Le crédit-bail immobilier est un moyen de financement du patrimoine immobilier des entreprises et des professionnels.
Sont concernées toutes les entreprises imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC) et aux bénéfices agricoles.
Cette solution de financement gagne à être connue et utilisée pour acquérir des biens sans apport initial.
Chez Revenus-Locatifs.com, même si nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier locatif, tous nos chasseurs sont investisseurs à titre personnel et amenés à acquérir des biens immobiliers à usage commercial, professionnel ou industriel pour lesquels ils sollicitent des crédits-bails.
C’est en nous appuyant sur leurs connaissances juridiques et financières, leur expérience du terrain et le site service-Public.fr, que nous avons rédigé cet article.
Il s’agit d’un contrat conclu entre une entreprise (le crédit-bailleur) et un client (le crédit-preneur).
Le crédit-bailleur met à la disposition du client un matériel neuf que celui-ci s’engage à louer pour une durée déterminée en contrepartie de loyers.
Le principe est proche, mais pas identique, à celui du leasing : le leasing est ouvert aux particuliers et aux professionnels et le crédit-bail réservé aux professionnels. Il n’autorise pas à résilier le contrat avant son terme, sauf autorisation particulière du bailleur et le paiement de pénalités.
Dans le cadre du crédit-bail immobilier, le crédit-bailleur achète le bien immobilier et loue les locaux au crédit-preneur, qui pourra les acquérir à la fin du contrat de location.
Seuls les banques et les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération.
Le taux du prêt est généralement supérieur d’un point à celui d’un prêt bancaire à long terme.
La cession-bail désigne la transmission et la cession de droit au bail détenu par le locataire à une autre partie appelée cessionnaire.
Le cessionnaire devient, après signature de l’acte de cession du droit au bail, le nouveau titulaire du bail ou le nouveau locataire.
Avec une cession-bail, l’entreprise propriétaire d’un immeuble peut le céder à une société de crédit-bail.
Elle peut disposer d’un apport de trésorerie tout en l’occupant.
Au terme du contrat de crédit-bail, elle en récupère la propriété.
- Une entreprise désire acquérir un bien immobilier pour les besoins de son activité. Elle négocie le prix d’achat et les conditions d’achat avec le vendeur comme pour tout achat immobilier.
- Le crédit-bailleur achète ce bien puis le loue à l’entreprise pour un temps défini.
- L’entreprise locataire (le crédit-preneur) peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire.
- Au terme du contrat, l’entreprise achète le bien pour un faible montant et en devient propriétaire.
- La construction est réalisée sous la direction de l’entreprise qui conserve la maîtrise d’ouvrage.
- Pendant la construction, le crédit-bailleur règle la facture des travaux et récupère la TVA et le crédit-preneur verse des pré-loyers à hauteur des intérêts sur les décaissements réalisés par le crédit-bailleur.
- Un contrat de vente
- Un contrat de location à durée déterminée, signé pour une durée minimale habituellement de 15 ans, accompagné d’une promesse de vente.
• Le bien immobilier est déjà construit :
- Le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente.
• Le bien immobilier n’est pas encore construit :
- Le crédit-bailleur achète un terrain et s’acquitte du montant des travaux. Il laisse la maîtrise d’ouvrage au locataire.
• Le locataire dispose d’un terrain :
Il le vend à une société pour construire le bien immobilier.
• L’immeuble appartient au locataire :
Il le vend à une société qui lui loue à son tour avec promesse de vente en fin de bail.
Il s’agit d’une cession-bail.
Il est librement fixé par l’entreprise (le locataire) et le crédit-bailleur.
Avec ou sans indemnités éventuelles, elles doivent être indiquées dans le contrat sous peine de possibilité d’annulation de celui-ci à la demande du locataire. Le crédit-bailleur ne peut pas l’annuler.
Pour les contrats supérieurs à 12 ans, le crédit-bailleur doit obligatoirement soumettre le contrat de crédit-bail à publicité auprès du service de publicité foncière.
A la fin du contrat de location, le locataire a trois possibilités :
- Acquérir le bien immobilier
- Poursuivre la location
- Restituer l’usage du bien au bailleur
Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.
Il existe plusieurs solutions :
- La cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente à un prix défini départ, en tenant compte des loyers versés.
- L’acquisition, directe ou indirecte, du terrain sur lequel a été construit le bien.
- Le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain qui appartient au locataire.
En cas de restitution de l’immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.
Le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans possibilité de le résilier et les loyers antérieurs seront payés dans l’ordre des créanciers.
Dans le cas de reprise de l’entreprise, le bailleur poursuit l’opération avec le repreneur, qui n’est pas dans l’obligation de payer les loyers antérieurs.
- Un financement à 100 % du montant de l'investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).
- La possibilité d’intégrer la totalité des loyers du crédit-bail dans les charges déductibles.
- Le crédit-bail permet d’admettre une proportion moindre de capitaux propres dans le ratio fonds propres/ endettement à terme puisque la propriété de l'immeuble loué est la première des garanties pour le crédit-bailleur.
- La limitation de l’endettement apparent : ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l'entreprise.
Les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat, l'encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques.
- Les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.
- Il est possible d'effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7ème année.
Source bpifrance
- Pendant la construction de l’immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA.
- En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.
- En fin de bail, en cas d’acquisition du bien, l’entreprise doit, dans son bilan comptable, effectuer des réintégrations à ses résultats imposables.
Cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire.
La petite et moyenne entreprise, qui a contracté un crédit-bail pour une durée d'au moins 15 ans entre 2007 et 2013, est dispensée de réintégrer une partie des loyers dans ses bénéfices. La partie des loyers concernée est celle qui correspond à la différence entre le prix d'acquisition de l'immeuble et sa valeur résiduelle. Ce n'est possible que si l'opération porte sur un immeuble situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans une zone d'aide à finalité régionale (AFR).
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour déterminer le montant à réintégrer duquel il faudra déduire le prix de cession.
- L’acquéreur doit, dans un premier temps calculer la différence entre la valeur de l’immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu’il aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien.
Ensuite, il faut qu’il déduise de ce montant le prix de cession.
Si le prix d’acquisition est inférieur au résultat obtenu, l’acheteur doit réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.
Elle est, sauf exception, due par le crédit-bailleur puisqu’il reste propriétaire du bien.
Nous espérons avoir répondu aux questions que vous pouvez vous poser sur ce contrat de location à durée déterminée d'un bien immobilier, assorti d'une promesse de vente qui permet à l'entreprise locataire d'acquérir ce bien à l'échéance du contrat.
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