Il n’est plus suffisant de parler d’effet de mode, de simple tendance, de concept branché ou de filon immobilier passager… le coliving est là et bien là, comme une réponse durable au besoin de flexibilité du marché.
La demande explose sur le marché immobilier : les jeunes entrepreneurs urbains, les étudiants et les travailleurs nomades le plébiscitent, l’installant, de fait, comme un produit immobilier d’avenir, dans les grandes villes à forte demande locative.
Notre parti pris, dans cet article, n’est pas de nous attarder sur le concept de coliving, que nous allons rapidement évoquer, mais surtout d’aborder le coliving sous ses aspects pratiques (statut juridique, réglementation, fiscalité…).
Chez Revenus-Locatifs.com nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif rentable en Île-de-France, et assistons, depuis les premières loges, à l’explosion de ce phénomène au rendement locatif séduisant.
Nous avons acquis une expertise spécifique en accompagnant régulièrement nos clients dans leurs projets d’investissement, de l’acquisition du bien qu’ils exploiteront en coliving à sa gestion locative et dédions, même, une cellule particulière à ce seul marché. C’est vous dire…
On le dit né dans les années 2000, sur la Côte Ouest des États-Unis et ayant commencé à s’implanter fortement en France depuis 2017, d’abord dans les grandes métropoles et aujourd’hui dans des villes plus modestes.
Il s’inscrit dans la philosophie d’économie, de partage et d’état d’esprit collaboratif, qui caractérise les nouvelles générations : anti-isolement, coworking, covoiturage, colocation…
Pour faire bref, le coliving est un mode de vie en collectivité qui allie espaces privés, espaces communs partagés et services mutualisés.
- Chambres de 10 à 20 m² (parfois avec salle de bain et/ou cuisine)
- Pièce à vivre
- Cuisine
- Buanderie
- Espace détente
- Salle de jeux
- Salle de sport
- Home cinéma
- SPA
- Terrasse
Etc.
- Wifi
- Abonnements Netflix, Amazon, Canal +
- Ménage
- Fourniture linge de maison
- Parking surveillé
Etc.
Qualité de vie, convivialité, design, positionnement haut de gamme, services associés, mutualisation des frais…, le coliving est une offre locative particulièrement attractive qui s’adresse à des locataires disposés à débourser davantage que pour une location « classique ».
La vacance locative faible et la multiplication des loyers perçus, permettent de réaliser un investissement locatif des plus rentables.
Si la colocation relève de la loi de 1989 sur les locations, il n’existe pas de statut juridique propre au coliving.
Le ministère de la Cohésion des territoires, se dit « en phase d’observation ».
"La solution pourrait être dans un contrat de location sui generis qui se situerait entre l’habitat et la prestation hôtelière, avec une flexibilité dans la durée d’occupation, la reconnaissance d’un accès à des espaces communs en plus de la location d’un espace privé et la possibilité d’y inclure des services compris dans le loyer et d’autres en supplément ». BNP Paribas Real Estate
Nous allons voir que ce flou s’étend également au domaine de l’urbanisme et qu’en l’absence de clarification, il est complexe de définir les règles applicables.
On évalue la durée moyenne d’une location en coliving entre 10 mois et un an.
Il s’agirait donc d’une location meublée à l’année, régie par la loi ALUR.
• Les locataires peuvent quitter le logement quand ils le souhaitent, sous réserve du respect du préavis d’un mois.
• Le propriétaire, sauf circonstances particulières, ne peut pas dénoncer le bail avant un an.
Ce style de bail restreint d’un côté l’aspect flexibilité du coliving, mais permet au coliver (le locataire) de bénéficier des aides au logement (APL).
Mais, si un bien habité depuis huit mois ou plus par le même locataire est considéré comme sa résidence principale et ouvre droit aux APL, cela signifie également que le propriétaire-bailleur est soumis à l’encadrement des loyers.
Si les contrats de colocation sont des baux classiques, ceux de coliving constituent des contrats sui generis. C’est-à-dire qu’il s’agit d’une situation juridique dont la singularité empêche tout classement dans une catégorie déjà répertoriée et nécessite de créer des textes spécifiques.
Certains bailleurs optent pour le bail mobilité de 1 à 10 mois, d’autres pour le bail en logement foyer.
Les espaces communs étant accessibles à tous, donc à des personnes extérieures, il ne serait pas illégitime de classifier le coliving en ERP.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons du mal à croire que le ministère de la Cohésion des territoires aille en ce sens.
Le ménage, la fourniture de linge de maison, sont des prestations para hôtelières et doivent être facturées avec application de la TVA.
Où situer ce produit hybride entre résidentiel et hôtellerie ? Les règles diffèrent selon qu’on classe le coliving dans une catégorie ou dans l’autre.
Les biens en coliving sont en même temps à usage d’habitation (résidence principale) et hébergement hôtelier (prestation de services).
Les investisseurs dans l’immobilier locatif savent que l’immobilier d’habitat et l’immobilier de commerce présentent de nombreuses différences et qu’il ne suffit pas d’un claquement de doigts pour passer d’un statut à l’autre.
Que dit le règlement de copropriété ? Faut-il changer de destination ? L’autorise-t-il ?
S’il s’agit d’une construction quelle destination finale mentionner lors de la demande de permis de construire ?
Il apparaît que le résidentiel l’emporte sur l’hôtellerie, mais encore faut-il que cela soit clairement énoncé par les autorités compétentes pour s’assurer des règles d’urbanisme et de construction applicables.
Le régime fiscal du coliving est celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ce régime, par le jeu des charges déductibles et de l’amortissement, présente des avantages fiscaux intéressants.
Les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur peut choisir de les soumettre au régime fiscal du micro-BIC ou au régime réel.
Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais ne permet pas de déduire les charges.
Il offre deux outils pour optimiser la rentabilité de l’investissement immobilier locatif :
- La déduction des charges.
Elle permet à la fois de diminuer la base d’imposition et d’augmenter le taux de rendement.
Si un déficit est créé, celui-ci est reportable pendant six ans.
- L’amortissement.
Il permet d’amortir par composants du bien, selon leur poids dans le prix d’acquisition et leur durée. Le mobilier est également amortissable.
La plus-value se calcule à partir du prix d’achat augmenté des charges et des travaux, sans tenir compte des amortissements, et non pas à partir de la valeur nette comptable (prix d’achat-amortissements). L’assiette de plus-value est donc plus faible…
Sans oublier qu’il y a exonération de plus-value dès vingt-deux ans de détention du bien.
Malgré les zones de flou que nous avons évoquées en début d’article, nous sommes convaincus que le coliving est un produit solide qui s’inscrit dans l’immobilier d’avenir.
Il reste encore de nombreuses opportunités, en Île-de-France, pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif en coliving.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous les connaissons et les proposons aux investisseurs actifs que nous accompagnons dans la concrétisation de leurs projets.
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