Nous allons, vous présenter les éléments à charge et à décharge et vous laisser juger.
L’achat d’un appartement loué facilite l’obtention d’un prêt immobilier et, trop d’acheteurs novices l’ignorent, le prix de vente peut s’en trouver réduit car une décote variable s’applique à la vente des appartements loués meublés.
Développons.
Le bien est vendu avec le contrat de bail associé. La rentabilité peut être facilement évaluée puisqu’il y a déjà un locataire dans les lieux. De plus, il n’est pas nécessaire d’engager des dépenses pour rénover l’appartement avant location pas plus que de consacrer du temps et de l’argent à la recherche d’un nouveau locataire.
Pour l’obtention du prêt, les établissements bancaires peuvent se montrer sensibles aux arguments de ce type d’investissement car il empêche, par définition, les risques de carence locative et présente des revenus de loyer concrets.
L’achat d’un logement occupé oriente positivement le calcul du taux d’endettement
Attention, l’achat d’un appartement loué lie contractuellement l’acheteur au locataire qui l’occupe. Revenus-Locatifs.com recommande de bien étudier le bail en cours et de se renseigner sur le locataire. Le bail ne pouvant pas être renégocié, il est nécessaire d’avoir tout vérifié avant de s’engager.
Autre point sur lequel Revenus-Locatifs.com invite à être vigilant : le bien en question fait-il ou non l’objet d’une convention ?
Explication : Si la personne qui vend le bien a signé une convention du type Borloo ou Gosse, l’acheteur doit la respecter pour la durée restante du bail. Hors, ce genre de convention permet au propriétaire de bénéficier de certains avantages fiscaux à condition de pratiquer des loyers plafonnés ou de mettre son logement à la disposition de locataires à faibles ressources. Et, la durée de ces conventions est de six à neuf ans. Une obligation pénalisante pour ceux qui achètent longtemps avant le terme de la convention.
Nous avons parlé de décote variable car celle-ci dépend de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer (plus celui-ci est élevé, plus la décote est faible). Le type de bien et l’âge du locataire entrent également en compte dans le calcul de la décote.
Le montant de la décote varie également selon que l’appartement soit vide ou meublé. Pour un appartement loué vide, la décote s’établit entre 10 et 15% du prix d’achat, en fonction de la date de fin du bail.
Ces avantages sont à relativiser car la décote ne dépasse pas 5% pour les petites surfaces.
Pour ceux qui ne sont pas pressés de récupérer leur bien, il peut être judicieux d’opter pour un appartement loué à des personnes âgées de plus de soixante-cinq ans et à faibles revenus car ils peuvent alors négocier des décotes très intéressantes.
Pas de décote particulière dans le cas d’un appartement meublé car l’acheteur peut jouir de son bien assez rapidement, les durées du contrat étant d’un an pour les appartements meublés et de seulement neuf mois pour un bail étudiant.
Revenons sur la situation des logements occupés par des locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, sous un angle moins favorable pour les investisseurs.
La loi Alur appuyée par la loi Macron d’août 2015 est venue renforcer la protection des baux en cours des personnes de plus de soixante-cinq ans ayant de faibles ressources. Il est impossible de s’opposer au renouvellement du bail sans solution de relogement en contrepartie.
Cette protection concerne également les locataires ayant une personne à charge vivant dans le logement et répondant aux critères précédents.
Une souplesse tout de même : ce droit ne s’applique pas si le propriétaire est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans, quelles que soient ses ressources. Il en est de même si le propriétaire est âgé de moins de soixante-cinq ans, quel que soit son âge, et justifie de ressources annuelles inférieures au plafond annuel prévu.
Il s’agit de logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de dix mille habitants ou limitrophes. Ce régime permet des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail*.
Et, ce qui est bon pour les locataires ne l’est pas forcément pour les propriétaires…
- Avantage : La décote est importante et peut atteindre 40 et jusqu’à 50%.
- Inconvénients : Les loyers sont très bas et il est très difficile de récupérer le logement.
En cas de reprise sans offrir au locataire de logement de remplacement, le propriétaire doit attendre au moins dix ans après l’achat pour en prendre possession.
Le délai de reprise peut être ramené à quatre ans si le propriétaire peut justifier qu’il a acquis le logement pour en faire sa résidence principale. Mais cela n’est pas une condition suffisante puisqu’il doit également prouver que son logement actuel ne correspond plus à ses besoins.
