Le taux d’usure désigne le taux maximal auquel les établissements de crédit peuvent prêter de l’argent en France.

Au 1^er juillet, le taux d’usure 2022 est passé de 2,40% à 2,57% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus et de 2,43% à 2,60% pour les prêts de moins de 20 ans. 

Une telle variation du taux d’usure prêt immobilier n’avait pas été enregistrée depuis 2017 et des discussions ont été ouvertes entre la profession bancaire et le ministère de l’économie dans l’optique d’une hausse du taux d’usure 2022 au 1^er octobre encore plus conséquente.

Chez Revenus-Locatifs.com nous mesurons régulièrement l’impact du taux d’usure sur les prêts que contractent nos clients pour financer l’acquisition de leurs biens locatifs et savons combien il conditionne l’accès au crédit.
Nous allons, dans cet article, expliquer le calcul du taux d’usure, traiter des attendus et de la réalité du taux d’usure 2022 au 1^er octobre et voir comment il est possible d’optimiser les capacités d’emprunt sans atteindre un taux usuraire.

Taux usuraire = taux illégal. Le prêt ne sera pas accordé

Un prêt est considéré comme usuraire, c’est-à-dire illégal, quand son taux annuel effectif global (le fameux TAEG qu’évoquent les banques au moment d’accorder un crédit…) est supérieur au taux d’usure.
Le prêt ne peut pas alors être accordé car le taux d’usure a pour fonction de protéger les emprunteurs d’éventuels abus et les empêcher de se retrouver en situation de surendettement.

• Comprendre le calcul du taux d’usure prêt immobilier

C’est la Banque de France qui détermine le taux d’usure qui restera en vigueur pour les trois mois à venir. La méthode est identique qu’il s’agisse des prêts à la consommation ou des prêts immobiliers qui nous concernent plus particulièrement.
Pour cela, elle se base sur les taux pratiqués par les différents établissements prêteurs durant le trimestre écoulé et dégage une moyenne du taux effectif de la période qu’elle relève d’un tiers.

• Les taux d’usure en vigueur au troisième trimestre 2022

Seuil de l’usure pour les prêts à taux fixe au 1^er juillet et au 1^er octobre 2022

La revalorisation du taux d’usure à 2,60% au 1^er juillet 2022 a été saluée par les professionnels de l’immobilier qui tiraient la sonnette d’alarme depuis plusieurs mois car, du fait des taux d’intérêt en hausse, de nombreux aspirants emprunteurs se trouvaient écartés du marché de l’immobilier.

Mais, au-delà de ce bol d’air donné au marché, ils espéraient que la Banque de France réviserait son mode de calcul pour le taux d’usure au 1^er octobre 2022 ou du moins repenserait la latence, c’est-à-dire le délai entre la réalité du marché et la révision du taux déterminé sur les trois mois précédents.  
Cela aurait permis, selon eux, de mieux juguler la hausse des taux d’intérêt et d’éviter que le taux d’usure se retrouve rapidement trop bas à cause de cet écart temporel, constituant une barrière infranchissable pour certains candidats à l’emprunt.

Cependant, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) ne s’était pas montré enthousiaste à cette idée, déclarant : « On ne constate pas de circonstances exceptionnelles sur le marché du crédit qui justifieraient une telle modification des taux d’usure ».

Ni le mode de calcul ni le temps de latence n’ont été revus et le taux d’usure pour les prêts immobiliers est passé, au 1^er octobre, de :
- 2,57% à 3,05% pour les crédits de plus de 20 ans.
- 2,60 % à 3,03% pour les crédits de moins de 20 ans.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, estime que cette hausse est bien proportionnée et « permettra de régler certaines situations plus difficiles d’accès au crédit relevées ces dernières semaines ».

De nombreux professionnels attendaient davantage.

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Taux d’usure prêt immobilier : comment le contourner

Si un taux usuraire égale systématiquement un refus du banquier d’accorder le prêt, nous allons voir comment légalement contourner cette situation.

Quand les taux d’usure restent relativement faibles, voire baissent*, alors que les crédits immobiliers remontent de manière significative, on assiste au fameux effet ciseau qui peut empêcher d’emprunter alors qu’on est solvable.

Emprunter moins en augmentant son apport personnel n’est pas une solution possible pour toutes les classes d’emprunteurs.
Heureusement, il y en existe d’autres...

‍* Au 1^er trimestre 2021, le taux d’usure applicable pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, était de 2,67%.

• D’abord, il est important de bien comprendre le TAEG 

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. 
Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, il est composé de la totalité des critères inhérents à la souscription du crédit :
- Le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts du prêt.
- L’ensemble des frais, commissions et rémunérations diverses (frais de notaire, frais d'inscription, frais de dossier...).
-  Les taux d’assurance emprunteur.

• Ensuite il faut agir partout où cela est possible 

Puisqu’il est vain d’essayer de faire baisser le taux d’usure prêt immobilier, on peut toujours faire baisser son TAEG pour passer en dessous du taux usuraire.

Il faut pour cela agir sur les critères qui le composent :
- Négocier le taux d’intérêt du prêt en mettant plusieurs offres en concurrence.
- Faire baisser les frais et même demander à la banque de supprimer les frais de dossier.
- Pour l’assurance, qui représente une grosse part du TAEG, il est possible depuis la loi Lagarde de l’externaliser en passant par une compagnie d’assurance à la place du contrat groupe proposé par la banque.

Il est toujours bon d’étrangler le TAEG pour faire respirer son prêt immobilier.

Tout est négociable, sauf le taux d’usure auprès de la Banque de France, et l’accompagnement d’un courtier peut s’avérer très utile.
Chez Revenus-Locatifs.com, les honoraires du courtier sont compris dans l’enveloppe globale de la transaction.

• Ne surtout pas jouer avec la loi sur le taux usuraire

• On ne plaisante pas avec le taux d’usure prêt immobilier

Les établissements prêteurs sont tenus de respecter le taux d’usure, sous peine de poursuites judiciaires 
Les organismes pratiquant un taux usuraire sont passibles :
- D’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à deux ans.
- D’une peine d’amende de 300 000 €.
- En sus, ils sont tenus de rembourser les sommes perçues à l’emprunteur.

« Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d'apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt usuraire ou d'un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l'article L. 314-6 du fait de son concours est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 euros."
Article L341-50 du Code de la Consommation

• Obligations légales de l’offre de prêt en plus du respect du taux d’usure
- Le TAEG doit être clairement indiqué.
- Un délai de rétractation de 10 jours doit être accordé à l’emprunteur. Délai commençant le lendemain de la réception de l’offre.
- L’offre de prêt doit être remise en deux exemplaires à l’emprunteur.

Comme nous venons de le voir, si le taux d’usure 2022 représente une sécurité pour les emprunteurs en empêchant les banques de pratiquer des taux abusifs, il peut également devenir un frein à l’investissement. 

Alors, après le 1^er octobre 2022 plus que jamais, n’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier.