Confinement, déconfinement, couvre-feu, reconfinement, gestes barrières… autant d’expressions absentes de notre vocabulaire il y a encore moins d’un an et qui pourtant font partie des plus usitées, aujourd’hui.
S’il existe de bonnes raisons de flipper et de s’interroger sur l’avenir, chez Revenus-Locatifs.com, nous voulons avant tout mettre toutes les chances de notre côté et de celui de nos investisseurs pour traverser cette crise avec le moins de casse et le plus de réussite possible.
Pour y voir clair, nous allons nous pencher sur les libertés que nous laisse, ou pas, le confinement saison 2, entré en vigueur depuis le vendredi 30 octobre 2020.
Et, certaines de ces libertés nous paraissent très confinées.
Ne fuyons pas la réalité et apprenons à faire avec la restriction des interactions sociales, à être agiles, à conduire nos activités entre « à distance » et présentiel, dématérialisation et humain, à nous organiser entre ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
Non autorisées.
Le ministère du Logement est formel : « Les visites des appartements avant location ou vente par les particuliers ne pourront pas avoir lieu…seules les visites virtuelles seront possibles »
La FNAIM a demandé d’instaurer « grâce à un bon de visite, un justificatif de déplacement aux particuliers en recherche immobilière, car se loger fait partie des éléments essentiels. » Pour l’instant, la proposition n’a pas été retenue.
Les propos de la ministre déléguée en charge du Logement, sur l’antenne de Radio-Immo sont sans ambiguïté : « Les visites de logements s'arrêtent. À ce stade, il n’y a pas de dérogation prévue pour les visites, même urgentes, elles restent interdites. »
Se Loger, qui veut garder une pointe d’optimisme, espère que les visites qui ne sont plus que virtuelles pourraient reprendre en présentiel, dans le strict respect du protocole sanitaire, s'il apparaissait, à l’issue d’un prochain point d’étape que la pandémie avait régressé.
Si les particuliers ne peuvent pas visiter les biens ; les professionnels de l’immobilier, eux, sont autorisés à se rendre sur place pour prendre des photos et/ou réaliser des vidéos dans le but d’organiser des visites en visio. Les nouvelles habitudes, quand elles sont utiles, doivent se prendre vite. Une étude de SeLoger montre que trois futurs locataires sur dix avaient utilisé la visioconférence durant le premier confinement et avaient continué après.
Avant le reconfinement, 20% se déclaraient prêts à signer le bail d’un bien qu’ils n’auraient visité que virtuellement.
Chez Revenus-Locatifs.com, même si nous privilégions les contacts humains chaque fois que cela est possible, nous n’avons attendu ni le confinement, ni le reconfinement pour organiser des visites de biens à distance et signer des mandats de façon dématérialisée.
L’interdiction de visites en présentiel n’est pas le coup dur absolu, ni un handicap insurmontable quand on maîtrise un tant soit peu les technologies qui composent aujourd’hui les outils du quotidien.
Les notaires peuvent poursuivre leurs missions pendant la durée du confinement.
En effet, sont permis les déplacements pour répondre à une convocation judiciaire ou administrative, ou pour se rendre dans un service public ou chez un professionnel du droit.
Il est recommandé d’éviter les démarches en présentiel. Pour cela, les notaires ont mis en place des solutions de signature à distance.
Mais, en cas d’échange dématérialisé impossible (acte notarié ou démarches qui ne peuvent être réalisées à distance) les notaires sont autorisés à recevoir leurs clients, uniquement sur rendez-vous.
« Le bâtiment et les travaux publics continueront de fonctionner »
Ces propos du président de la République ont été confirmés par Emmanuelle Wargon qui a rappelé leur statut de secteur essentiel à l’activité économique du pays et du quotidien des Français.
Les travaux de rénovation chez les particuliers sont également concernés par cette décision.
Pour rassurer ceux qui hésiteraient à engager des travaux pour des raisons de bonne observance des mesures sanitaires, Revenus-Locatifs.com ne peut qu’aller dans le sens du président de la Fédération française du bâtiment : « Nos artisans sont équipés, disciplinés et soigneux. » Ils connaissent les précautions à prendre, conformément au guide de l'organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics (OPPBTP)
Les particuliers ne sont pas autorisés à se rendre sur les chantiers pour en vérifier la bonne exécution.
Notre équipe de professionnels gère entièrement les travaux et la bonne conduite des opérations concernant les biens de nos investisseurs. Ceux-ci sont habitués à en suivre l’avancement depuis leur ordinateur ou leur mobile et ne se plaignent pas du temps que nous leur faisons gagner.
Donc, rien de nouveau sous la Covid, pas de grands changements pour nous.
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Autorisés pour motif familial impérieux. Il faut être en mesure de fournir un justificatif, acte de vente, nouveau bail…, en cas de contrôle.
