Le statut de SCI et celui de marchand de biens sont-ils compatibles ?
Dans la majorité des cas, cette question se pose aux personnes qui ont l’opportunité d’effectuer une opération d’achat-revente et souhaitent l’inscrire dans l’activité d’une SCI pour éviter les démarches inhérentes à l’activité de marchand de biens.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, clé en main, en Île-de-France dans l’acquisition de leurs biens immobiliers.
Aussi, SCI et marchands de biens font partie de notre quotidien.
- Alors, ces deux activités sont-elles compatibles ?
- C’est « NON » et un peu, mais alors un tout petit peu, « Oui, mais ».
« NON » car la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale, et marchand de biens est une activité commerciale.
« Oui, mais », avec un grand « MAIS », car cela entraîne une requalification et des conséquences négatives fiscalement.
Marchand de bien n’est pas une activité réglementée.
Un marchand de biens est un commerçant qui achète des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre.
Il doit respecter les obligations légales de son statut de commerçant et il lui incombe de connaître et d’appliquer les règles juridiques et fiscales s’appliquant à la vente d’un bien immobilier, la construction, la copropriété, l’urbanisme…
Il ne s’agit pas seulement d’acheter des biens pour les revendre, afin d’en dégager une marge, il faut :
- en faire l’acquisition dans une optique de revente avec profits, avant même l’acte d’achat.
C’est-à-dire que l’intention spéculative est intrinsèquement liée à l’activité de marchands de biens.
- que l’activité d’achat et de revente constitue un exercice habituel, étant donné le nombre, la fréquence et l’importance des transactions, dans l’activité présente ou passée du commerçant.
C’est-à-dire que le one shot n’est pas compatible avec cette profession.
Les transactions doivent porter sur plusieurs biens immobiliers, être séparées par un délai bref et générer des profits.
Devenir marchand de biens donne droit à certains avantages non négligeables et notamment les frais de notaires réduits, mais également à la possibilité de déduire de son bénéfice imposable de nombreuses dépenses.
Si l’activité de marchands de bien peut être exercée avec le statut de micro-entrepreneur ou d’auto-entrepreneur (plafond de 170 000 €), le statut de société commerciale (SAS et SARL) est plus adapté.
Statut de SASU ou EURL si l’entreprise possède un associé unique.
De nombreux marchands de biens sont en SAS.
La SCI étant destinée à réaliser des investissements immobiliers, on peut comprendre que certains se posent la question de savoir si ce statut est adapté à l ’activité de marchand de biens, tout en leur permettant d’éviter les démarches relatives à l’exercice de la profession.
« Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile immobilière. C’est un outil avant tout patrimonial qui a pour but de favoriser la détention de patrimoine ainsi que sa transmission.
Un des avantages de la SCI est de pouvoir en céder des parts plutôt que de devoir revendre les biens, inconvénient majeur de la propriété en indivision.
En effet, dans une succession par exemple, lorsque plusieurs personnes physiques ou morales se trouvent à la tête d’un bien en indivision, la vente de ce même bien requiert l’accord de la totalité des indivisaires. Cette caractéristique est à l’origine de nombreux conflits de successions quand certains indivisaires souhaitent sortir de l’indivision (vendre) alors que d’autres préféreraient conserver les biens. »
Yoni le marchand de biens pour le blog de Revenus-Locatifs.com
Elle est constituée pour acquérir et conserver des biens immobiliers et n’est pas autorisée à acheter de manière courante des biens immobiliers pour les revendre.
En sa qualité de créateur de rentabilité dans l’investissement locatif rentable, Revenus-Locatifs.com précise que la SCI est adaptée à l’acquisition de biens immobiliers dans l’optique de faire de la location non meublée, mais pas de la location meublée (LMNP ou LMP) qui est une activité commerciale.
Nous avons présenté tout ce qui sépare SCI et marchand de biens et l’incompatibilité profonde entre les deux statuts.
Pour ceux qui pourraient, toutefois, envisager de réaliser des opérations d’achat-revente de biens immobiliers avec une SCI, voici quelques avertissements :
On perd les avantages du marchand de biens :
- Frais de notaires réduits
- TVA sur marge
- Impossibilité de déduire du bénéfice imposable les nombreuses dépenses qui sont prises en compte dans le cadre d’une activité commerciale, mais ne le sont pas dans celui d’une structure patrimoniale.
On risque la requalification et ses conséquences fiscales :
- Imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés
- Ventes soumises à la TVA immobilière
- Les biens cédés ne sont pas considérés comme des éléments d’actifs immobilisés mais comme du stock.
Résultat : pas de possibilité de bénéficier du régime des plus-values professionnelles et de celui des plus-values immobilières.
- Obligation de s’acquitter de pénalités et d’intérêts de retard.
Dans un arrêt rendu le 4 février 2021, la Cour administrative d’appel de Marseille a requalifié comme « marchand de biens » l’activité d’une société civile immobilière (SCI), décision qui soumet par conséquent cette dernière à l’impôt sur les sociétés.
La Cour administrative d’appel de Marseille a :
- fait valoir que le nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI en question (4 opérations d’achat/revente) permet d’établir le caractère habituel de l’activité ;
- utilisé, pour caractériser l’intention spéculative :
• la durée relativement courte entre la date d’achat des biens et leur revente (entre deux et dix-sept mois selon les opérations)
• l’existence systématique d’une plus-value de cession
• l’activité de marchand de biens exercée en parallèle par le principal associé et gérant de la SCI, sous forme d’une exploitation individuelle.
La circonstance que deux des biens concernés aient été utilisés à titre de résidence principale pendant quelques mois par le gérant n’a pas été retenue par la Cour en faveur du contribuable.
Dans ces conditions, elle considère que l’activité réelle de la SCI répond bien à un objet commercial de marchand de biens et que, par conséquent, ses résultats sont passibles de l’impôt sur les sociétés et les opérations réalisées sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.
Ainsi, la présomption des statuts de la SCI qui prévoyaient une activité civile, est écartée par la Cour. (Profession CGP)
L’avis de Yoni, l’expert marchand de biens :
« La requalification en marchand de biens fait peur (à juste titre) à de nombreuses personnes qui s’essayent à l’achat-revente immobilier sans créer de structure adaptée (notamment en nom propre).
L’achat-revente est considéré par le fisc comme une activité commerciale à proprement parler. Si l’administration fiscale considère que vous avez acheté un bien pour le revendre rapidement afin de dégager un bénéfice, elle considérera que vous avez réalisé une opération commerciale. Vous pourrez alors être “requalifié” de marchand de biens. Cela impliquera un processus peu agréable de redressement fiscal avec paiements rétroactifs d’impôts, charges et TVA, le tout majoré d’intérêts.
Nombreux sont les particuliers qui s’amusent à réaliser des opérations d’achat-revente en nom propre qui craignent cette requalification.
D’autres pensent que faire la même chose en SCI les protège. Il n’en est rien.
En effet, une SCI peut également être requalifiée marchand de biens si le fisc se rend compte que vous réalisez un peu trop souvent des achats-reventes bénéficiaires.
On me demande souvent quelle est la durée minimale de détention d’un bien pour ne pas être inquiété par l’administration fiscale. Le CGI ne donne pas de délai précis mais parle de “revente rapide” et d’”intention spéculative”. Comme souvent avec les textes de loi, cela est soumis à interprétation mais si le fisc considère que vous avez essayé de passer à travers les mailles du filet, vous devrez prouver votre bonne foi devant un tribunal.
Bon courage ! »
Conclusion : la compatibilité entre SCI et marchand de biens est bien davantage qu’une simple formalité.
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