La location de courte durée, également appelée location temporaire ou saisonnière, autorise un propriétaire à louer un logement meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour quelques jours, quelques semaines, ou quelques mois.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif, clé en main, en Île-de France, et même si la plupart de nos clients investisseurs pratiquent la location longue durée pour leurs logements, nous assurons également la gestion de locations de courte durée pour certains d’entre-eux.
Voici ce que vous devez savoir.
La résidence principale est le logement que l’on occupe au moins huit mois par an.
Dès lors qu’il est mis en location pour de courtes durées, il s’agit d’un meublé de tourisme.
- La réglementation stipule que sa location doit être de courte durée, c’est-à-dire ne pas dépasser quatre-vingt-dix jours consécutifs, non renouvelables.
- Le locataire ne doit pas en faire son domicile (clientèle de passage).
- Le logement doit être à l’usage exclusif du locataire (le propriétaire ne peut pas y habiter).
La durée totale de location du logement (ou d'une partie de celui-ci) est de cent-vingt jours maximum par année civile.
Néanmoins, dans certaines communes cette durée peut être dépassée, mais uniquement pour cause d'obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure.
En dehors de ces conditions exceptionnelles, quand la limite de cent-vingt jours est dépassée, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour que sa résidence principale soit considérée comme un meublé de tourisme.
La location de la résidence principale est également soumise au changement d’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants, les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94) et les communes de plus de 50 000 habitants incluant une ou plusieurs zones tendues.
Voir plus bas le paragraphe III : Qu’est-ce que le changement d’usage ?
Il n’est pas nécessaire d’effectuer des démarches en mairie pour proposer sa résidence principale en location. Toutefois, dans certaines communes, le propriétaire doit déclarer sa résidence en mairie pour se voir attribuer un numéro de déclaration. C’est notamment le cas à Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours.
Nous recommandons de vous renseigner auprès de la mairie de la commune où le logement est situé, pour savoir si vous êtes concerné par cette procédure.
Dans le cas d’une obligation de déclaration, la mairie délivre un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration qui doit être indiqué dans les annonces d’offre de location de ce logement.
• Quand on passe par une plateforme internet
- Celle-ci doit informer le propriétaire de ses obligations.
- Le propriétaire doit fournir à la plateforme une autorisation sur l’honneur indiquant qu’il a bien rempli ses obligations, que le logement est sa résidence principale, et lui communiquer le numéro de déclaration du logement en mairie.
Lorsqu’elle a publié l’annonce, la plateforme à l’obligation :
- De la désactiver dès que le logement à été loué cent-vingt jours dans l’année civile.
- De fournir à la mairie, si elle lui en fait la demande, le décompte des jours de location.
• Quand on loue en direct
- La mairie peut demander le décompte des jours de location du logement, jusqu'au trente et un décembre de l'année suivante.
- L’information doit lui être transmise dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du logement et son numéro de déclaration.
Le changement d’usage a été conçu pour limiter les pénuries de logement. Il intervient quand on transforme un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial et modifie la valeur locative cadastrale des locaux, base de calcul de la taxe foncière.
L’autorisation de changement d’usage s’effectue auprès de la mairie où le logement est situé. C’est le maire qui décide ou non de l’accorder.
Pour en savoir plus sur le changement d’usage, consulter sur notre blog l’article « Quelle est la réglementation en vigueur pour les locations saisonnières, style Airbnb ? »
Les démarches sont plus complexes que pour la location de la résidence principale.
Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme en mairie.
Il y a trois cas de figure :
1. Certaines très grandes villes (notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours) obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d'usage, avant toute chose.
- La non-déclaration du logement en mairie est passible d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 5000 €.
- La mise en location sans autorisation de changement d’usage est sanctionnée par une amende civile pouvant aller jusqu'à 50 000 €. La remise en l'état initial du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent être ordonnées.
- L'obtention de cette autorisation peut être soumise au respect d'une règle dite de compensation qui impose d'acheter une surface équivalente d'un local commercial qu’il faudra transformer en local d'habitation.
2. Les autres grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants et communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) obligent le propriétaire à faire une déclaration, puis à demander une autorisation de changement d'usage. Mais, toute autre commune peut décider d'appliquer cette procédure.
- La non-déclaration du logement en mairie est punie d'une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.
- Les sanctions pour mise en location sans autorisation de changement d’usage sont identiques à celles des très grandes villes et l’obtention de l’autorisation peut également être soumise au respect de la règle de compensation.
3. Dans toutes les autres villes, il suffit de faire une déclaration en mairie sous peine d’une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.
Pour en savoir plus sur le changement d’usage et le litige opposant la ville de Paris à Airbnb consulter sur notre blog l’article « Quelle est la réglementation en vigueur pour les locations saisonnières, style Airbnb ? »
Ses dispositions sont différentes de celles des contrats valant pour usage d’habitation principale.
Il comprend :
- La durée de location.
- L’identité des signataires.
- Les caractéristiques du logement (adresse, catégorie, superficie habitable, agencement intérieur, inventaire du mobilier, équipements et services mis à disposition).
- Le prix de la location et les conditions de paiement (y compris le montant de la taxe de séjour).
Le contrat peut également mentionner :
- Des renseignements sur les occupants (nombre maximum autorisé, animaux de compagnie…).
- Les conséquences d’une annulation par le propriétaire ou le locataire.
Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il lui fournisse une attestation d'assurance "responsabilité civile spéciale villégiature", ou choisir de prendre lui-même en charge cette assurance (en partie ou en totalité).
Hormis l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les copropriétaires, il n’y pas d’autres garanties imposées au propriétaire et au locataire, par la loi.
C’est le contrat de location qui précise les règles d’assurance, à savoir qui souscrit et quelle assurance.
- Pour les propriétaires, il est recommandé d’opter pour une assurance responsabilité spéciale villégiature.
- Les locataires disposent bien souvent dans leur contrat multirisque habitation d'une clause garantie villégiature. Celle-ci est généralement suffisante.
Uniquement pour les locataires de nationalité étrangère et à remettre, sur leur demande, aux services de police et de gendarmerie.
Les revenus de la location de locaux meublés, des loueurs en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Voir à ce sujet notre INDISPENSABLE « Le régime fiscal de la location meublée ».
Il comporte également des informations sur le numéro de SIRET et la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Les cotisations sociales dépendent des revenus tirés de l’activité.
- Recettes inférieures à 23 000 € : pas de cotisations sociales
- Recettes entre 23 000 € et 72 600 € : régime micro-entrepreneur ou affiliation au régime général de la sécurité sociale.
- Recettes entre 72 600 € et 176 000 € : régime des indépendants.
Les seuils sont différents pour les chambres d’hôtes.
Pour davantage de précisions, consultez Service-Public.fr
Dans certaines communes, il faut collecter la taxe de séjour.
Il est possible pour les locataires de sous-louer leur résidence principale avec une autorisation écrite du propriétaire et à condition de ne pas appliquer au sous-locataire un loyer supérieur au leur.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez encore des questions.
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