Sont également autorisés les déplacements pour les actes liés aux déménagements : signature du bail, remise des clés, état des lieux (d’entrée comme de sortie).
Nous vous mettons en garde : inutile d’essayer de jouer au plus malin, en évoquant une visite de logement en vue d’un hypothétique déménagement, sous peine d’être passible d’une amende.
Le quotidien de nombreuses entreprises est bouleversé, aussi, il est prudent de s’assurer que le déménageur choisi est bien en activité.
Ceux qui envisagent de déménager en louant un véhicule doivent penser à vérifier si la réservation n’a pas été modifiée.
Depuis le vendredi 6 novembre l’aide des « connaissances » est possible pour aider au déménagement, dans la limite de six personnes maximum. Jusqu'alors, seuls les membres d’un même foyer peuvent participer au déménagement. Les amis ou les membres de la famille ne résidant pas sous le même toit n’étaient pas autorisés à se déplacer pour cela.
A la lumière de ces informations, il ressort que déménager est moins aisé qu’en temps « normal » mais reste possible si l’on sait s’organiser.
La plus grande partie de notre parc locatif étant en meublé, nous n’apportons pas une véritable valeur ajoutée pour les déménagements mais nous sommes à la disposition des investisseurs pour répondre à toutes leurs questions.
Elles ne peuvent pas être tenues, mais…
La ministre a déclaré : « Nous allons reprendre par ordonnance la possibilité d’organiser des assemblées générales dématérialisées ». L’ordonnance du 21 mai 2020 prévoyant déjà ce cas de figure jusqu’au 31 janvier 2021, nous pouvons en déduire que le gouvernement envisage de prolonger cette date.
Jusqu’à quelle échéance ?
Sûrement autour du 31 mars ou du 30 juin 2021.
Les copropriétaires peuvent se réunir par visioconférence, audioconférence, ou tout autre moyen qui permet leur identification.
Pour ne pas rajouter des contraintes à celles de la crise, il ne sera pas nécessaire de fixer ces nouvelles modalités jusqu’au 31 janvier 2021 (dans un premier temps ?) par un vote préalable.
En clair, les assemblées prévues en présentiel peuvent, sans autre modalité, être tenues en visioconférence.
Dans le cas de copropriétés très importantes, les outils qui permettent d’assurer à la fois les échanges en direct des propriétaires et un comptage des voix, sont assez onéreux.
De par leur taille, les copropriétés qui concernent nos investisseurs, ne rentrent pas dans ces tarifs prohibitifs.
La vraie question à se poser n’est pas « Comment allons nous faire ? » mais « Comment ferions-nous sans toutes les technologies que nous considérons, chez Revenus-Locatifs.com, comme des membres à part entière de notre équipe ? ».
Si le confinement ne signifie pas la paralysie des transactions, certaines d’entre-elles vont tout de même s’en trouver retardées. Retardées… pas annulées. Nous avons constaté, après la levée du premier confinement que le marché reprenait petit à petit, que l’envie revenait et que nous devions être encore plus réactifs qu’auparavant.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous n’avons pas de boule de cristal pour prédire quand nous sortirons de la Saison 2 mais nous voulons être prêts quand cela arrivera. Aussi, nous mettons à profit le temps disponible que le confinement nous impose pour organiser une veille permanente du marché et pour parfaire et optimiser nos outils de prospection.
Là encore, des méthodes alternatives existent. Les leviers d’acquisition de prospects ne manquent pas : phoning, sms, applications de messagerie, réseaux sociaux… Nos chasseurs ont de nombreuses cartouches à leur disposition pour prospecter efficacement et se constituer un catalogue de biens à faire pâlir nos concurrents (si nous en avons…).
Le confinement nous donne l’opportunité d’améliorer nos process et de peaufiner notre stratégie à long terme. C’est une question de philosophie : nous ne sommes pas là pour « tenir » pendant le confinement mais pour accélérer le développement de notre business.
Et, quand ça redémarrera, quand les vendeurs remettront leurs biens sur le marché, quand les investisseurs re-signeront, quand les propriétaires rechercheront des locataires et les locataires des bailleurs, nous serons là avec notre expertise sur le marché de l’immobilier locatif rentable et clé en main, en Île-de-France, qui aura atteint une nouvelle dimension.
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Nous l’avons déjà dit, nous ne savons pas prédire l’avenir. Mais nous croyons aux chiffres et disposons de ceux du premier post-confinement, analysés par les Notaires du Grand Paris. Ils nous permettent de nous interroger sur la façon dont le marché peut évoluer et d’adapter notre regard pour anticiper ce que pourrait-être le deuxième.
Pendant le confinement, de nombreux acteurs de la chaîne immobilière n’ont pas été en mesure de mener à bien leurs projets.
En avril, mois complet de confinement, le marché s’effondre ; la vente des logements anciens recule de plus de 70%.
