La garantie loyers impayés permet, comme son nom l’indique, de se prémunir contre les impayés. 
Mais pas seulement... C’est une véritable assurance sérénité car elle garantit également les bailleurs contre d’autres risques locatifs.

Chez Revenus-Locatifs, nous souscrivons systématiquement une assurance garantie loyers impayés pour les biens dont nos clients nous délèguent la gestion locative.

Garantie loyers impayés conditions locataire, GLI location, Visale loyer impayé... faisons, ensemble, le tour de la question.

Garantie loyers impayés : conditions locataire éligible

La garantie loyers impayés (GLI) est une alternative à la caution où une tierce personne, souvent un proche, se porte garant et s’engage à couvrir les éventuelles dettes locatives. 
De nombreux bailleurs la lui préfèrent pour ne pas être confrontés à la mauvaise foi ou à l’insolvabilité du garant.

Précisons qu’il n’est pas possible de cumuler garant et garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants et les apprentis.

Il existe deux sortes de garanties loyers impayés : 
- Les GLI payantes proposées par des compagnies d’assurance privées.
- La caution gratuite Visale, mise en place par Action Logement.

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• Garantie loyers impayés : conditions locataire pour les compagnies d’assurance privées.
Pour bénéficier d’une garantie loyers impayés le bailleur doit vérifier que le locataire est solvable et respecte certaines conditions, sous peine de ne pas être indemnisé en cas d’impayé.

Est considéré solvable, le locataire pouvant justifier d’un contrat de travail stable :
- CDI (hors période d’essai).
- CDD, à condition qu’il reste une durée de contrat minimum de 8 mois (1 an pour certaines compagnies) à la signature du bail.
- Travailleur indépendant (plus de 2 ans d’activité continue).
- Retraité.
- Gérant ou dirigeant d’entreprise (l’activité ou la société doit exister depuis plus de 2 ans)
- Commerçant, artisan ou profession libérale (plus de 2 ans d’activité continue).
- Les étudiants et les apprentis à condition qu’ils puissent présenter un garant. ‍

C’est la seule situation où il est possible de cumuler GLI et caution solidaire.

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• Autre critère rentrant en compte pour l’éligibilité à la garantie loyers impayés :
- Le logement, nu ou meublé, doit constituer la résidence principale du locataire et se trouver en France métropolitaine.

Un locataire ne peut pas prendre une assurance pour loyers impayés, celles-ci sont réservées aux seuls propriétaires bailleurs.

GLI location : risques couverts et conditions bailleur

La garantie loyers impayés rembourse les impayés de loyers et de charges mais prend également en charge la procédure et les frais de contentieux.
Elle peut aussi couvrir d’autres risques.

Garantie loyers impayés : quels sont les risques couverts ?

• Loyers impayés :
La GLI prend en charge le règlement des charges et taxes dues et les indemnités d’occupation.
Toutefois, certains contrats prévoient quelques mois de franchise. 
Il arrive également qu’un plafond global d’indemnisation soit fixé.

• Les frais de contentieux :
La GLI se substitue au bailleur pour mener les actions en justice et couvre les frais de procédure.

• Départ prématuré du locataire :
En cas de décès ou de départ prématuré du locataire, la GLI garantit le remboursement des loyers jusqu’à la récupération des lieux par le bailleur.

• Détériorations et dégradations :
Les dégradations constatées au départ du locataire et non couvertes par le dépôt de garantie peuvent l’être par la GLI.
Cette option est proposée dans certains contrats.

GLI location : selon les contrats et les options, la GLI peut proposer d’autres services telles que l’étude et la vérification des documents fournis par le locataire. Elle peut également inclure l’assurance PNO (propriétaire non occupant)

• Garantie loyers impayés : les obligations du bailleur

Après notre chapitre « Garantie loyers impayés : conditions locataire éligible » examinons maintenant les obligations que le bailleur doit respecter sous peine de voir la compagnie d’assurances refuser ou diminuer son indemnisation.

- Le contrat de bail de location nue ou de location meublée doit être conforme à la législation en vigueur.
- Le contrat de bail doit comporter une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et une clause de solidarité quand il s’agit d’une colocation.
- Le bailleur doit avoir obtenu toutes les garanties de solvabilité du locataire.
- Le bailleur doit veiller à ce que les loyers et les charges soient régulièrement réglés pour pouvoir agir aux premiers impayés. 
- En cas d’impayés, le bailleur doit adresser au locataire, dans les délais prévus dans le bail, un courrier de relance et ensuite une mise en demeure de payer.

