Nous allons développer dans cet article l’opportunité d’investissement sous le format du co-living. Ce mode de location doit être maîtrisé pour en faire un investissement très rentable. Tout d’abord, je vais expliquer en détails les tendances de ce nouveau marché ainsi que les facteurs clés de réussite. Nous verrons également comment nous mettons en place cette solution pour nos clients. .
Ce mode de location correspond à un cadre de vie dans lequel les locataires partagent des espaces communs (cuisine, espace de repas, pièce home-cinéma, espace de détente, etc…) avec un coût moindre que s’ils bénéficiaient des ces loisirs individuellement. Le co-living à l'ère moderne a été définie avec des aménagements construits et gérés qui comprennent une combinaison d'espaces d'agrément personnels (chambre et douche/WC) et partagés.
Bien que cette définition puisse nous donner un point de départ, elle ne permet pas, à notre avis, de saisir adéquatement les aspects opérationnels qui le rendent unique par rapport aux autres types de logement. Ce mode de location n’est pas entièrement homogène d'une région ou d’un pays à l'autre. Au-delà de l'élément de l'espace physique partagé, les caractéristiques communes que nous avons trouvées en examinant les installations de vie commune existantes aujourd'hui comprennent :
– La flexibilité de la durée du bail, mais avec des engagements minimums
- Les programmes parrainés par l'actif, avec un accent sur la création d'un sentiment de communauté
- La facturation tout compris et ensemble d'espaces entièrement meublés
- Au moins un espace d'habitation partagé
- Une facturation à la chambre qui comprend tous les services.
Le rythme de l'urbanisation est désormais un phénomène mondial bien documenté. Au milieu de l'année 2015, la population urbaine mondiale était estimée à près de 4 milliards (49 % de la population mondiale), soit une augmentation de 766 millions par rapport à la décennie précédente. D'ici 2030, on prévoit que 60 % de la population mondiale vivra dans les villes - une augmentation de 1,2 milliard de personnes en l'espace de seulement quinze ans ! Cette résurgence de la ville a exercé une pression sans précédent sur le logement. La concurrence accrue pour une offre limitée de logements urbains a entraîné une hausse des prix, ce qui a rendu les options traditionnelles inabordables pour de nombreux locataires, en particulier les jeunes occupants.
L'aire du travail traditionnel a fait place à un nouveau modèle fondé sur l'engagement. Afin d'attirer et de conserver les meilleurs talents, les entreprises ont dû repenser la façon dont les employés travaillent, le moment et l'endroit où ils travaillent afin de leur offrir la souplesse qu'ils désirent. Selon un récent sondage, la plupart des entreprises ont déjà adopté une forme de travail flexible. Étant donné la préférence de la population mondiale pour les villes, il va de soi que les employés peuvent souhaiter se déplacer d'une ville à l'autre tout en conservant leur poste chez leur employeur actuel. Un employeur qui peut s'adapter à une telle demande est beaucoup plus susceptible de conserver et de fidéliser ses employés notamment les jeunes qui sont moins liés à des engagements de famille ou de notion de propriété. En 2020, on s'attend à ce que les Milleniums représentent plus du tiers de la main-d'œuvre mondiale. Comme les baby-boomers prennent leur retraite en plus grand nombre, les Milleniums vont prendre leur place, exerçant davantage leur influence sur le milieu de travail.
Les progrès technologiques qui ont facilité une plus grande flexibilité du travail ont également contribué à l'augmentation des formes de consommation collaboratives qui perturbent les modes de consommation traditionnelle. Baptisée « économie du partage », l'émergence de plateformes en ligne qui privilégient le partage s'est développée avec une régularité croissante ces dernières années. Ce changement a été particulièrement marqué dans les villes, poussé par la nécessité et le coût comme par exemple la propriété de la voiture a été remplacé par des solutions de mobilité urbaine ; Spotify et Netflix fournissent du contenu à la demande ; LendingClub fournit un accès partagé au financement, etc… La croissance exponentielle de ces business models et leur adoption par les jeunes citadins suggèrent que le partage des produits et services est très apprécié. Cette acceptation a incité ce même public à envisager le logement de la même manière, c'est-à-dire comme un produit de plus à partager.
Un quatrième élément, l'abordabilité, est un ingrédient clé dans la recette de la demande de cohabitation. Dans les économies développées, la progression du revenu entre les générations a souvent appuyé la notion que la génération actuelle est souvent mieux placée que la précédente. Pourtant, les Milleniums sont l'exception à cette tendance. La crise financière mondiale et la période de chômage accrue qui a suivi ont laissé de nombreux Milleniums dans une situation où obtenir un emploi à temps plein en CDI après avoir obtenu leur diplôme est souvent très difficile à trouver. Plus largement, les loyers dans les endroits urbains les plus désirables sont bien au-delà de ce qui est abordable pour beaucoup, quel que soit leur âge. Le coliving offre à de nombreux locataires potentiels un moyen d'entrer sur le marché du travail tout en économisant de l'argent. Pour le paiement d’un loyer sous le format du coliving, un locataire a accès à un espace entièrement meublé qui comprend une chambre avec salle de douche et wc individuels, des espaces communs, un nettoyage régulier et d’autres services tout compris pour environ 20 % de moins que l'option du studio comparable. On peut donc affirmer que le coliving est également motivé par une nécessité économique.
