Villes où investir dans le Grand Paris : les clés de la réussite
• Les 6 premières villes où investir dans le Grand Paris
Argenteuil, Champigny, Drancy, Massy, Melun, Noisy-le-Grand.
• Investissement locatif Grand Paris : 6 villes sous contrôle
Aubervilliers, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Noisy-le-Sec, Saint-Denis.
La métropole du Grand Paris est officiellement née le 1er janvier 2016.
Elle rassemble les 123 communes de la petite couronne, les 7 communes de la grande couronne et Paris.
Ce projet de développement pour une métropole de rang mondial, qu’accompagne la mise en place du nouveau réseau de transports Grand Paris Express, est créateur de nouvelles opportunités d’investissement rentable.
Nous avons sélectionné 12 villes où investir dans le Grand Paris, hors capitale.
Désenclavement des territoires, rééquilibrage territorial, création de nouveaux logements et d’emplois, développement économique... toutes les conditions sont réunies pour porter sur le devant de la scène des investissements rentables, certaines villes d’Île-de-France, auparavant peu prisées par les investisseurs.
L’engouement grandissant qu’elles suscitent confirme ce que nous affirmons depuis longtemps : « La banlieue est la nouvelle capitale de l’immobilier ».
Et, nous ne cessons également de le répéter, il faut investir dans ces communes sans tarder, car plus l’ouverture des gares du Grand Paris Express se rapproche, plus les tarifs grimpent, et même s’affolent dans certains cas.
Il est possible, dans la même ville, d’observer des hausses de prix, sur cinq ans, allant de 40% pour les logements situés à proximité de la future gare, à 15% pour ceux qui se trouvent dans d’autres quartiers.
On rencontre même des communes où les biens ont augmenté jusqu’à vingt fois plus quand ils sont proches de la future gare.
Des hausses de 50 %, toujours sur les cinq dernières années, sont également fréquentes dans de nombreuses communes d’Île-de-France.
On estime les retombées économiques du supermétro du Grand Paris Express à plus de 100 milliards d’euros de PIB supplémentaire en Île-de-France, au rythme de 4 milliards d’euros par an à compter des premières mises en service.
C’est dire combien il change la physionomie des départements qu’il traverse.
Les nouvelles gares ne sont pas, à elles seules, l’alpha et l’oméga de l’investissement immobilier rentable.
L’importance du renouvellement urbain qui les accompagne est lui aussi déterminant.
On note également que la construction d’une nouvelle gare est davantage synonyme de hausse des prix que la connexion d’une gare existante au réseau du Grand Paris Express.
À prendre en compte lors du choix des villes où investir dans le Grand Paris.
Revenus-Locatifs.com est spécialisé dans l’investissement locatif, clé en main, en Île de France et possède, à ce titre, une connaissance assez fine des villes où il faut acquérir des biens.
Nous avons argumenté, sur notre site, les raisons d’y investir.
Aussi, nous nous tiendrons dans cet article à une présentation succincte de chacune d’elles.
Les 12 villes où investir dans le Grand Paris sont classées en deux groupes :
- 1er groupe : Argenteuil, Champigny, Drancy, Melun, Massy, Noisy-le-Grand.
- 2e groupe : Aubervilliers, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Noisy-le-Sec, Saint-Denis.
Et ce, non pour des raisons d’emplacement plus ou moins privilégié par rapport au réseau de transport, mais suite aux dispositions de la loi Élan.
- Argenteuil (95). Val d’Oise
Rendement équilibré + : 7% >
Idéalement située à proximité de Paris et de La Défense, la ville est dynamique et résolument tournée vers l’avenir.
L’aéroport Charles de Gaulle se trouve à 35 minutes et Paris Orly à 1 heure.
Argenteuil ne bénéficie pas du Grand Paris Express mais est très facilement accessible en voiture, en Transilien et en Tramway.
Tramway T11 Express prévu à l’horizon 2027.
- Champigny-sur-Marne (94). Val-de-Marne
Rendement équilibré : 6%
Avec son passé historique, ses nombreux projets urbains en cours et plus de 10 000 entreprises, Champigny-sur-Marne est une valeur sûre.
2 nouvelles gares du Grand Paris Express sont attendues à l’horizon 2025, dont une connectée au Transilien et au RER.
- Drancy (93). Seine-Saint-Denis
Rendement offensif : 7% et +
L’exemple même de la ville dont la montée en puissance vise les sommets avec le Grand Paris Express qui va encore davantage la rapprocher des bassins d’emplois et des étudiants.
