La trêve hivernale est entrée en vigueur le 1er novembre 2023.
Comme tous les ans, durant cette période de cinq mois, les procédures d’expulsion d’un locataire qui ne paie pas ses loyers sont suspendues.
On peut se poser la question de savoir s’il ne serait pas nécessaire de rééquilibrer le cadre juridique protecteur de la trêve hivernale, sans remettre en cause les droits attachés à la protection du locataire.
En décembre 2020, quarante-sept parlementaires avaient, d’ailleurs, signé une tribune, restée sans suite, allant dans ce sens.
En effet, les cinq mois où ils voient la dette de leur(s) locataire(s) s’alourdir sont vécus comme une profonde injustice par beaucoup de propriétaires bailleurs et représentent un véritable drame pour les petits propriétaires qui comptent sur les revenus locatifs pour rembourser le crédit du logement mis en location et se retrouvent, alors, dans une situation financière délicate.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons la charge de la gestion locative des logements de nos clients investisseurs et évitons, avant tout, les défauts de paiement en les anticipant par une sélection exigeante de leurs locataires.
Nous choisissons également de les protéger avec une garantie loyers impayés (GLI)
La trêve hivernale a été instaurée en France en 1956.
Depuis cette date, chaque année, un propriétaire-bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion de son ou de ses locataires avec l’intervention d’un huissier de justice ou de la force publique malgré la décision judiciaire qui avait été prise.
Cette interdiction est justifiée par le froid de la période hivernale et s’étend sur une période de cinq mois.
La trêve hivernale court, sauf exception, du 1er novembre au 31 mars de l’année qui suit .
Si le propriétaire bailleur et le locataire n’arrivent pas à s’entendre, les factures et les loyers impayés demeurent à régler et les expulsions peuvent reprendre à la fin de la trêve.
La trêve hivernale n’empêche pas de solliciter le ou les garants du locataire.
Depuis 2008, les locataires sont également protégés, durant cette période, des coupures d’énergie (eau, gaz, électricité) malgré les factures impayées.
Les fournisseurs peuvent tout de même décider de restreindre la puissance du compteur, à moins que le locataire bénéficie du tarif de première nécessité.
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Nous avons vu que, pendant la trêve hivernale, un propriétaire ne pouvait pas expulser un locataire qui ne payait pas son loyer.
Toutefois, il existe quelques situations où l’interruption des expulsions n’est pas concernée, c’est le cas pour :
- Les locataires bénéficiant d’un relogement adapté à leurs besoins et à leur composition familiale.
- Les locataires d’un logement situé dans un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité.
- Les squatteurs entrés dans le logement illégalement ou par effraction (on parle d’entrée par voie de fait), qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
- Les squatteurs occupant un garage ou un terrain et dont l’expulsion a été prononcée par le juge qui supprime ou réduit la durée de la trêve hivernale.
- Les conjoints, époux, partenaires de Pacs ou concubins ayant commis des violences familiales et dont l’expulsion du domicile a été ordonnée par un juge.µ
Agence Nationale de l’Information sur le Logement
Le propriétaire qui tente, durant la trêve hivernale, par quelconque moyen, de forcer les occupants à quitter le logement commet un délit même si, nous le rappelons, ceux-ci ont fait l’objet d’une procédure d’expulsion.
Le bailleur qui oblige le locataire à quitter les lieux et procède lui-même à l'expulsion encourt une peine d’emprisonnement allant jusqu’à trois ans et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code Pénal).
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Pendant la trêve hivernale les expulsions sont suspendues mais pas les procédures judiciaires.
- A partir de deux mois d'impayés, le bailleur peut entamer une procédure à l’amiable.
- Si l’issue est négative, il doit faire délivrer par huissier un commandement de payer.
Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre.
- Passé ce délai, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir un jugement qui mettra fin au bail et prononcera l'expulsion.
Le locataire dispose alors d'un mois pour faire appel de ce jugement.
- Cette procédure dure souvent plus de 18 mois et « la seule phase juridique conduisant de l'impayé à l'expulsion effective requiert au minimum huit mois », rappelle la Chambre nationale des huissiers de France, citée par l'AFP.
- Les forces de l’ordre n’interviendront qu’après la fin de la trêve hivernale.
« Mais l'expulsion n'est pas automatique. C'est à la préfecture que revient la décision d'appliquer avec l'aide des forces de l'ordre l'expulsion du locataire. Elle se prononce à partir de rapports fournis par les services de police et l'assistance sociale qui doivent s'entretenir avec le locataire. La décision se fait au cas par cas avec la prise en compte de situations particulières : il n'y a par exemple jamais d'expulsion en cours d'année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés. »
Les Échos
Le défaut de paiement est un problème trop sérieux pour ne s’en préoccuper que lorsqu’il se présente.
Il faut l’anticiper afin d’éviter les locataires mauvais payeurs ou qui ne seront pas solvables.
Tout bailleur doit faire sienne la règle suivante : il est bien plus aisé de ne pas se mettre dans une situation délicate que de s’en extraire.
Au-delà des pièces à obligatoirement vérifier (pièce d’identité, avis d’imposition, bulletins de salaire…) il faut faire preuve de discernement et regarder au-delà des chiffres.
Le comportement, la bonne impression, le feeling et la compassion n’ont de valeur que s’ils sont appuyés par un dossier « en béton ». La vigilance doit donc être la règle.
Toutefois, le locataire le plus sérieux et le plus solvable n’est pas forcément celui qui présente le meilleur dossier.
Il faut savoir faire preuve de psychologie, être exigeant mais pas sectaire.
Consultez notre article pour choisir le bon locataire.
Elle garantit les revenus locatifs des bailleurs en prenant le relais des paiements du loyer et des charges en cas d’impayés. Elle s’occupe également des démarches contentieuses.
Sont couverts :
- Les arriérés de paiement.
- Les frais de procédure contentieuse, y compris l’expulsion.
- Les coûts des réparations dues à d’éventuelles dégradations de la part du locataire.
Même en pleine trêve hivernale, elle permet de toucher ses revenus locatifs jusqu’à ce que l’expulsion du locataire puisse être mise en œuvre.
Peut-être un rééquilibrage de la loi pour 2024 ?
Kévin Savonni
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