Il arrive que, lors de la conclusion d’un bail pour la location d’un local à usage commercial, le propriétaire demande au locataire de lui verser un pas-de-porte, souvent confondu à tort avec le droit au bail. Il s’agit pourtant de deux notions bien distinctes.
De quoi s’agit-il exactement ?
Quelles en sont les règles et le traitement fiscal ?
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes nombreux à avoir investi à titre personnel dans l’immobilier locatif commercial et nous allons aborder les points essentiels qui permettent de comprendre et maîtriser le pas-de-porte.
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Le pas-de-porte est une somme d’argent que le bailleur demande au locataire, en début de bail, lorsqu’il met le local à sa disposition.
Cette somme lui est définitivement acquise.
Il s’agit d’un droit d’entrée dont le montant est libre et évolue en fonction de l’attractivité commerciale du local. Il correspond souvent à une somme comprise entre trois et six mois de loyer.
Il est, par définition, seulement applicable pour des locaux vacants.
Les parties concernées par le droit au bail et le pas-de-porte sont différentes.
Il s’agit de la somme versée par le locataire au bailleur.
Le régime fiscal de la qualification juridique de cette somme dépend de sa qualification juridique.
Cf. chapitre suivant « Quelles sont les différentes qualifications juridiques du pas-de-porte ? »
Il s’agit de la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant.
Le locataire sortant doit la déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le locataire entrant doit la déclarer comme actif au bilan.
Une clause insérée dans le bail commercial permet de qualifier juridiquement le pas-de-porte.
Le régime juridique fiscal appliqué dépend de cette qualification.
Pour être valable légalement, elle doit comporter :
- Le montant du pas-de-porte
- Sa nature : supplément de loyer et/ou indemnité de compensation
- Ses conditions de paiement
Le montant du pas-de-porte est pris en compte lors de la révision du loyer, au renouvellement du bail, en fonction de l’indice de référence choisi par les parties, car il a constitué une modalité de fixation du prix :
L’ILC pour les loyers commerciaux.
L’ILAT pour les loyers des activités tertiaires.
On admet deux qualifications juridiques du pas-de-porte.
Il constitue une garantie pour les propriétaires qui souhaitent se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivraient pas la hausse de la valeur locative réelle du local.
Les règles de révision des loyers étant très encadrées dans les baux commerciaux, le pas-de-porte offre une certaine garantie en début de contrat de bail.
- Le locataire peut verser son montant lors de l’entrée dans les lieux ou sous forme de rente mensuelle.
- La somme perçue par le bailleur est considérée comme un revenu foncier et est assujettie à la TVA.
Il constitue une contrepartie à la propriété commerciale accordée et les conséquences du versement s’éteignent dès son exécution.
- La somme perçue n’est pas assujettie à la TVA et n’est pas soumise aux frais d’enregistrement pour le locataire.
Il peut s’agir :
- D’une indemnité correspondant à la contrepartie financière de la dépréciation vénale du bien et de la propriété commerciale acquise au locataire qui consiste dans le droit au renouvellement du bail commercial. Le propriétaire souhaitant reprendre les locaux devant verser au locataire une indemnité d’éviction.
Cf. plus bas notre chapitre « Le pas-de-porte est-il remboursable ? »
- D’une indemnité correspondant à la « contrepartie pécuniaire d’éléments de nature diverse, notamment d’avantages commerciaux, sans rapport avec le loyer, fournis par le bailleur ».
On considère alors que le versement effectué par le locataire a pour contrepartie les avantages de la propriété commerciale et une diminution du loyer d’origine.
Il est impératif que le bailleur et le locataire précisent clairement dans le bail la qualification qu’ils entendent donner au pas-de-porte.
En cas de conflit, les juges rechercheront la commune intention des parties tout en tenant compte des circonstances de l’espèce. Ils considèrent souvent le pas-de-porte mixte comme un supplément de loyer.
- Le bailleur doit le déclarer en tant que revenu foncier. Il est possible, sous certaines conditions, d’échelonner le versement sur quatre ans).
Il sera également assujetti à la TVA si le loyer du bail y est assujetti.
- Le preneur (le locataire) doit le comptabiliser en charges et peut le déduire fiscalement, en étalant cette déduction sur la durée du bail.
- Le bailleur n’est soumis à aucune imposition.
- Le preneur doit le comptabiliser en actif incorporel non imposable, non déductible d’un point de vue fiscal et non amortissable.
Il convient de le scinder en deux, car il fait l’objet de deux traitements fiscaux et comptables différents.
Le locataire titulaire d’un contrat de bail commercial bénéficie du droit au renouvellement du bail.
Si le bailleur refuse de renouveler le bail, celui-ci est tenu de verser une indemnité d’éviction. Son montant est calculé afin de permettre la couverture du préjudice subi par le locataire, dans son intégralité.
On peut donc parler de pas-de-porte remboursable, dans la mesure ou le bailleur est tenu au versement d’une indemnité équivalente au montant du pas-de-porte en cas d’éviction du locataire des locaux.
Le bail commercial est un contrat conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieur à 9 ans. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent résilier le contrat soit à la fin d'une période de 3 ans, soit à son terme.
La résiliation peut également intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles. Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.
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