncées précédemment qui s’appliquent.
Dans le cas d’un bail unique (chacun des locataires signe le même bail qui est commun à tous), ce bail contient, dans la plupart des cas, une clause de solidarité (ou cause d’indivisibilité de la dette) qui a un impact sur les cautions qui se retrouvent, de fait indirectement solidaires entre elles.
A noter que la location exclusive d’un logement à un couple marié ou pacsé n’est pas une colocation.
Le cas est différent selon qu’il s’agit d’un cautionnement sans durée ou d’un cautionnement avec durée.
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte de cautionnement, le garant peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
La résiliation signifiée au propriétaire ne prend effet qu'à l'expiration du bail. Le garant qui résilie son engagement reste donc tenu des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, le garant ne peut pas résilier son engagement. Il est tenu des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue.
Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (divorce des époux, décès du locataire...).
A noter qu’en cas de décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers qui doivent garantir le paiement des dettes locatives déjà nées au moment du décès, mais pas de celles nées après le décès.
Une ordonnance modifiant le système de cautionnement à compter du 1er janvier 2022 apporte une nouvelle définition de l’article 2228 du Code civil.
Aujourd’hui, cet article prévoit que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
A partir du 1er janvier 2022, il sera rédigé de la manière suivante : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».
Au 1er janvier 2022, les actes de cautionnement peuvent être signés électroniquement. Et il n’est plus obligatoire de recopier mot pour mot une formule imposée.
A cette date, la mention que la caution doit indiquer dans l’acte peut « être rédigée en des termes librement choisis par elle. Et la formule doit exprimer clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. » explique Maître Frédéric Desson, notaire.
Selon lui, il arrivait que l'oubli d'un mot de la formule suffise à désengager la caution de ses responsabilités lors d'un litige.
Cette nouveauté est donc une bonne nouvelle pour les bailleurs, puisqu'elle renforce la responsabilité du garant et permet « d'éviter bon nombre de contentieux et sécuriser les bailleurs et les banquiers ».
Vous trouverez en annexe les formulations des actes de cautionnement avant l’entrée en vigueur de la réforme effective au 1er janvier 2022, pour mettre en lumière, si c’était nécessaire, leur complexité.
La personne se portant caution doit obligatoirement écrire à la main elle-même les mentions suivantes :
Montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu.
Mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte.
Reproduction de l'article de loi suivant : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Source : site officiel de l’administration française
Selon le simulateur du site officiel de l’administration française :
Je soussigné(e) [Prénom] [Nom de la caution], né(e) le [Date de naissance] à [Commune], résidant à l'adresse suivante : [Adresse de la caution], [Code postal] [Commune] déclare me porter caution [Simple/Solidaire] de [Prénom] [Nom du locataire] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur [Nom du bailleur], demeurant [Adresse], [Code postal] [Commune], pour la location du logement situé [Adresse du logement loué], [Code postal] [Commune].
J'ai pris connaissance du montant du loyer de [Montant du loyer en toutes lettres], soit [Montant du loyer en chiffres] euros par [Mois/Trimestre/An]. Il sera révisé annuellement tous les [Date de révision] selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au [Date de période de référence de l'IRL indiquée sur le bail] [Année].
Cet engagement pour une caution [Simple/Solidaire] est valable pour une durée [Indéterminée/Déterminée] (précisez la durée si elle est déterminée) pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
Fait à [Commune], le
Signature
[Prénom] [Nom de la caution]
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