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Agés de 18 à 35 ans, les Milleniums sont quelque 17 millions en France – le quart de la population. Pour cette population, la mobilité professionnelle est la première priorité et l'accession à la propriété est secondaire. L'accession à la propriété est une décision reportée aux étapes ultérieures de la vie, jusqu'à ce que les gens soient bien installés dans leur travail et leur vie familiale. Contrairement à la génération X (nées entre 1966 et 1976), la « pierre » n’est plus le même type d’investissement qu’auparavant. Les logements sont plutôt considérés comme un produit de consommation qui répond à certains besoins dans une phase particulière de la vie. Pour les étudiants qui poursuivent des études supérieures, les nouveaux diplômés, les célibataires et les couples sans enfant, les logements sont considérés comme des produits de transition qui peuvent être améliorés à mesure qu'ils avancent dans la vie. En clair, les Milleniums veulent un choix de mode de vie sans contrainte, comprenant une propriété locative bien entretenue. Ajouté aux coûts prohibitifs de l'achat d'un logement, la location est la seule option abordable. La demande de logements locatifs disponibles a augmenté de façon exponentielle avec les changements de style de vie.
- Le format de la petite résidence : en général dans des maisons de villes, donc petites en superficie et souvent sur un ou plusieurs étages. Elles sont constituées de plusieurs petites pièces. Taille des structures : quelques chambres avec un espace commun de la taille d’un salon avec une cuisine. Services et communauté : les charges d’une location sont généralement toutes incluses dans le loyer car il est très difficile de les individualiser (énergies et eau). Les services inclus sont aussi difficilement individualisables, notamment les abonnements aux contenus digitaux, le facility management, etc… C’est sûr ce type de format que nous privilégions chez Revenus-Locatifs.com
- Le format moyenne résidence : aussi bien des grandes maisons réhabilitées que des constructions sur-mesure. Pour ces modèles de résidences, on trouve principalement des opérateurs intégrés, qui maîtrisent d’un bout à l’autre la chaine de valeur que ce soit de l’acquisition du bien voire du terrain s’il y a une intention de promotion immobilière. Taille des structures : environ une dizaine à une trentaine de lits. Cette dimension apporte généralement la possibilité d’un community management à temps plein ou à temps partiel. Cette taille permet donc à la fois d’avoir des services et un community management importants tout en gardant l’esprit communautaire « rapproché ».
- Le format de la grande résidence : modèle sous la forme d’une résidence avec un nombre de lits important, ce type de résidences est à même de diversifier son offre en différentes solutions d’hébergements (studio, chambre, chambre partagée) et de proposer un accès à la communauté. Son importance permet d’avoir un personnel conséquent sur site et de proposer un accueil permanent, des activités très récurrentes et d’individualiser encore davantage les prestations. Taille des structures : au moins une cinquantaine de lits environ, mais la moyenne se situerait davantage autour de 100 lits. Certaines résidences existantes dépassent plusieurs centaines de lits. Services et communauté : la palette de services et d’activités proposés est beaucoup plus importante. Certains proposent par exemple de grands espaces de coworking ou de restauration, d’ailleurs accessibles la plupart du temps aux personnes non membres de la résidence.
Les implications du coliving pour les investisseurs :
Une partie du défi posé aux investisseurs immobiliers est de savoir comment créer, exploiter et exécuter au mieux les installations de coliving pour répondre aux besoins et aux désirs de la population cible tout en obtenant des rendements supérieurs à la location traditionnelle. Bien que cette situation soit favorable aux propriétaires immobiliers, elle peut être coûteuse à mettre en place surtout dans les villes ayant une pression immobilière forte. Aujourd’hui la plupart des installations de coliving se créent juste au-delà des frontières des centres-villes ou des noyaux urbains. Pour notre part, chez Revenus-Locatifs.com, nous proposons ce type d’investissement dans des endroits bien ciblés qui ont fait au préalable l’objet d’une étude de marché approfondie répondant aux critères du coliving. L'occasion pour les investisseurs aujourd'hui est de participer à l'offre initiale qui ne fait que démarrer en France et qui devrait susciter une demande importante de la part de jeunes actifs avec peu d’offres pour l’instant.
