Le bail commercial, à ne pas confondre avec le bail professionnel, encadre les relations entre le propriétaire d’un local (magasin, bureau, entrepôt…) et le locataire qui y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
C’est un contrat primordial pour l’entrepreneur, car il l’engage sur une longue durée. Aussi, pas question de le conclure à la légère
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes nombreux à avoir investi à titre personnel dans l’immobilier locatif commercial et nous allons aborder les points essentiels qui permettent de comprendre le bail commercial et de le différencier du bail professionnel.
Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce.
Si le montant initial du loyer est libre, sa révision quant à elle est strictement encadrée.
Le locataire bénéficie soit d'un renouvellement du bail, soit d'une indemnité d’éviction.
Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice.
- Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans au minimum, sauf dérogation, entre un propriétaire (le bailleur) et un entrepreneur (le locataire).
- Le bailleur met des locaux commerciaux à la disposition du locataire afin que celui-ci puisse exercer dans les lieux une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale.
Si le local n’est pas affecté à ce genre d’activité, un changement d’affectation s’impose.
- Le caractère commercial du bail ne dépend ni de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée.
Un locataire ayant signé un bail non commercial et exerçant une activité commerciale dans les lieux loués ne voit pas pour autant son bail devenir commercial. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas pour lui.
- Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants et industriels ou au répertoire des métiers (RM) pour les artisans.
- Dans certains cas un bail commercial peut être contracté pour exercer une activité libérale, à condition que les parties soient d’accord et qu’un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier.
Le bail commercial et le bail professionnel sont encadrés par une législation qui leur est propre et les différencie à plusieurs niveaux :
- Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d’au moins neuf ans.
- Un bail professionnel est conclu pour une durée minimum de six ans.
- Le bail commercial est consacré aux activités commerciales, industrielles et artisanales.
- Le bail professionnel s’adresse principalement aux activités non commerciales et de travaux immobiliers qui ont pour point commun l’imposition des revenus dans la catégorie BNC : expert-comptable, médecin, vétérinaire, avocat, consultant, conseil en gestion de patrimoine, architecte …
Comme nous l’avons vu, ces entreprises peuvent toutefois demander une soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.
Cependant, les entreprises ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent pas opter pour le statut des baux professionnels.
> Les modalités de révision du loyer
- Bail commercial : révision triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile.
Cf. plus bas la partie « Comment est fixé le montant du loyer ? »
- Bail professionnel : révision librement fixée par les parties.
- Bail commercial : afin d’éviter les risques d’une reconduction tacite, le bénéficiaire du bail peut, sous conditions, en demander le renouvellement. Ce droit lui est reconnu par la loi.
- Bail professionnel : le droit de renouvellement ne s’impose pas au bailleur.
- Bail commercial : le plus souvent à l’issue de chaque période triennale.
- Bail professionnel : à tout moment avec un préavis de 6 mois.
- Bail commercial : la sous-location n’est pas permise, sauf si une clause du bail le prévoit ou si le bailleur l’autorise.
- Bail professionnel : la sous-location est autorisée sauf si une clause du bail l’interdit.
- Bail commercial : la cession est autorisée et ses modalités peuvent être encadrées.
- Bail professionnel : elle est autorisée mais peut être interdite totalement ou partiellement par une clause du contrat.
Si le local est utilisé pour l’exercice de l’activité et à l’habitation, il faut convenir d’un bail mixte avec le propriétaire.
Ce bail sera soumis à un régime différent selon l’activité exercée :
- Aux règles du bail commercial pour le bail mixte habitation et à usage commercial.
- Aux règles du bail d’habitation pour le bail mixte habitation et à usage professionnel.
Lors de la conclusion du contrat, les deux parties fixent librement la périodicité, le mode de paiement et le montant du loyer, qui est généralement égal à la valeur locative du bien.
Pour éviter aussi bien une dévalorisation du bien pour le bailleur qu’une augmentation excessive du loyer pour le locataire, les parties peuvent insérer une clause d’indexation également appelée clause d’échelle mobile, dans le contrat de bail.
De quoi s’agit-il ?
Le montant du loyer est automatiquement révisé, à la hausse ou à la baisse, selon l’indice choisi. La loi Pinel de 2014 a jugé l’indice du coût de la construction (ICC) trop fluctuant et laisse désormais aux parties le choix entre l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires.
- L’impôt foncier.
- En Île-de-France : la TSB (taxe sur les bureaux en Île-de-France).
- Les gros travaux : ravalement, voûtes, toitures, importantes réparations de mises aux normes, dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté…
Le locataire est tenu d’entretenir les lieux, il lui revient de réparer ce qui a pu être dégradé de son fait.
Sont à sa charge :
- Les dépenses locatives : entretien et réparations courantes, eau, gaz, électricité, peinture, revêtements…
- Impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local
Des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. L’ensemble des travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à sa charge dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.
Dans le cas d’une cession de fonds de commerce, le bail commercial en cours est transféré au repreneur.
La clause de solidarité constitue une sécurité pour le bailleur : quand le locataire cède son entreprise, il reste solidairement responsable du paiement du loyer si le repreneur vient à faire défaut.
Vous voilà parés pour conclure un bail commercial en toute connaissance de cause.
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