Le cash flow désigne le flux de trésorerie ou de liquidités.
Le cash flow immobilier représente ce que rapporte concrètement, tous les mois, l’investissement locatif. C’est un indicateur indispensable pour analyser et connaître la performance de cet investissement.
Il constitue l’un des principaux indicateurs de rentabilité d’un projet immobilier.
Nous allons, dans cet article, aborder le calcul cash flow immobilier et nous verrons également toute l’importance de générer un cash flow positif immobilier.
Le cash flow immobilier est la somme qu’il reste tous les mois après avoir déduit les charges (crédit immobilier, charges de copropriété, taxe foncière, dépenses mensuelles...) du bénéfice des loyers.
Il permet de savoir si le bien en location peut couvrir les charges locatives et il renseigne sur le profit qui peut être généré.
Son calcul est très simple, il suffit de faire la différence entre les flux entrants et les flux sortants :
Calcul cash flow immobilier
Cash flow immobilier = Revenus locatifs (Loyers + Charges refacturées) – Dépenses
• On compte dans les flux entrants, ou revenu locatif brut, les revenus fonciers (loyer) et les charges associées qui sont refacturées au locataire.
Ces charges récupérables concernent :
- les ascenseurs et monte-charge.
- l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif.
- les installations individuelles.
- les parties communes intérieures.
- les espaces extérieurs.
- les taxes et les redevances...
Les flux sortants comprennent :
- la mensualité de l’emprunt immobilier remboursé tous les mois.
- l’assurance emprunteur.
- les charges de copropriété non récupérables.
- la taxe foncière.
- les cotisations sociales.
- l’assurance PNO (propriétaire non occupant).
- la garantie loyers impayés (GLI)
- les travaux incombant au propriétaire...
Prenons l’exemple d’un investisseur qui fait l’acquisition d’un bien locatif de 300 000 € tout frais compris (prix de vente, frais de notaire, de dossier et de courtage, travaux, ameublement, frais d’agence ou du professionnel qui assure la transaction...)
• Flux sortants :
- Mensualités du prêt + assurance emprunteur : 810 €
- Dépenses mensuelles hors prêt (charges non déductibles et travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurances PNO et GLI ) : 500 €
Flux entrants :
- Loyer mensuel + charges locatives : 2000 € + 200 € = 2 200 €
• Cash-flow mensuel avant impôts
2200 € – (810 € + 500 €) = + 890 €
• Quant au taux de rendement, il s’élève à : (24 000 ÷ 300 000) x 100 = 8%
Le cash flow immobilier peut être neutre, positif ou négatif.
Un cash flow neutre signifie que les revenus et les dépenses s’équilibrent.
Il est suffisant pour rembourser l’emprunt et payer les charges courantes mais ne crée pas de bénéfice.
Si un investissement en autofinancement est déjà un résultat honorable, il ne représente pas plus que le minimum que puisse espérer tout investisseur qui se respecte.
Toutefois, le cash flow ne constitue pas à lui seul l’alpha et l’oméga de l’investissement immobilier et un cash flow neutre peut relever d’une stratégie assumée : constitution d’un patrimoine, plus-value à la revente...
Il est recherché par tous les investisseurs car il crée concrètement de la richesse sous forme de liquidités.
Il permet non seulement de se constituer des réserves pour pallier d’éventuels risques locatifs mais également de profiter d’un complément de salaire ou d’investir dans d’autres projets pour rester dans la course de l’investissement immobilier>
Dans ce dernier cas, le cash flow positif immobilier constitue un véritable argument pour les établissements bancaires auprès desquels on désire emprunter : il rassure sur la qualité de gestionnaire, démontre la stabilité de la structure financière et augmente la capacité d’emprunt...
Le cash flow est négatif lorsque les sorties financières sont supérieures aux entrées.
Même quand il s’agit d’une stratégie assumée comme nous l’avons vu pour le cash flow neutre, ses conséquences peuvent être graves et conduire à un déficit important qui compromet le remboursement du prêt, le règlement de la taxe foncière et les autres dépenses.
Nous conseillons d’analyser les causes de cette situation et de prendre toutes les mesures pour y remédier...
Il existe plusieurs façons d’optimiser le cash-flow et de passer de cash flow positif immobilier à cash flow très positif...
Voici 4 leviers que nous utilisons chez Revenus locatifs.com, pour booster celui des projets de nos clients investisseurs.
• Négocier le prix du bien
Le prix du bien a une incidence directe sur le montant des mensualités et de l’assurance emprunteur et donc du cash flow.
Négocier le prix d’acquisition doit être le 1er réflexe de l’investisseur.
Il ne faut pas hésiter, également, à comparer les frais d’assurance pour les faire baisser. La loi permet dorénavant de changer d’assurance emprunteur à tout moment.
• Réduire les charges
Une attention particulière et une observation attentive des montants des charges locatives, lors des assemblées générales de copropriété, permettent bien souvent d’obtenir des diminutions substantielles de celles-ci...
• Repenser le mode de location et d’imposition
Saisonnière, classique, nue, meublée... il existe plusieurs formats de location qui conditionnent le montant du cash-flow
Si la location saisonnière permet de pratiquer des loyers plus élevés que la location longue durée, elle demande une gestion plus contraignante.
Le régime LMNP (Loueur en meublé non professionnel) procure des avantages fiscaux intéressants.
La SCI à l’IS (société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés) peut également réduire l‘imposition.
Précisons qu’il est important de connaître les avantages et les inconvénients des SCI avant de se lancer dans ce type de montage.
L’exploitation en colocation ou en coliving favorise un cash flow immobilier et une rentabilité plus importants que la location classique.
Là est sûrement l’avenir du cash-flow et c’est le mode d’exploitation locative que nous favorisons, chaque fois que cela est possible.
• La durée de l’emprunt. Oui, mais...
Plus la durée du crédit est longue, plus le montant à payer chaque mois diminue.
Oui mais... Cette logique mathématique conduit à des taux d’intérêt (et l’assurance qui va avec) plus élevés et, si elle s’avérait pertinente quand ils étaient historiquement bas, l’avenir ne plaide pas en sa faveur...
Il est également possible d’opter pour un différé de crédit total ou partiel.
- Total : pendant la période du différé l’emprunteur ne paye que l’assurance de son crédit et pas les intérêts.
- Partiel : l’emprunteur ne rembourse pas, pendant une période, l’intégralité du crédit souscrit mais seulement les intérêts...
• La (très) mauvaise idée
Sauf si celui-ci est sous-évalué, il est inutile d’augmenter le montant du loyer et de faire supporter au locataire les conséquences d’une mauvaise gestion...
La mesure peut s’avérer contre-productive : un loyer trop élevé provoque des impayés, des vacances locatives et des situations tendues.
N’hésitez pas à nous contacter si vous désirez en savoir davantage sur le cash flow positif immobilier.
Nos conseillers vous accompagneront pour gérer les composantes qui vous permettront de l’optimiser dans les meilleures conditions.
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