Ce contrat de location portant sur une activité commerciale, qui permet de déroger au régime légal du bail commercial, suscite toujours des interrogations lors de son renouvellement.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes nombreux à avoir investi à titre personnel dans l’immobilier locatif commercial et nous sommes en mesure, pour vous permettre d’y voir plus clair, de faire un point sur ce bail particulier et de répondre à vos questions.
Le Code du commerce prévoit que la durée d’un bail commercial est de neuf ans au minimum. Donc, en théorie, aucun entrepreneur ne peut souscrire un bail pour une durée inférieure.
Mais la réalité du terrain et des affaires est autre : qu’il s’agisse de chefs d’entreprise ou de propriétaires, nombreux sont ceux qui ne souhaitent pas s’engager sur une durée aussi importante.
Il était nécessaire d’assouplir cette règle.
Également appelé bail courte durée ou bail dérogatoire, le bail précaire est conclu pour une durée de trois ans au maximum (deux ans avant le 1er septembre 2014).
Dans le bail commercial, le propriétaire doit verser une indemnité d’éviction à l’entrepreneur- locataire si à terme il s’oppose au renouvellement du contrat de bail. Le bail précaire déroge à cette obligation.
Le bailleur à toute liberté de refuser de renouveler le contrat quand il arrive à son terme, sans paiement d’une quelconque indemnité en contrepartie.
Avec un bail précaire, l’entrepreneur limite les risques, ce qui est appréciable en début d’activité.
- La durée totale du bail (ou des baux successivement renouvelés avec le même locataire) ne devra pas excéder 3 ans.
- Le bailleur et le locataire doivent manifester clairement leur intention de ne pas être soumis aux statuts des baux commerciaux, en insérant une clause dans le contrat.
- Le bail précaire doit être conclu lors de l’entrée du locataire dans les lieux loués (et pas en cours de bail).
Si l’ensemble de ses conditions n’est pas rempli, le bail est automatiquement soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.
> Précisions de service-public.fr :
Le bail dérogatoire peut être signé même si le locataire avait déjà occupé le local en vertu d'un bail commercial. Toutefois, le bail commercial doit être résilié.
Le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné. Une clause d'indexation est possible : le prix peut varier selon les services ou les évolutions économiques.
Pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi. Pour ceux conclus avant cette date, l'état des lieux de sortie ne doit être établi que si un état des lieux d'entrée a été fait.
Comme nous venons de le voir, la durée cumulée de plusieurs baux précaires successifs conclus avec le même locataire et dans les mêmes locaux ne peut pas excéder 3 ans (2 ans pour les baux précaires conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014), sous peine de voir le bail requalifié en bail commercial selon le Code du commerce.
Le renouvellement du bail précaire ne peut avoir lieu que lorsque sa durée est inférieure à trois ans.
Le législateur laisse la possibilité de cumuler les durées (trois contrats successifs d’un an, par exemple) à condition que l’entrepreneur se manifeste avant la fin du contrat en cours pour qu’à son terme, le bail soit reconduit à titre dérogatoire.
Au moment du renouvellement, l’entrepreneur peut demander la requalification du bail précaire en bail commercial.
- Il faut savoir que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent donner de congé anticipé.
Si le locataire quitte les lieux avant le terme du bail précaire, il a l’obligation de payer le loyer restant dû jusqu’au terme.
- Le renouvellement doit porter sur les mêmes locaux, et bénéficier au même locataire.
Le renouvellement du bail précaire s’effectue dans les conditions prévues dans le bail qui est en cours.
En l’absence de ces conditions, il suffit au locataire d’adresser une demande de renouvellement au bailleur, dans les six derniers mois du bail en cours.
La demande s’adresse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit comporter, sous peine de nullité, la mention ci-après : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Dès réception, le bailleur dispose d’un délai de trois mois après signification de cette demande de renouvellement pour y répondre.
La réponse est également adressée par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire.
Le bailleur est libre d’accorder ou non l’autorisation de renouvellement.
En l’absence de réponse, l’entrepreneur pourra considérer que le propriétaire est favorable au renouvellement et bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Si le bail est requalifié en bail commercial, le statut d’ordre public s’applique.
- La durée du bail est portée à 9 ans.
- Le locataire n’est autorisé à mettre fin au bail qu’à l’issue de chaque période triennale.
- Le bailleur est tenu de respecter les règles du bail commercial, notamment en matière de renouvellement et d’indemnité d’éviction.
Consulter à ce sujet notre INDISPENSABLE « Le bail commercial »
Le loyer du nouveau bail, prenant effet à l’expiration du bail précaire, doit correspondre à la valeur locative.
Bien que le locataire ait été en possession des locaux avec un bail dérogatoire, le bail soumis au statut des baux commerciaux est considéré comme un “premier bail”.
Le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail précaire doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord entre les parties, c’est l’article L.145-33 du Code du commerce qui constitue à lui seul le cadre de la détermination du prix du loyer applicable.
Cette valeur est déterminée selon :
- Les caractéristiques du local considéré.
- La destination des lieux.
- Les obligations respectives des parties.
- Les facteurs locaux de commercialité.
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Dans le cadre d’un nouveau bail commercial conclu à l’expiration d’un bail précaire, la révision triennale ordinaire prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce doit intervenir sur demande du bailleur.
Elle s’effectue en fonction de l’évaluation de la valeur locative et de la règle du plafonnement, limitant l’augmentation du loyer à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Exceptionnellement, ce plafond du loyer révisé peut être écarté au profit de la valeur locative, à partir du moment où il y a modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Cette modification intervient trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Puisqu’elle n’est pas automatique, elle doit être faite conjointement par les parties, ou encore par huissier, elle doit également préciser le montant du loyer demandé.
A défaut d’accord, le montant est fixé par le Président du Tribunal de grande instance.
Nous espérons vous avoir aidé à y voir clair et à peser le pour et le contre du bail précaire.
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