Quand on demande à des investisseurs de longue date « Qu'auriez-vous fait différemment depuis que vous avez commencé à investir dans l’immobilier ? », ils répondent fréquemment : « Je regrette d’avoir vendu si tôt plusieurs appartements que j’avais à Paris ».
Quelles conclusions en tirer, alors que d’autres investisseurs, tout aussi confirmés » préfèrent la stratégie « Achat-revente » à la stratégie buy and hold (acheter et conserver) ?
Buy and hold ou achat-revente ? Nous allons peser le pour et contre afin de permettre à tous ceux qui envisagent d’investir dans la pierre, de prendre un peu de recul avant de se lancer et d’acheter un bien.
Warren Buffett, expert en placements hyper performants est l’un des défenseurs de cette stratégie. Selon lui, la première règle de tout investisseur est de ne pas perdre de l’argent, la deuxième règle étant de ne jamais oublier la première règle.
Appliquée à l’investissement immobilier, la stratégie buy and hold, qui est dite « passive », consiste à acquérir un bien et à le conserver sans tenir compte des fluctuations à court terme. Elle illustre en cela la théorie voulant que la conservation à long terme soit la meilleure façon d’augmenter la valeur de son patrimoine.
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Incontestablement, la stratégie d’achat et conservation, qui ne nécessite aucune connaissance vraiment spécifique, est la moins risquée pour les débutants en investissement immobilier.
Si elle peut être envisagée, quand on est jeune, pour acquérir sa résidence principale, et la revendre ensuite sans impôt sur la plus-value immobilière, nous allons surtout, puisque c’est notre métier, développer les avantages du buy and hold dans le cadre de l’investissement locatif.
Avantages de la conservation du bien dans son patrimoine :
Un bon investissement permet de générer des revenus locatifs. Non seulement on dispose alors d’un flux de trésorerie constant durant des années, mais on couvre les coûts des dépenses et du montant de l’emprunt (intérêt + capital).
Le cash-flow est un indicateur des performances de cet investissement dans la durée, qui prend en compte plusieurs variables financières.
Il est important de calculer le cash-flow d’un investissement dans l’immobilier locatif, pour mesurer la rentabilité du projet. Nous avons d’ailleurs créé un simulateur à cet effet.
Lorsque l’investissement immobilier locatif est envisagé dans une SCI à l’IS ou en régime LMNP, ses amortissements (foncier + travaux de rénovation + meubles) permettent d’effacer l’impôt à payer pour les 10 premières années.
Il est important de maîtriser la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) et celle des SCI à l’IS pour bien bénéficier d’avantages fiscaux : mécanismes d’amortissement, réductions d’impôts...
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Nous avons vu que les revenus locatifs générés par les locataires, surtout quand ils engendrent un cash-flow fortement positif, comme c’est le cas avec Revenus-Locatifs.com, permettent d’encaisser des revenus complémentaires tous les mois, de payer les dépenses usuelles mais avant tout, le remboursement de l’emprunt.
Ce remboursement du capital constitue l’effet d’enrichissement sur le long terme, car une fois le prêt payé en totalité, on n’a plus à rembourser la banque et la valeur du bien est acquise à 100%.
Lorsqu’un investisseur emprunte de l’argent pour son investissement immobilier, il accroît son rendement potentiel. On parle alors d’effet de levier.
L’achat pour un investissement locatif est le seul actif en France où l’on peut bénéficier d’un prêt pouvant couvrir la totalité de l’investissement, c’est-à-dire investir sans apport. Cela reste impossible pour acheter des actions en bourse ou bien n’importe quel autre placement financier. Ce financement bancaire va créer un fort effet de levier tant sur le rendement locatif que sur la plus-value potentielle du bien acheté.
Par exemple, pour un investissement immobilier en achat-revente (statut de marchand de biens), la banque va demander plus d’apport, en général autour de 30% minimum du montant de l’investissement. L’effet de levier sera donc moindre. De plus, dans la période actuelle de taux bas, sécuriser un emprunt reste une bonne affaire à cause du faible coût de l’argent.
Alors, juste une stratégie pour les débutants ?
La stratégie achat-revente requiert un niveau de compétences techniques plus élevé et un apport plus conséquent, mais elle reste le meilleur moyen pour empocher une plus-value rapidement. Plus-value qui pourra ensuite être utilisée pour se constituer un patrimoine immobilier locatif.
La stratégie buy and hold, elle, est avantageuse pour créer des revenus passifs alors que dans le cadre de l’achat-revente, il n’y a pas de revenus locatifs sur le long terme, cela reste un achat spéculatif.
De plus, pour générer des revenus, la stratégie d’achat-revente oblige à être constamment actif dans la prospection des biens sous-évalués, le suivi des travaux et la recherche des acheteurs potentiels. Alors que dans le cadre de l’investissement en buy and hold, dès lors que le bien est trouvé dans un environnement à forte demande locative, il suffit de rechercher le financement une seule fois et ensuite d’exécuter les travaux, de le mettre en location, et d’assurer ou de déléguer la gestion locative pour bénéficier de revenus locatifs de manière récurrente.
Conclusion : les deux stratégies sont complémentaires dans la constitution d’un portefeuille immobilier. Et investir dans l’immobilier locatif est toujours judicieux.
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