La reprise peut avoir lieu quand le propriétaire propose en échange au locataire en place un logement correspondant à ses besoins et à ses capacités financières et offrant des conditions d’hygiène au moins équivalentes.
S’il démolit l’immeuble pour en construire un autre d’une surface habitable supérieure et contenant davantage de logements, le propriétaire peut reprendre le logement avec offre de relogement.
Dix ans, quatre ans, démolition… le temps et les obligations ne jouent pas en faveur de l’acheteur d’un bien occupé et soumis à la loi de 1948.
Il est nécessaire de s’armer de patience pour attendre la fin du bail ou même le décès du locataire pour prendre possession des lieux. Bon courage.
Encore un détail : en tant que nouveau propriétaire, celui qui achète un bien occupé est tenu de restituer au locataire, lors de son départ, le montant du dépôt de garantie que celui-ci avait versé au propriétaire initial.
Propriétaire initial qui doit remettre la caution au nouveau propriétaire, dans son intégralité ou non selon état des lieux.
*Cette loi, qui concerne de moins en moins de logements, va finir par s’éteindre d’elle-même car elle ne concerne que les logements parisiens ou ceux des communes situées dans un rayon de cinquante kilomètres, construits avant le 1er septembre 1948 et dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986.
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Paie-t-il régulièrement ses loyers ? A-t-il déjà eu des incidents de paiement ? Il ne faut pas se contenter des simples quittances de loyer mais aller au-delà (comptes-rendus de gestion des biens gérés quand ils le sont par une agence, relevés bancaires du vendeur s’il louait en direct).
Et aussi : Quels rapports entretient-il avec le voisinage ?
Existe-t-il des contentieux locatifs avec le propriétaire-vendeur ? Le nouveau propriétaire reprenant le contrat de bail en l’état, avant de finaliser la transaction, il est possible de demander au vendeur d’apporter des modifications sur le bail en cours. Mais rien n’oblige le locataire à les accepter et à signer.
Si un contentieux opposait le locataire et l’ancien propriétaire, le nouveau en « hérite ». S’il s’agit de travaux importants, il devra en assurer la charge.
Il peut être prudent de faire vérifier, par un notaire, l’absence de contentieux en cours pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
La visite d’état des lieux est souvent délicate en présence du locataire dans les lieux mais l’achat d’un bien immobilier est un acte trop important pour se laisser arrêter par ce genre de pudeurs de gazelle. Il est nécessaire de tout vérifier, absolument tout et dans le moindre détail.
À la suite de cette visite, il est possible d’évaluer si des travaux s’imposent ou non, travaux qui peuvent permettre de revoir à la baisse le prix d’achat.
Si les travaux sont dus à des dégradations causées par le locataire, il faut demander au vendeur l’état des lieux d’entrée pour faire supporter le montant des travaux au locataire.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes convaincus que l’investissement à des fins locatives présente de nombreux avantages et est une des clés les plus performantes de l’investissement immobilier rentable.
« Rentable à tous les coups », même…
Nous reprenons ici, sans les développer car nous leur avons déjà consacré de nombreux articles, les dix principaux avantages tels que les présente gererseul.com :
Un actif à la portée de tous, tangible et durable.
Un actif pouvant s’acheter à crédit.
Un bien immobilier qui permet de bénéficier des avantages fiscaux.
Un investissement en partie financé par les locataires.
Une rentabilité correcte (particulièrement élevée avec Revenus-Locatifs.com : 7% minimum).
Un investissement peu risqué.
Un contrôle total de l’investissement.
Peut-être, à terme, utilisé pour soi ou sa famille.
Permet de préparer sa retraite. Facilite la transmission du patrimoine aux enfants.
Dix avantages dont certains ne seront effectifs qu’à condition d’avoir un locataire fiable et sérieux qui respectera le bien. Un locataire solvable qui n’exposera pas à des risques d’impayés. Et, le locataire déjà installé dans le logement ne coche peut-être pas toutes les cases. Là réside le problème…
Revenus-Locatifs.com va vous aider à dresser le profil du locataire idéal. Si, si, ils existent, nous en trouvons régulièrement pour nos investisseurs.
Pour se prémunir contre le risque d’impayés, y a les propriétaires qui exigent des revenus au moins trois fois égaux au montant du loyer, ceux qui exigent quatre fois et plus, ceux qui demandent seulement deux fois le montant du loyer.
Qui a raison ?