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Le coliving ne trouve pas son équivalent dans l’offre existante. Il est adapté pour certaines durées de séjours, différentes d’un logement classique ou encore différentes d’une nuitée hôtelière. Plusieurs interrogations se posent alors pour les bailleurs comme pour les co-livers :
Dans le modèle du bail civil, une caution est versée au moment de l’état des lieux et peut servir le cas échéant à recouvrir des arriérés de loyer. De plus, des garants peuvent prendre le relais en cas de défaut de paiement du locataire. Sur le modèle hôtelier, aucun garant n’est demandé, et le paiement du séjour s’effectue généralement à la nuitée. Comment garantir les revenus locatifs au bailleur de coliving ?
Chaque colocataire doit faire demande d'aide au logement de manière indépendante. La CAF a ses propres méthodes de calcul du montant des APL. La base de ce calcul est la ressource du demandeur ainsi que la part payée par le potentiel locataire requérant cette aide. En cas de quittançage unique (bail commun et solidaire si les parties privatives font moins de 14m²), la caisse d'allocation familiale divisera le montant de l'aide éventuel par le nombre d’occupants. En cas de turn-over d'un colivers, une révision des APL interviendra le mois suivant l'événement.
- Bail meublé classique est signé pour 1 an renouvellable. Cette durée engage uniquement le propriétaire en cas de reprise du bien pour vente ou utilisation ; il est à tout moment résiliable par le locataire moyennant la durée d’un préavis. Le préavis est de 1 mois pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Pour constituer un dossier de locataire, le bailleur peut demander plusieurs pièces justificatives qui attestent de la situation financière du candidat. Le bailleur peut également demander une caution égale à un ou deux mois de loyers selon la nature du bail, et demander au locataire d’avoir un garant qui s’engage à prendre le relais du versement du loyer, en cas de défaut de paiement du locataire.
Les principales contraintes : dans les faits, le bail civil se montre contraignant pour la recherche de logement, tant un dossier de candidature est long à constituer pour un locataire. Pour obtenir un logement à la location, il est nécessaire de présenter un dossier complet et solide, avec des garanties financières du locataire, ce qui n’est pas toujours le cas pour des personnes en transition professionnelle ou étudiantes. Il existe aussi des solutions de cautionnement tel que Visale (voir article ici) si la partie privative est supérieure à 14m².
- Meublé touristique / saisonnier : Le contrat de meublé touristique est beaucoup moins encadré par la loi que le bail classique : ni sur le montant du loyer, ni sur la liste des équipements et ameublement à fournir. De plus, il comprend une durée d’occupation définie dans le temps fixée par les deux parties au moment de la contractualisation. La période d’occupation est courte puisqu’elle est de maximum 90 jours, sinon le bail est requalifié en bail classique. Il n’y a donc par essence pas de révision de loyer.
Les principales contraintes : pour le locataire, il n’est pas nécessaire de constituer un dossier. Cela peut donc entraîner une insécurité sur les revenus locatifs du bailleur. De plus, la reconduction n’est pas possible pour un locataire provisoire qui souhaite rester davantage, le type de contrat ne convient pas. Enfin, la location saisonnière ne permet pas au locataire une éligibilité aux aides au logement puisque l’hébergement ne peut être considéré comme résidence principale.
- Bail mobilité : Le bail mobilité se présente comme une alternative intermédiaire entre les baux classiques et les locations saisonnières. Il existait lui aussi depuis la loi du 6 Juillet 1989, mais a été réactualisé avec la loi ELAN. La durée de location peut être comprise entre 1 et 10 mois maximum. Ce qui lui confère une date butoir et une durée potentiellement plus longue que les 90 jours d’une location saisonnière. De plus, ce contrat ne comporte pas de dépôt de garantie. Il est donc plus facilement accessible pour le locataire, mais confère une insécurité pour le bailleur. Ce type de bail n’est accessible qu’à une certaine catégorie de personnes : les étudiants, les personnes en formation ou reconversion professionnelle, en apprentissage, en stage ou service civique.
Les principales contraintes : Ce type de bail n’apporte pas de solution pour des durées de location supérieures à 10 mois, auquel cas le bail mobilité serait reconduit en bail classique. De plus, il est proposé à un public restreint, dans lequel ne se retrouveraient pas certains co-livers (jeunes seniors).
Le coliving est en train de se développer comme une suite logique du co-working, les deux répondant à des forces démographiques similaires. Les deux sont une réponse au désir des jeunes générations de disposer d'un espace abordable dans des centres urbains qui offrent une certaine flexibilité. Cependant, alors que le travail en commun a été largement accepté et intégré, le coliving reste jusqu'à présent le domaine des opérateurs de niche. Pourtant, le profil suggère qu'il y a une profondeur de la demande qui peut justifier une réponse plus large qui ne s'est pas encore.
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