En cas de non-recouvrement total ou partiel, le bailleur doit transmettre à la compagnie d’assurances, dans les délais prévus contractuellement, une déclaration de sinistre et les pièces justificatives.

GLI location : la garantie est rétroactive et les impayés sont pris en compte dès le premier mois. 

Les tarifs, variables d'une compagnie à l'autre, vont de 2,5 à 5% du montant annuel des loyers charges comprises.

Visale et loyer impayé : garanties, locataires concernés 

Créée en 2016, la garantie Visale est gérée par Action Logement et présente l’avantage d’être totalement gratuite. Elle remplace la GRL (garantie des risques locatifs).
Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) a été mise en place pour rassurer les bailleurs et permettre aux personnes ne pouvant pas justifier de garanties suffisantes d’accéder à un logement en location. 

Avec Visale, Action Logement se porte garante pour les jeunes, les salariés venant d’être embauchés ou en mutation professionnelle. 
Elle se substitue à eux s’ils ne paient pas leur loyer, en réglant les sommes dues directement au bailleur.
Les locataires défaillants devront, ensuite, rembourser Action Logement.

• Visale loyer impayé, locataires éligibles, conditions...

La garantie Visale garantit les bailleurs contre les loyers et charges impayés pendant 36 mois, sur toute la durée du bail, renouvellement inclus (les 36 mois n’étant pas obligatoirement consécutifs).
Si le logement fait partie du parc locatif social, la limite de garantie est alors de 9 mensualités.

Visale couvre également les dégradations locatives des logements du parc locatif privé, dans la limite de deux mois de loyer et charges, pour les contrats souscrits à partir du 1^er décembre 2019 (pas de réactivité pour les contrats antérieurs).

• Candidats locataires pouvant bénéficier de la caution Visale loyer impayé :
- Tous les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation personnelle ou professionnelle.
- Les salariés dont le salaire est inférieur ou égal à 1500 € net, quelle que soit leur situation d’emploi (CDI, CDD, Intérim...)
- Les salariés de plus de 30 ans ayant reçu une promesse d’embauche depuis moins de 6 mois quelle que soit la situation d’emploi (hors CDI confirmé) ou ayant connu une mutation professionnelle.

• Au-delà de ces modalités, le locataire doit également respecter les conditions suivantes : 
- Pour les ménages, le montant du loyer ne doit pas dépasser 50% du total des ressources dans la limite du plafond d’exclusion défini (1 500 € en Île-de-France, 1 300 € pour le reste de la France).
- Pour les étudiants âgés de moins de 30 ans ne justifiant pas de ressources, le loyer ne peut pas excéder 800 € en Île-de-France et 600 € pour le reste de la France.
- Pour les candidats âgés de moins de 30 ans en CDI (hors période d’essai), le rapport entre loyer et revenus doit être compris entre 30 et 50 %.

Le locataire doit faire la demande sur le site visale.fr

• Autres conditions :
- Le contrat de bail ne doit pas être conclu avec un membre de la famille.
- Le contrat de bail doit être signé avant la fin de la durée de validité du visa reçu par le candidat locataire.
- Dans le cas d’une colocation, chaque colocataire doit signer un contrat unique si chacun souhaite bénéficier de la caution Visale.

• Visale loyer impayé : la procédure de remboursement

La procédure à suivre :
- Envoyer une lettre de relance au locataire dès constatation de l’impayé.
- En cas de non-recouvrement, lui adresser par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 15 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé, une mise en demeure de régler sous huitaine.
- En informer la caution Visale en déclarant l’impayé via l’espace personnel.

Si le locataire n’a versé aucune des sommes dues, la date de constitution de l’impayé intervient dès le 2^e mois d’impayé.
S’il a versé une partie des sommes dues, il faut attendre que le cumul des impayés soit équivalent à un mois de loyer pour constituer l’impayé.

Tout bailleur responsable doit faire sien le proverbe « Il vaut mieux prévenir que guérir »
Quand on se trouve confronté à des loyers impayés et à la situation financière qu’ils entraînent, il est trop tard pour souscrire une GLI... 
Les « si j’avais su » ne règlent jamais les conséquences de l’insolvabilité d’un locataire.
Cette remarque pousse également à la plus grande vigilance pour juger de la véracité du dossier fourni par le locataire.

Encore un point qui a son importance : les primes versées dans le cadre de la garantie loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers...