Les investisseurs immobiliers sont aussi des contribuables et, à ce titre, visent le « zéro impôt ». Si cet objectif n’est pas toujours accessible, il existe des solutions pour réduire le montant de l’impôt, tout en étant en règle avec l’administration fiscale.
Les avantages fiscaux sont faits pour être utilisés et des revenus immobiliers conséquents ne doivent pas forcément être synonymes d’imposition salée.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons et accompagnons nos clients investisseurs, pour leur faire connaître et mettre en place les mécanismes qui ouvrent droit à la réduction de leur impôt et les soulager des douleurs de la pression fiscale.
Il est important d’anticiper et de ne pas attendre le moment de la déclaration d’impôt pour y réfléchir.
Bien maîtriser l’impôt est indispensable quand on veut optimiser son investissement locatif.
Le principe est facile à comprendre : l’impôt consiste en un taux appliqué à une base. Et, si on peut gérer la base imposable, on n’a aucune maîtrise du taux.
Jusque-là, rien de plus simple, c’est ensuite que ça se complique…
L’imposition dépend du type de location. Si on loue vide, on dépend de la fiscalité des revenus fonciers.
Si on loue en meublé, c’est le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique. Le régime fiscal dépend du choix du statut : LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel).
Voir sur ces sujets nos INDISPENSABLES « Le statut LMNP » et « Le statut LMP »
Dans les deux cas, les recettes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce sont les abattements et les déductions qui sont différents et l’avantage est plutôt du côté de la location meublée.
En location meublée, au-delà des abattements appliqués au régime forfaitaire, on bénéficie, au régime réel, du mécanisme d’amortissement : chaque année, la base imposable est réduite du montant de l’amortissement du bien, ce qui n’existe pas en location nue.
Comme on ne peut pas agir, comme nous l’avons vu, sur le taux d’imposition* qui est voté tous les ans dans le cadre de la loi des finances, il y a tout intérêt à jouer sur la base imposable. CQFD.
*Tranche marginale d’imposition (en 2021 : 30 % pour la fraction supérieure à 25 710 € et inférieure ou égale à 73 716 €) + prélèvement social (17,2 % au titre de la CSG et de la CRDS)
Le statut de LMP est souvent décrié et nous allons démontrer qu’il reste tout de même performant à plusieurs titres :
1. Il bénéficie de l’amortissement.
2. L’imposition sur le revenu est plus faible qu’en LMNP puisqu’on s’acquitte de cotisations sociales qui s’ajoutent aux charges déductibles des revenus imposables. Là encore, diminution de la base imposable = diminution de l’imposition.
3. Le statut LMP présente un régime de plus-value très intéressant : Exonération de plus-value sur la revente du bien après son exploitation en location pendant cinq ans.
4. Les loueurs en LMP construisent leur retraite par le paiement de cotisations sociales. A ne pas confondre avec les bailleurs en LMNP qui sont soumis à des prélèvements sociaux sans retour sur investissement (maladie, retraite) et non à des cotisations.
Précisons ici, pour avoir entendu le contraire quelquefois, que la réintégration des amortissements vaut pour les SCI à l’IS mais pas en LMP où la valeur comptable du bien en cas de revente est bien sa valeur d’achat.
1. L’impôt sur les revenus salariaux est gommé, en totalité ou partie, par le PINEL.
2. La location nue implique que le PINEL génère de l’impôt.
3. Le déficit foncier efface cet impôt. La combinaison est intéressante fiscalement mais pas sur le strict plan de l’investissement immobilier, par la faible rentabilité du PINEL.
À noter que le déficit foncier est la seule niche fiscale immobilière permettant de réduire la base imposable relative aux revenus hors revenus locatifs (salaires, etc.)
1. Réduction de la base imposable : acquisition de biens avec travaux, loués nus, pour faire jouer le mécanisme du déficit foncier
2. Réduction d’impôts : supports d’investissement éligibles au dispositif de réduction d’impôt sur le revenu.
3. Déduction sur les revenus locatifs LMNP et LMP.
Les règles fiscales sont régulièrement modifiées, réservez de votre temps à la veille fiscale et juridique, les médias qui traitent ces sujets sont parfaitement informés.
Vous serez ainsi à même de prendre les meilleures décisions en termes de typologie de bien immobilier, de mode d’exploitation et de régimes fiscaux.
Rien n’est plus légitime que de payer moins d’impôts.
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