• Qu’est-ce que le permis de louer ?
- Rôle des autorités locales
- Locations concernées
- Zones concernées
• Autorisation préalable ou déclaration de mise en location ?
- Conditions
- Démarches
- Délais
A l’heure où un nombre croissant de communes soumettent la location de logements sur leur territoire au permis de louer, la question de cette autorisation administrative revient de plus en plus fréquemment dans les discussions entre bailleurs.
Autorisation préalable de mise en location, autorisation de mise en location, déclaration de mise en location... le permis de louer suscite bien des interrogations.
Et, l’on s’aperçoit rapidement qu’elles sont plus nombreuses que les réponses.
Nous sommes là pour apporter quelques explications.
Le permis de louer est un moyen préventif que la loi ALUR a instauré en 2014 pour aider les élus locaux à lutter contre l’habitat indigne.
- Cette obligation qui permet de contrôler l'état des logements avant leur mise en location, est imposée aux bailleurs dans certaines communes, pour ne plus proposer de logements indignes à la location.
- La loi ALUR accorde aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes volontaires le droit de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise soit à :
- Une autorisation préalable de mise en location
- Une déclaration de mise en location, consécutive à la signature du contrat de location.
Dans les villes couvertes par le dispositif du permis de louer, la mairie est avertie dès qu'un propriétaire a l’intention de louer son logement.
- Les autorités compétentes sont autorisées à effectuer des vérifications sur place pour s'assurer que le logement peut être proposé à la location.
Si le constat est négatif, elles sont en droit d’imposer aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes en vigueur : salubrité, sécurité, surface habitable, confort…
- La mesure a permis d'identifier de nombreux marchands de sommeil, ce dont nous nous réjouissons chez Revenus-Locatifs, car nous mettons toujours à la disposition des locataires de nos clients investisseurs des logements de qualité.
Le régime du permis de louer s’applique aux locations vides ou meublées à usage de résidence principale.
- La loi Elan précise désormais qu’il ne concerne ni les logements mis en location par un organisme de logement social, ni ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’État.
- Seules la mise en location et la relocation d’un logement sont visées par le permis de louer.
La reconduction, le renouvellement de location et l’avenant au contrat de location ne sont pas soumis à l'obligation de déclaration.
Les zones concernées sont définies comme suit, selon l’Institut national de la consommation (INC).
- L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location et à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé.
- Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
Elles peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.
- Cette délibération précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration ou de la demande d'autorisation.
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Le bailleur doit vérifier auprès de sa mairie s’il doit obtenir une autorisation préalable ou effectuer une déclaration de mise en location.
Son obtention conditionne la mise en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité.
Elle diffère de la demande d’autorisation de mise en location préalable, en ce qu’il s’agit d’une simple formalité déclarative.
Le régime de déclaration de mise en location peut permettre à la collectivité locale d’être informée des logements mis en location, sans avoir à assumer la mise en œuvre du régime d’autorisation.
Pour chaque secteur choisi, l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (ECPI), ou le conseil municipal détermine quelle formalité est demandée : autorisation de mise en location ou déclaration de mise en location.
- Nouvelle mise en location
Il faut renseigner l’un des deux formulaires Cerfa définis par les deux arrêtés du 27 mars 2017.
- Demande d’autorisation préalable de mise en location : Cerfa 15652*01.
Demande à effectuer avant la mise en location.
Prévoir un délai suffisant pour obtenir l’autorisation avant la date prévue pour la signature du bail de location.
- Déclaration de mise en location : Cerfa 15651*01.
La demande est à effectuer dans les quinze jours suivant la signature du bail.
- Nouveau propriétaire d’un logement ayant fait l’objet d’une autorisation préalable
Il doit effectuer une demande de transfert d’autorisation à l’aide du formulaire Cerfa 15663*01.
Les Cerfa sont également disponibles en ligne et disposent d’une notice explicative afin de faciliter les démarches.
Ils doivent être adressés à l’EPCI ou à la mairie dont dépend le logement.
Lorsque la location est soumise à l’obligation de fournir un diagnostic technique (locations vides et locations meublées), celui-ci est annexé à la demande.
- Contenu de la demande d’autorisation et de la déclaration de mise en location
Les mêmes dispositions s’appliquent pour la demande d’autorisation préalable de mise en location et la déclaration de mise en location concernant les formalités à remplir par le bailleur (formulaire-type, diagnostic).
Elles sont établies par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précisent :
- Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées.
- Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration.
- Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
- La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé.
- Dépôt de la demande d’autorisation préalable
Le dépôt de la demande d’autorisation préalable donne lieu à la remise d’un récépissé.
La délivrance de l'accusé de réception vaut récépissé de demande d'autorisation.
- Dépôt de la déclaration de mise en location
Le dépôt de la demande de déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.
Le déclarant reçoit
- Si la déclaration est complète : le récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci.
- Si la déclaration est incomplète : l’accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois.
Si le déclarant ne produit pas l'ensemble des pièces ou informations demandées dans le délai qui lui est imparti, il doit procéder au dépôt d'une nouvelle déclaration. L'accusé de réception adressé au requérant lui demandant de compléter son dossier mentionne cette conséquence.
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- Autorisation de mise en location
Délai d’instruction d’un mois.
L’autorité compétente peut :
- Accepter la demande,
- La rejeter en motivant sa décision, et en précisant notamment la nature des travaux ou des aménagements à réaliser avant la mise en location.
- Ne pas répondre : il s’agit alors d’un accord tacite.
Une fois obtenue, l’autorisation préalable doit être annexée au contrat de location. Une nouvelle autorisation doit être obtenue pour chaque nouveau bail.
- Déclaration de mise en location
Délai de traitement d’une semaine.
Voir plus haut les traitements selon que la déclaration soit complète ou incomplète.
Dans le cadre de la gestion locative que nous assurons pour nos clients investisseurs nous veillons toujours à leur parfaite conformité avec ces obligations légales.
En effet, la mise en location d’un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou en dépit d’une décision de rejet de cette demande est sanctionnée par une amende qui tient compte de la gravité des manquements constatés et dont le produit est intégralement versé à l’agence nationale de l’habitat (Anah).
Cette amende peut atteindre :
- 5000 € en cas de manquement à l’obligation de déposer une demande d’autorisation préalable de mise en location.
- 15 000 € si un nouveau manquement est constaté sous un délai de 3 ans.
- 15 000 € en cas de mise en location malgré le rejet d’une demande d’autorisation.
L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Le fait de mettre en location un logement sans remplir les obligations de déclaration est passible d’une amende.
Elle tient compte de la gravité des manquements constatés et se monte à 5000 € maximum.
Comme c’est le cas pour la demande d’autorisation, cette absence est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire et le produit des amendes est intégralement versé à l’Anah.
Nous espérons avoir été les plus complets possible et avoir répondu aux questions que vous pouvez être amenés à vous poser au sujet du permis de louer.
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