Les revenus des locations nues (non meublées) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus des locations meublées n’entrent pas dans cette catégorie.
Les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel.
Régime micro foncier ou réel ?
Le choix du régime dépend du montant annuel des revenus locatifs :
- Déclaration micro foncier, si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €.
- Déclaration au régime réel, si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 €.
Micro foncier ou réel ? Faisons ensemble le tour de la question.
L’imposition au régime micro foncier est très simple :
Il suffit de déclarer les loyers hors charges encaissés dans l’année pour bénéficier automatiquement d’un abattement de 30%.
L’imposition ne porte donc que sur les 70% restants.
Exemple : Pour un loyer mensuel hors charges de 1100 €, vous déclarez 13 200 € (1100 € x 12). L’imposition portera sur 70% de cette somme, soit 9240 € que vous devez ajouter à vos autres revenus.
Si le régime de déclaration micro foncier est extrêmement pratique, il a tout de même ses limites car il ne permet pas de déduire des frais et des charges supplémentaires.
Aussi, si le montant réel des charges et des frais du bien immobilier locatif dépasse ce taux de 30% forfaitaire (ce qui arrive rapidement quand on effectue des travaux) il faut sérieusement étudier le choix du régime réel qui peut être appliqué, sur option, pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €.
Comme nous l’avons vu, le régime micro foncier s’applique automatiquement aux revenus bruts fonciers annuels n’excédant pas les 15 000 € annuels et le régime réel s’applique aux revenus bruts fonciers supérieurs à 15 000 €.
- Le régime micro foncier déduit forfaitairement 30% % des revenus locatifs annuels, qui sont censés prendre en compte l’ensemble des charges et des frais liés à l’investissement locatif.
- Le régime de la déclaration au réel permet de déduire, des revenus locatifs annuels, les charges et les frais réels.
Sont déductibles (source : ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique)
- Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple).
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
- Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location. *
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.
- Les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
- Les primes d’assurance.
- Les intérêts et frais d’emprunt.
* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
** Les intérêts d’emprunt sont déductibles du seul revenu foncier. Ils ne peuvent pas être déduits du revenu global.
Lors du calcul du déficit foncier, il faut les déduire en priorité du revenu foncier, avant de déduire les autres charges.
Il apparait donc que, contrairement au micro foncier, le régime réel peut entraîner un bénéfice locatif plus faible, voire un déficit.
Ce déficit déductible des revenus est reportable :
- Durant 6 ans sur l’ensemble des revenus (hors fraction des intérêts d’emprunt).
- Durant 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Une excellente opportunité fiscale pour réduire l’imposition !
Les propriétaires bailleurs soumis d’office au régime micro foncier, parce que leurs revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € annuels, ont tout intérêt à étudier l’opportunité de passer au réel, si leurs frais et charges leur semblent supérieurs à 30% de ces revenus.
Mais, attention, en cas d’option pour le régime réel, leur choix est irrévocable pendant 3 ans.
Alors, micro foncier ou réel ?
Hormis la barre des 15 000 € qui sépare les deux régimes, le micro foncier semble convenir aux investisseurs passifs et le régime réel aux investisseurs actifs qui réalisent des travaux pour réduire leur imposition et optimiser leur investissement locatif.
Le régime micro foncier ne s’applique pas dans certaines situations : monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier...
Pour effectuer la déclaration de revenus rien de plus simple que la déclaration micro foncier : il suffit de reporter dans la case 4BE du formulaire de déclaration de revenus classique n° 2042, le montant de l’ensemble des loyers hors charges perçus pendant l’année.
Le Trésor Public appliquera l’abattement de 30% automatiquement.
Pour les revenus fonciers de source étrangère, il faut également remplir la case 4BK, située juste au-dessous.
En effet, ces revenus n’étant pas soumis au prélèvement à la source, il est nécessaire de les isoler.
Attention, les revenus inscrits en case 4BK ne doivent pas être soustraits de ceux inscrits en 4BE, car celle-ci prend en compte l’ensemble des revenus fonciers.
Que vous décidiez ou non d’opter pour le micro foncier, nous vous accompagnerons de la recherche de votre bien à sa gestion locative.
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