II. Quelles sont les conditions pour une révision annuelle ?
III. Quel montant pour une révision annuelle ?
IV. Quelles sont les conditions pour une révision après travaux ?
V. Quel montant pour une révision après travaux ?
VI. Quelles sont les conditions pour une révision de loyer sous-évalué ?
VII. Quel montant pour une révision de loyer sous-évalué ?
VIII. Qu’en est-il de la contribution du locataire au partage des économies d’énergie ?
La révision du loyer, et donc son augmentation, sont soumises à différentes conditions que de nombreux bailleurs ignorent.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif, clé en main, en Île-de-France et, à ce titre, nous accompagnons nos clients dans la gestion locative de leurs biens.
Faisons le point sur ce sujet.
Pour connaître les différents modèles de baux, consulter nos INDISPENSABLES :
L’augmentation d'un loyer en cours de bail est réglementée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs entre les bailleurs et les locataires.
Si celle-ci est prévue dans le contrat de bail.
Des travaux peuvent entraîner une majoration du loyer.
Par rapport au prix des loyers de logements similaires.
Lorsque le contrat prévoit une clause de révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
Le propriétaire dispose d’un délai d’un an, à partir de la date de révision, pour appliquer cette augmentation. La majoration ne peut commencer qu’à partir du jour où le propriétaire en fait la demande au locataire.
La révision du loyer ne peut pas s’appliquer rétroactivement, mais seulement à la date de la demande.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée et la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Le montant de la révision du loyer est plafonné et ne peut pas dépasser la variation de l’indice IRL (Indice de référence des loyers) sur un an, qui est publié par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Il se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Cet indice s'applique sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail.
Pour réviser le montant du loyer, il faut connaître 3 informations :
1. Le montant du loyer hors charge avant révision (L)
2. L’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail (si le bail ne le précise pas, c'est le trimestre du dernier IRL connu lors de la signature du bail)
3. L’indice de référence des loyers (P) du même trimestre de l'année précédente
Nouveau loyer = (L x N) / P
Les travaux d’amélioration d'un logement constituent un motif légitime d’augmentation du loyer en cours de bail.
En effet, la législation prend en compte les efforts des bailleurs pour améliorer le logement mis en location.
Le propriétaire et le locataire doivent se mettre d’accord sur la nature des travaux et convenir ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
- Soit par une clause présente dans le contrat de location.
- Soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail.
La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux et ne peut pas concerner le montant du dépôt de garantie.
Les travaux doivent apporter une véritable valeur ajoutée au logement loué :
- Équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant.
- Réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation.
- Sécurisation de l'immeuble et de ses occupants.
On peut par exemple citer la pose de parquet, l’installation d'une cuisine équipée, d'un digicode, d'un ascenseur...
Il ne peut pas s’agir de réparations ou de travaux d’entretien qui incombent normalement au bailleur, comme le remplacement d’une chaudière, la réfection de l’installation électrique…
- Les travaux doivent avoir été exécutés depuis de début du bail ou depuis son dernier renouvellement si le bail a été renouvelé.
- Ils doivent représenter au moins 50 % d’une annuité de loyer.
- Une hausse du loyer annuel de 15 % du montant des travaux peut alors être appliquée.
- Les travaux doivent avoir été exécutés depuis de début du bail du locataire précédent ou depuis son dernier renouvellement si son bail a été renouvelé.
- Ils doivent représenter au moins 50 % d’une annuité de loyer.
- Une hausse du loyer annuel de 15 % du montant des travaux peut alors être appliquée.
- Dans le cas de travaux d’amélioration représentant plus d’une annuité de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre.
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l'augmenter au moment du renouvellement du bail.
Pour mettre en place cette augmentation, le propriétaire doit en faire la demande à son locataire.
Il doit justifier la majoration en montant un dossier comportant :
- Au minimum 3 exemples de loyers de logements similaires pour les agglomérations de moins d’un million d’habitants.
- Au minimum 6 exemples de loyers de logements similaires pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants.
Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans.
Pour chaque logement, il faut mentionner les éléments suivants :
- Nom de la rue.
- Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine).
- Qualité et époque de construction de l’immeuble.
- Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur.
- Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables.
- Existence d’annexes éventuelles.
- État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage.
- Période de construction de l’immeuble.
- Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire.
- Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Le locataire est en droit d’accepter ou de refuser la proposition du propriétaire.
- L’acceptation ou le refus écrits doivent être signifiés au propriétaire par courrier (recommandé en cas de contestation de l’augmentation) au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
En cas de refus, l'augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
- L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus et l'augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
- Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le montant du loyer.
Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
Il existe des règles d'application de la hausse du loyer différentes, selon que le logement soit vide ou meublé.
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.
- La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.
- Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.
-Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :
- Les travaux bénéficient directement au locataire.
- L’exécution des travaux est justifiée au locataire.
- Soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.
Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable.
Elle s’élève à :
- 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale.
- 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales.
- 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières :
- Soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex.
- Soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.
• Bâtiments achevés après le 1er janvier 1990 :
- Le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.
Pour plus de précisions sur la contribution du locataire aux économies d’énergie, consulter l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
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