Il n’est pas aisé de privilégier en même temps l’obtention d’un maximum de candidatures et une sécurisation maximale du paiement des loyers.
Nous pensons que le montant des revenus n’est pas un critère suffisant à lui seul pour juger de la solvabilité du candidat locataire et il doit être pondéré par les dépenses qu’il doit assumer en dehors.
Le montant des revenus doit aussi être mis en regard de leur provenance. En ces temps où la sécurité de l’emploi est fragilisée, la fonction publique et certaines entreprises représentent encore une garantie. Il peut s’avérer plus sage de choisir, à salaire égal et même moindre, un salarié d’une grande entreprise ou un fonctionnaire.
La loi Alur limite la liste des justificatifs qu’un propriétaire peut exiger pour sélectionner son locataire. Ces justificatifs concernent l’identité, l’activité professionnelle et les revenus.
On n’est jamais assez prudent quand il s’agit de sélectionner un locataire et nous recommandons d’être extrêmement vigilants quant à l’authenticité des documents présentés. Internet peut permettre de se renseigner sur le candidat mais il peut également permettre au locataire de se procurer des faux. Ce problème est tellement répandu que certaines sociétés se sont spécialisées dans la vérification des dossiers des candidats.
Attention, en général les assurances pour loyer impayé (nous allons y venir) ne couvrent pas le risque si les justificatifs du locataire sont des faux.
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De bonnes références ne font pas obligatoirement un bon locataire.
Les nuisances et les dégradations peuvent « pourrir » la vie d’un bailleur. Aussi, il ne faut pas hésiter, en restant dans le cadre légal, d’en savoir le plus possible sur le candidat. Pourquoi ne pas contacter son ancien bailleur ? Un petit tour sur les réseaux sociaux n’est pas, non plus, interdit…
Rien ne remplace quelques rencontres en face à face pour jauger son sérieux et sa crédibilité…
Les justificatifs exigés pour prouver la solvabilité du garant sont les mêmes que ceux demandés au locataire. Il est important de bien évaluer la distance qui sépare le garant et le candidat. Plus elle sera courte, plus les risques de désengagement seront réduits. On a rarement vu des parents qui se sont portés caution pour leur enfant étudiant se désengager au moment d’assumer leurs responsabilités.
Au sujet des assurances, nous pouvons adapter une célèbre formule « 100% des propriétaires indemnisés par une Garantie Loyers Impayés, y avaient souscrit ».Il existe différentes assurances pour pallier loyers impayés.
La plupart des assureurs privés proposent de garantir les loyers.
Nous citerons VISALE. Ce dispositif gratuit, créé par le ministère du Logement, qui couvre les locataires de moins de 31 ans (sauf étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal des parents). Les plus de trente ans doivent être en CDD, en contrat d’intérim ou en période d’essai.
Il est possible de cumuler VISALE avec le dépôt de garantie mais pas avec une caution
Chez Revenus-Locatifs.com, nous recommandons UNKLE. Couverture jusqu’à 96 000€ pour les loyers et 7 000€ pour les dégradations. Coût : 2% de montant du loyer charges comprises.
UNKLE propose également une solution locataire.
En procédant par élimination, il apparaît que la meilleure des solutions est de réaliser un investissement locatif avec Revenus-Locatifs.com qui attire des locataires de qualité grâce à des biens mis en valeur et s’occupe ensuite de la gestion locative avec son service de conciergerie Open®, réservé à ses seuls investisseurs.
A très bientot,
Kevin Savonni
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Sources :
Smartloc : https://www.smartloc.fr/blog/achat-dun-logement-loue-et-occupe-les-pieges-a-eviter/
SeLoger : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/vendre/comment-calculer-le-prix-de-vente-d-un-appartement-loue-article-29782.html, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/acquerir-un-logement-occupe-un-vrai-bon-plan-pour-acheter-moins-cher-article-21066.html
PAP : https://www.pap.fr/acheteur/choisir-logement/acheter-un-logement-occupe-conseils-pour-reussir-votre-investissement/a19018
Pretto : https://www.pretto.fr/bien-immobilier/maison-ou-appartement/achat-appartement-loue/
Gérerseul : https://www.gererseul.com/avant-ma-location/avantages-investissement-locatif
LOCService.fr : https://blog.locservice.fr/dossier-8-conseils-bien-choisir-futur-locataire-3382.html
rentila : https://www.rentila.com/blog/2017/09/comment-garantir-ses-loyers/
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