S’il n’existe pas de règle absolue, il en est deux qui sont incontournables : 1. Les établissements bancaires peuvent financer un achat immobilier, si le taux d’endettement futur, incluant l’assurance emprunteur, est inférieur à 35% du revenu net. Elles sont tenues de respecter cette mesure fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). L’investissement locatif est particulièrement intéressant car les banques intègrent dans le revenu net global les revenus locatifs escomptés, desquels elles retirent 30%. 2. En général, les établissements bancaires exigent que les emprunteurs disposent d’un apport personnel d’un montant équivalent à 10% du prix d’achat du bien. Certains établissements prêteurs demandent un minimum de 20%. Voilà une première indication sur le salaire pour investir dans l’immobilier. A vos règles de trois. ‍ • Investir dans l’immobilier avec un SMIC - Au 1er mai 2022, le smic net s’établissait à 1302,64 € mensuels, soit une capacité d’emprunt équivalent à des mensualités de 456 €. - En s’endettant sur 25 ans (durée maximum permise pour un emprunt) un salarié au SMIC dispose d’un budget de 136 800 €. - Faisons le calcul avec un taux moyen de 1,7% (début juin 2022), pour le crédit et de 0,5% pour l’assurance emprunteur (celle-ci dépend de l’âge de l’emprunteur*, de sa situation de santé et de la durée du prêt). - La valeur du bien que peut acheter un salarié au smic est de 100 080 €, coût du crédit (1,7%) et de l’assurance emprunteur (0,5%), compris. Auxquels il convient d’ajouter 10 0000 € de frais de notaire et frais annexes. * Depuis la loi Lemoine de 2022, le questionnaire médical est supprimé pour les prêts de moins de 200 000 € par emprunteur et les emprunteurs âgés de moins de 60 ans à la fin du prêt. ‍ • Le salaire pour investir dans l’immobilier dépend du type d’investissement - Exemple de l’acquisition d’un bien locatif avec Revenus-Locatifs.com - Appartement de 25 m2 à Pantin. Prix de vente : 111 500 € Projet (Pdv +Revenus-locatifs + travaux + Ameublement + Frais notaire) : 156 375 € Loyer mensuel : 900 € - Emprunt sur 25 ans à un taux de 1,65%. Mensualités du prêt : 609 € > 7308 € /an. Soit un capital emprunté de 182 700 €. - Le montant des mensualités loyer, minoré de 30%, s’élève à 630 € et couvre les mensualités du prêt qui sont de 609 €. - Exemple du même bien qui ne serait pas acheté dans un but locatif La même acquisition, dans les mêmes conditions de crédit (1,65% sur 25 ans) exigerait un salaire net minimum de 1740 €. Le montant des loyers permet, selon les cas, d’alléger les mensualités du crédit, de les couvrir en totalité et même de dégager un bénéfice, le cash-flow. Aussi, même pour un salaire peu élevé, les banques sont plus enclines à accorder des prêts à des conditions favorables quand il s’agit d’immobilier locatif. Oui, le salaire pour investir dans l’immobilier peut être un SMIC, et l’investissement locatif est une excellente garantie pour les banques. Consulter sur notre blog : - Comment emprunter - Comment obtenir un prêt bancaire facilement - Étrangler le TEG pour faire respirer son prêt immobilier