En mai, l’activité reprend assez fortement avec un volume de ventes quasiment équivalent à celui de mai 2019.
En mai, l’activité est là mais accuse tout de même une baisse de 13% par rapport à mai 2019.
Les volumes des ventes dans l’ancien ont diminué de 28% par rapport au deuxième trimestre 2019 et de 18% si on les compare à la moyenne des deuxièmes trimestres de ces dix dernières années.
Examinons maintenant le comportement du marché sur le semestre : le volume des ventes de logements anciens a diminué de 20% par rapport au premier semestre 2019. Mais, si l’on compare sur douze mois glissants (troisième et quatrième trimestre 2019 et les deux premiers trimestres 2020), la perte n’est que de 6% par rapport à la même période sur 2018 et 2019.
Ce sont tout de même plus de 162 000 logements anciens qui ont été vendus en Île-de-France.
Lors de ce deuxième trimestre, le repli n’avait été que de 4% en grande couronne par rapport aux deuxièmes trimestres de ces dix dernières années. Pour info, à Paris la baisse du volume des ventes a été de 32% par rapport au deuxième trimestre 2019.
Les prix ont continué à augmenter au deuxième trimestre : 7,4% en petite couronne, 5,3% en grande couronne et 8% à Paris. Mais les Notaires du Grand Paris estiment que la petite couronne pourrait se diriger vers une hausse des prix avoisinant les 9%. La grande couronne, elle, connaîtrait des hausses proches, voire même supérieures, à celles de la capitale.
A ce stade, la crise sanitaire et la baisse du volume des ventes n’ont eu aucun effet sur la hausse des prix.
Cette tendance haussière, amplifiée par les nouvelles attentes vis à vis du logement qu’a provoqué le développement du télétravail, consolide, encore une fois, la pertinence de notre positionnement de spécialistes de l’immobilier en Île-de-France.
L’été avait confirmé cette reprise du marché, mais on notait un certain attentisme, une crainte de s’engager sur le long terme face à des situations professionnelles et économiques fragilisées, une frilosité des banques dans l’octroi des crédits, autant de facteurs qui pouvaient inciter à la prudence.
Malgré la tendance à la hausse, certains prédisent que les prix pourraient baisser… Finalement, il en est de même pour l’immobilier comme pour la Covid-19 : on sait surtout que l’on ne sait pas…
A ce jour, nous n’avons aucune idée de la durée de ce deuxième confinement…
Quand nous verrons le bout du tunnel, qui va l’emporter ? L’immobilier valeur-refuge, la qualité de vie découverte avec le télétravail, qui donne envie de nature et de grands espaces à habiter ou bien la déprime et la peur d’investir dans une période difficile ?
Chez Revenus-Locatifs.com nous pensons que les premiers arguments vont faire la différence et qu’à terme, nous retrouverons un niveau de ventes satisfaisant.
Ce n’est pas de l’optimisme béat mais une foi inébranlable en l’avenir, née de la maîtrise de notre métier et de notre concept d’investissement rentable.
Soyons prêts !
Kévin Savonni
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Sources :
Le Parisien : https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-ce-qui-est-autorise-ce-qui-ne-l-est-pas-durant-le-confinement-03-11-2020-8406392.php
Le Figaro Immobilier : https://immobilier.lefigaro.fr/article/reconfinement-les-visites-de-logements-seront-elles-autorisees_57563e40-19eb-11eb-9cb2-be6188e03555/
20 minutes : https://m.20minutes.fr/amp/a/2898915
Se Loger : https://edito.seloger.com/actualites/france/reconfinement-peux-visiter-un-appartement-une-maison-article-40039.html
Capital :https://www.capital.fr/immobilier/confinement-comment-tenir-vos-assemblees-generales-de-copropriete-1385059?amp
Médicis : https://www.medicis-patrimoine.com/actualites-immobilier-neuf/prix-de-l-immobilier/2020/04/23/3068-prix-de-l-immobilier-a-paris-a-quoi-s-attendre-apres-le-confinement.html?mkwid=s&crid=220618616768&mp_kw=&mp_mt=b&pdv=c&gclid=Cj0KCQiAhZT9BRDmARIsAN2E-J0rUaiHFKPLm5WqMazmKh9IIZFwbfd2DkrKlK64KMf_Radv8qMuDjEaAsk-EALw_wcB
Facilogi : https://www.facilogi.com/blog/prospection-immobiliere-confinement/
MY SWEET’IMMO : https://www.mysweetimmo.com/2020/09/15/immobilier-ile-de-france-post-confinement-la-hausse-des-prix-devient-mois-rapide-a-paris-plus-ailleurs/
Notaires de France : https://www.notaires.fr/fr/actualit%C3%A9/confinement-coronavirus-les-notaires-poursuivent-leurs-activit%C3%A9s
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