Quand le logement constitue sa résidence principale et qu’on désire donner congé à son locataire, il est indispensable de respecter certaines règles pour que la résiliation du contrat de bail soit valide. 

Le congé donné par le bailleur est encadré par la loi et ses règles sont impératives (d’ordre public). 

Congé bailleur, préavis bailleur, motif du congé, délai de préavis... faisons ensemble le tour du sujet.

Congé bailleur : quelles sont les conditions de délai ?

Un propriétaire est en droit de donner congé à son locataire s’il désire vendre ou reprendre son logement pour y habiter ou loger un proche.

Il peut également donner congé pour un motif légitime et sérieux : non-paiement du loyer ou retards répétés, sous-location non-autorisée, troubles du voisinage, dégradations, défaut d’assurance...
- Le congé ne peut être donné au locataire que pour la date d’échéance du bail.
La durée du bail de location est généralement d’un an en location meublée et de trois ans en location vide.

Contrairement au congé bailleur, le locataire, lui, peut donner congé à tout moment, sans indiquer de motif.

- La durée du préavis bailleur, c’est-à-dire le préavis pour prendre congé du locataire, est de trois mois au minimum en location meublée et de six mois au minimum en location vide.

Quand c’est le locataire qui donne congé, le préavis est en règle générale (hors zone tendue) d’un mois en location meublée et de trois mois en location vide. 

- Le locataire peut quitter les lieux à tout moment, dès qu’il a reçu son congé donné par le bailleur, et au plus tard le dernier jour du préavis.

- Un locataire peut, selon son âge et ses revenus, être protégé.

Le propriétaire ne peut pas, alors, lui donner congé, ou seulement sous certaines conditions.

Congé donné par le bailleur : conditions de forme ?

Le congé bailleur doit être signifié au locataire au moyen d'une lettre de congé. 

Nous allons voir la forme et le contenu du courrier pour donner congé à son locataire.

• La forme de la lettre de congé bailleur

Le congé bailleur peut être délivré au locataire sous plusieurs formes. Le courrier de congé doit obligatoirement parvenir au locataire :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice),
- Elle peut aussi être remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Les courriers simples, les mails, les textos où toutes autres formes, ne sont pas reconnus valables.

• Le contenu de la lettre de congé bailleur

Outre la date de résiliation du bail, à laquelle le locataire devra avoir quitté les lieux, celle-ci doit obligatoirement préciser le motif du congé : vente, reprise, motif légitime et sérieux.

Dans le cas d’une vente

- Le prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
- La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
- L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. 

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Dans le cas d’une reprise

- Le motif du congé (reprendre le logement pour l'habiter ou pour y loger l'un de ses proches)
- Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
- Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. 

Dans le cas d’un motif légitime et sérieux 

- La référence à l’article 15 de la loi N°82-462 du 6 juillet 1989 qui autorise la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux.
- L’explication dans le détail et de façon explicite de la nature du motif légitime et sérieux reproché.

• Les destinataires de la lettre de congé bailleur

Le propriétaire doit adresser la lettre pour donner congé à son locataire à tous les signataires du bail.

Cas particuliers :
- Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
- Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

Préavis bailleur frauduleux, non recevable : dans quel cas ?

Si le congé donné par le bailleur au locataire pour un motif (vente ou reprise) qui ne correspond pas à la réalité, le locataire peut saisir le juge.
En cas de congé donné par le bailleur frauduleux, le propriétaire peut être condamné par le juge à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pénale.

- Congé bailleur pour vente‍

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.
Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

- Congé bailleur pour reprise‍

Le locataire peut contester le motif du congé si, après avoir quitté les lieux, il apporte une des preuves suivantes :
- Le logement n'est pas habité par la ou les personnes mentionnées dans la lettre de congé.
- Le logement est vide.
- Le logement est utilisé comme résidence secondaire.

Dans ces deux cas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement et lui demander de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).

- Congé bailleur pour motif légitime et sérieux‍

La loi n'a pas défini précisément ce qu'il faut entendre par motif légitime et sérieux.
Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré.

Le non-respect des conditions de forme et de délai du préavis bailleur peut entraîner la nullité de celui-ci.

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Nous pouvons conclure en disant qu’être propriétaire d’un bien mis en location n’autorise pas à donner congé à son locataire d’un claquement de doigts.

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Consulter également dans notre séquence « Congés du propriétaire bailleur »

- Le congé pour vente
- Le congé pour reprise
- Le locataire protégé