Quand on est propriétaire bailleur et que l’on désire vendre le logement mis en location il faut donner congé pour vente au locataire.
Spécialistes de l’immobilier locatif en Île-de-France, nous allons voir ensemble quelques principes et démarches qu’il est indispensable de connaître :
- Lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente.
- Préavis locataire en cas de vente par le propriétaire.
- Fin de bail pour vente.
Le congé pour vente doit obligatoirement être donné par écrit et adressé à tous les signataires du bail.
La remise du courrier peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre contre émargement ou récépissé signé par le locataire.
Le congé peut également être signifié par commissaire de justice.
- Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a eu connaissance du mariage, il doit adresser la lettre de congé aux deux époux.
- Si un seul des partenaires d’un Pacs a signé le bail, mais que les deux partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, le propriétaire doit adresser la lettre de congé pour vente aux deux partenaires.
Le contenu de la lettre de résiliation par le propriétaire pour vente, diffère selon qu’il s’agit d’un logement nu ou meublé.
- En effet, en vertu du droit de préemption en faveur des locataires, le bailleur d’un local d’habitation, non meublé, au titre de résidence principale, a l’obligation d’informer le locataire des modalités de cette vente.
Il doit lui soumettre l’offre avant de la proposer à d’autres acquéreurs.
- Le préavis locataire en cas de vente par le propriétaire est également différent.
Dans tous les cas, la lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente doit préciser le motif du congé : la vente.
• La lettre de fin de bail pour vente d’un logement vide doit indiquer certaines mentions spécifiques :
- Le prix et les conditions de vente du logement et de ses éventuelles annexes louées
- La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées.
Il n’y a pas d’obligation d’indiquer la superficie.
- L’énoncé des 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des logements, doit accompagner la lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente.
Une lettre qui ne comprend pas les modalités obligatoires peut mener à la contestation du congé.
Ce sont les délais de préavis habituels du bail de location nue et du bail de location meublée qui s’appliquent.
Le délai de préavis pour résiliation du bail par le bailleur est de six mois au minimum avant la date d’échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail dans certains cas).
Pour que le congé pour vente soit recevable, il faut qu’il soit donné dans ces délais.
Si la lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.
Le délai de préavis court à partir de la réception effective de la lettre de congé.
Le congé de fin de bail pour vente peut être donné, de manière anticipée, avant le délai de six mois. Néanmoins, il ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Le délai de préavis pour résiliation du bail est de trois mois au minimum avant la date d’échéance du bail.
Pour que le congé pour vente soit recevable, il faut qu’il soit donné dans ces délais.
Comme c’est le cas pour les locations nues, si ce préavis locataire en cas de vente par le propriétaire n’est pas respecté, le congé n’est pas valable.
Comme nous l’avons vu, le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
Le congé pour vente tient lieu d’offre de vente et le locataire dispose d’un délai de deux mois, à compter de la réception du préavis, pour préempter le logement et l’acheter.
S’il ne désire pas acheter le logement, le locataire peut quitter les lieux à tout moment, au plus tard au dernier jour de la date d’échéance du bail.
Ce sont les règles habituelles du bail meublé qui s’appliquent pour le préavis locataire en cas de vente par le propriétaire : le locataire doit avoir quitté les lieux et rendu les clefs au propriétaire au plus tard à la date d’échéance du bail.
• Fin de bail pour vente : les cas particuliers
Un locataire de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail bénéficie d’un renouvellement automatique du bail ou d’une solution de relogement en cohérence avec ses besoins et ses moyens.
Il en est de même pour les locataires d’un bien ayant à charge une personne de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail si le montant cumulé de leurs ressources ne dépasse pas les plafonds en vigueur.
Particulièrement dans le cas d’un logement loué nu, soyez extrêmement vigilants sur les délais à respecter et la rédaction de la lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente, sous peine de nullité du congé pour vente.
Consulter également dans notre séquence « Congés du propriétaire bailleur »
- Donner congé à son locataire
- Locataire protégé
- Le congé pour reprise
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