Quand on fait la tournée des banques pour obtenir un prêt immobilier, la question de la domiciliation bancaire se pose souvent.
De quoi s’agit-il exactement ? Une banque peut-elle l’imposer dans le cadre d’un emprunt pour réaliser un projet immobilier ?
Chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons et accompagnons nos clients investisseurs dans leur demande de prêt pour financer leur investissement immobilier locatif et allons, avec l’aide de notre courtier, vous expliquer ce qu’il en est.
La domiciliation bancaire consiste à faire transiter l’ensemble des revenus vers une seule et même banque.
Évidemment, la question ne se pose pas si l’on effectue la demande de crédit immobilier auprès de sa banque principale. Néanmoins, s’il s’agit d’une autre banque, celle-ci peut demander, en contrepartie, votre domiciliation.
Cela veut dire changement de RIB, nouvelle CB, transfert des autorisations de prélèvements, etc.
Mais, peut-elle l’imposer ?
Auparavant, la domiciliation était souvent une condition incontournable pour que la banque accepte d’accorder le crédit, la loi a évolué vers beaucoup plus de souplesse, en matière de mobilité bancaire.
• La banque pouvait exiger la domiciliation MAIS en contrepartie d’un avantage individualisé clairement identifié, autre que le seul octroi du prêt :
- Un taux d’intérêt avantageux, dit individualisé.
- Une réduction ou une suppression des frais de remboursement anticipé.
- Une réduction ou une annulation des frais de dossier sur le prêt immobilier.
- Un réajustement des mensualités.
- Divers avantages sur les services bancaires proposés par la banque (carte bancaire gratuite, etc.)
• La domiciliation était conclue pour une durée de 10 ans maximum.
• Un taux préférentiel négocié pouvait être effectif à partir de la dixième année.
• Le taux d’intérêt pouvait être revu à la hausse en cas de changement de banque.
Les articles du code de la consommation permettant aux établissements bancaires d’imposer une domiciliation bancaire des revenus sous condition ont été abrogés par la loi Pacte du 22 mai 2019.
La généralisation de l’exigence de domiciliation pouvant constituer un frein à la mobilité bancaire, l’avantage individualisé étant difficilement vérifiable* et le non-respect de la clause de domiciliation étant devenu plus pénalisant pour l’emprunteur, l’ordonnance encadrant la domiciliation des revenus est abrogée.
La domiciliation bancaire est renvoyée à la négociation commerciale.
Aujourd’hui, si la domiciliation des revenus n’est pas interdite, elle n’est plus imposée et librement négociée entre les deux parties.
*Le taux du prêt, sur lequel porte l’avantage, relève de la politique des prix de l’établissement qui ne peut être rendue publique.
L’octroi d’un crédit immobilier ne peut en aucun cas être soumis à la condition que l’emprunteur fasse domicilier ses revenus dans la banque prêteuse.
La domiciliation des revenus à la suite d’un prêt immobilier, imposée par la banque à un emprunteur, entre dans le cadre des pratiques commerciales déloyales et se trouve interdite par la loi comme le stipule l’article L 120-1 du Code de la Consommation.
En abrogeant l’ordonnance, les députés ont validé, en partie, un retour à la situation antérieure, mais à des conditions plus avantageuses pour l’emprunteur.
- L’obligation de domiciliation ne pouvant plus être inscrite au contrat de crédit (clause abusive), devient un élément de négociation uniquement oral, entre le client et le banquier.
L’établissement bancaire qui souhaite que l’emprunteur domicilie ses revenus chez lui a donc tout intérêt à lui présenter une offre de prêt avantageuse : durée de remboursement, meilleur taux de crédit pour des mensualités revues à la baisse.
L’emprunteur a la main pour effectuer des simulations de prêts, faire jouer la concurrence entre les différentes banques et obtenir les meilleures conditions.
- Les majorations de taux prévues en cas de non-respect de la clause de domiciliation ne pouvant plus être inscrites au contrat de crédit, le client peut décider de changer de banque pour domicilier ses revenus.
L’emprunteur peut accepter la domiciliation des revenus lors de la signature et changer d’avis quelque temps après, sans risquer de majoration de taux.
Nous ne sommes pas ici pour juger si cette attitude est morale ou pas…
Nous avons vu qu’il n’était pas obligatoire de domicilier ses revenus dans la banque dans laquelle on contracte un prêt immobilier, mais n’oublions pas que rien n’oblige la banque à vous accorder un crédit et à ne pas glisser votre dossier en dessous de la pile.
La banque est également libre de ne pas vous faire bénéficier de gestes commerciaux qu’elle réserve à ceux qui y effectuent une domiciliation de salaire.
Le courtier de Revenus-Locatifs.com rappelle les trois premières règles pour négocier un emprunt :
1. Toujours négocier en position de force. Faire valoir sa situation professionnelle et sa situation financière (capacité d’emprunt, taux d’endettement, reste à vivre…)
2. Défendre ses intérêts en prenant en compte ceux de l’autre partie. L’établissement prêteur n’est pas un ennemi.
C’est la stratégie Win-Win.
3. Anticiper les objections. Les banquiers savent négocier, alors il faut être prêt.
Les taux d’intérêt sont bas et les marges sur les prêts immobiliers relativement faibles, or, comme vous avez pu le contacter les banques ne sont pas des établissements philanthropiques. Puisqu’elles elles ne peuvent plus exiger la domiciliation des revenus, contre l’octroi d’un prêt immobilier, les banques essaient toujours de vous « vendre » d’autres produits.
- Ouverture d’un compte bancaire.
- Souscription de moyens de paiement : cartes bancaires, chéquiers.
- Domiciliation de l’épargne résiduelle : livret A, compte épargne logement (CEL), plan épargne logement (PEL).
- Souscription de l’assurance multirisque habitation ou l’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour un investissement locatif.
- Contrat d’assurance vie.
- L’assurance de prêt. Toutefois, il leur est formellement interdit de lier la souscription d’un crédit à une assurance emprunteur.
A savoir :
La portabilité bancaire ou mobilité bancaire désigne le dispositif visant à faciliter les démarches lors d’un changement de banque.
Avec la loi Macron de 2017, il est plus facile de changer de banque.
En signant un mandat de mobilité bancaire à la nouvelle banque, celle-ci décharge le client de toutes les formalités inhérentes au changement de banque, sans frais bancaires.
La nouvelle banque se charge de tout : clôturer l’ancien compte, transférer les fonds sur le nouveau compte bancaire, notifier le changement de coordonnées bancaires aux organismes auxquels le client est lié.
Il suffit de transmettre à la nouvelle banque le RIB, la liste des prélèvements SEPA et celle des virements récurrents reçus et émis.
Le changement de banque est effectué sous 22 jours ouvrés maximum.
Attention :
Les produits d’épargne (livret A, LDD, PEL, CEL…), les crédits (crédit à la consommation, crédit renouvelable, crédit immobilier…), les comptes titres et les comptes à terme, ne peuvent être transférés automatiquement.
C’est au client de s’occuper de ces formalités, mais certaines banques acceptent de s’en occuper.
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