Drancy accueillera une future gare de la ligne 15 Est à l’horizon 2030
Rendement équilibré : 5 à 7%
On dit de Massy qu’elle devient la future Silicon Valley à la française. Et, si son avenir est scientifique et technologique, il s’appuie aussi sur les exigences du développement durable.
Sa gare TGV est connectée aux cinq lignes grande vitesse de France.
Le Grand Paris Express, à l’horizon 2026, mettra Orly à 6 minutes, Versailles à 27 minutes et Châtelet à 26 minutes : une nouvelle gare et une connexion avec l’actuelle.
- Melun (77). Seine-et-Marne
Rendement équilibré + : 7%
La ville, en plein renouveau, est devenue synonyme de bien vivre et présente un énorme potentiel.
Melun ne bénéficie pas du Grand Paris Express mais est très facilement accessible par différentes autoroutes, le RER, le Transilien, les réseaux de bus et le bus à haut niveau de services T-Zen2, à l’horizon 2025.
- Noisy-le-Grand (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré + : 7%
Appelée la « Défense de l’Est », elle constitue le troisième pôle d’affaires d’Île-de-France et est également une ville estudiantine.
Une nouvelle gare accueillera deux lignes du Grand Paris Express :
- La ligne 16, prévue en 2024, mais elle aurait du retard.
- La ligne 15 Sud, prévue en 2025.
Voilà pour les 6 premières villes où investir dans le Grand Paris.
Nous avons classé les villes d’Aubervilliers, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Noisy-le-Sec et Saint-Denis dans un deuxième groupe, car elles sont impactées par l’encadrement des loyers.
- Les villes de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve et Saint-Denis) depuis le 1er juin 2021.
- Les villes d’Est Ensemble (Bobigny, Bondy et Noisy-le-Sec) depuis le 1er décembre 2021.
Cela impacte le cash-flow et rebat les cartes de l’investissement locatif Grand Paris. Ce qui peut amener, pour certaines d’elles, à ne plus viser un rendement offensif mais une plus-value à la revente.
- Aubervilliers (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré : 5 à 6%
Une des villes les moins chères de la petite couronne, malgré la hausse de ces dernières années.
Multiculturelle et en pleine mutation, elle séduit les nouveaux arrivants et la demande locative y est forte.
Deux nouvelles gares seront desservies par le Grand Paris Express à l’horizon 2025.
- Bobigny (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré + : 7%
Initiatives de rénovation urbaine, projets d’envergure, emplois publics et privés, éducation, formation, santé... la qualité de vie est au cœur de toutes les démarches. Alors, nombreux sont ceux qui ont envie de venir à Bobigny et d’y rester.
La future gare Bobigny-Pablo Picasso sera un des grands pôles du Grand Paris Express, à l’horizon 2030.
- Bondy (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré + : 7%
La variété et le nombre des grands projets la font entrer dans une nouvelle dimension. Aménagements, création de logements, la ville se transforme et attire de nouveaux habitants.
Le Grand Paris Express y desservira deux gares, dont une que l’on dit emblématique et qui génère d’importants travaux.
- La Courneuve (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré : 5 à 7%
La Courneuve puise sa force dans sa diversité. Populaire et solidaire, elle connaît une importante croissance démographique.
La population pourrait dépasser les 50 000 habitants en 2030.
La nouvelle gare du Grand Paris Express devrait être mise en service en 2026.
- Noisy-le-Sec (93). Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré : 5 à 7%
Sa population est populaire et familiale, son taux d’emploi élevé et de nombreux projets d’aménagement y sont en cours.
Son offre transports regarde l’avenir :
- Nouvelle gare de la ligne 15 du Grand Paris Express à l’horizon 2030.
- Prolongement des tramway T1 et T11 Express à l’horizon 2024.
- Bus T-Zen3, initialement prévu en 2023.
- Saint-Denis (93) Seine-Saint-Denis
Rendement équilibré : 6 à 7%
Véritable pépite géographique, au carrefour des grands échanges régionaux et européens, la ville a l’avenir devant elle.
Sa proximité avec les aéroports du Bourget et de Roissy-Charles de Gaulle représente un atout indéniable.
Elle accueillera la plus grande gare du Grand Paris Express en 2030.
Nous vous avons présenté les 12 villes où investir dans le Grand Paris.
Les opportunités d’investissement y sont nombreuses, mais il est impératif de se décider rapidement car les prix grimpent encore plus rapidement que la vitesse à laquelle arrive le Grand Paris Express.
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