C’est LA question que se pose tout futur investisseur immobilier : est-il préférable d’opter pour de l’ancien ou pour du neuf ?
Juridiquement, la différence est claire.
Est considéré neuf un bien immobilier construit il y a moins de cinq ans et qui n’a jamais été habité ou utilisé préalablement.
Deux conditions non cumulatives sont nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme ancien :
- avoir déjà fait l’objet d’une première mutation, c’est-à-dire d’un transfert de propriété. Celle-ci peut-être due à une vente, un héritage ou une donation.
Le logement a déjà été habité et l’est peut-être encore au moment de l’achat.
- avoir été achevé il y a plus de cinq ans.
On parle parfois de logements récents. Il s’agit de logements construits il y a une dizaine d’années, qui, sur le plan juridique et fiscal, sont considérés comme anciens.
Certains logements anciens qui ont fait l’objet d’une rénovation très importante sont considérés comme neufs.
Chaque année, il faudrait rajouter 100 000 logements aux 400 000 qui se construisent pour satisfaire la demande.
Sur ces 400 000, 23% sont achetés par les HLM et les institutions. Restent 77 % vendus en direct, dont la moitié destinés à l’investissement locatif.
Conclusion : neuf ou ancien, il y a encore de la place pour tous, mais les stratégies d’investissement ne sont pas les mêmes et les tarifs non plus.
L’expression « frais de notaire » est souvent employée abusivement. En effet, seule une partie de ce qu’il est convenu d’appeler les frais de notaire revient au notaire, soit environ 15%. Les 85% restants sont principalement collectés par le fisc.
Il serait plus exact de parler de « frais d’acquisition » même si c’est le notaire qui est chargé d’évaluer et d’en percevoir le montant.
Il est à noter que depuis la loi Macron, entrée en vigueur en mai 2016, les émoluments des notaires ont baissé de 1,4%. Autre bonne nouvelle : pour les transactions supérieures à 150 000 €, les notaires peuvent accorder jusqu’à 10% de remise sur leurs émoluments.
En ce qui concerne les transactions peu élevées, quelques milliers d’euros, les émoluments du notaire sont plafonnés à 10%.
Une astuce : pour réduire (modestement) les frais de notaire, il ne faut pas oublier de déduire du prix d’achat le montant des éventuels meubles laissés par l’ancien propriétaire (cuisine équipée par exemple).
Il revient à l’acheteur de prendre en charge l’intégralité des frais d’acquisition.
Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un logement neuf.
Il serait donc plus avantageux d’acheter dans le neuf que dans l’ancien ?
Revenus-Locatifs.com, spécialiste de l’investissement locatif rentable dans l’immobilier ancien en Ile-de-France, n’est pas en train de se tirer une balle dans le pied et, vous allez voir, a quelques arguments à faire valoir.
À surface égale et environnement comparable, l’immobilier neuf est de 20 à 30% plus cher que l’ancien.
Dans l’ancien, l’offre est plus importante, ce qui permet de comparer les prix.
Et, il y a toujours possibilité de négocier avec le vendeur, alors que le neuf obéit à des politiques tarifaires bien moins souples. Qui a déjà voulu débattre du prix avec un promoteur immobilier, sait que cela relève de l’héroïsme…
De plus, notre politique d’acquisition consiste à effectuer des offres de 30 à 40% en dessous des prix affichés.
Bien entendu, nous n’obtenons pas gain de cause à chaque fois mais nous ne connaissons pas un seul vendeur qui n’ait pas baissé ses prix face à Revenus-Locatifs.com
Comme nous l’avons souvent évoqué dans nos articles relatifs à l’évolution du marché (La banlieue nouvelle capitale de l’immobilier et Notre Top 6), les conditions d’acquisition avantageuses et les possibilités de plus-values conséquentes sont plus importantes dans l’ancien et particulièrement en Ile-de-France où de nombreuses villes et leurs quartiers d’avenir sont en train de monter en gamme.
C’est là que nous prospectons et signons pour nos investisseurs.
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S’il est une remarque que nous adorons entendre, c’est bien celle-ci : «Oui, mais il y a beaucoup de travaux ».
Parfait, car les travaux, ça peut rapporter gros.
Avant toute chose, ils permettent d’obtenir une décote conséquente sur le prix d’achat. Ensuite, pris en charge par nos équipes, ils vont faire gagner bien plus qu’ils ne coutent, car nous avons une seule boussole : obtenir le ratio dépense / valorisation du bien, le plus lucratif pour nos investisseurs.
Non seulement les travaux permettent de faire grimper spectaculairement la valeur du bien mais, cerise sur le gâteau, certains travaux de rénovation énergétique peuvent être financés, en partie, par des aides et donner droit à des réductions fiscales.
L’éco-rénovation bénéficie d’une TVA réduite (6%), d’un prêt à 0% et d’un crédit d’impôt (le CITE).
Les travaux peuvent également bénéficier de subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) sous conditions de revenus ou d’une Prime d’Énergie accordée par les fournisseurs d’énergie.
Il est possible de bénéficier du prêt à taux zéro si, les travaux à réaliser représentent un quart du coût total.
Et, comme nous sommes dans le domaine de l’investissement à vocation locative, rappelons que le dispositif Pinel peut s’appliquer à un logement ancien quand celui-ci doit être réhabilité parce qu’il ne répond pas aux critères de décence, ou alors s’il s’agit d’un local commercial ou professionnel transformé en lieu d’habitation.
Pour les achats dans le neuf, l’acquéreur doit s’acquitter du paiement de la TVA qui est ensuite reversée à l’État. Il n’y a pas de TVA pour les achats dans l’ancien.
Il s’agit d’un point qui ne vient pas immédiatement à l’esprit mais qui a son importance. Les promoteurs sont tenus de respecter certaines normes de construction lors du lancement de programmes neufs. Pour la plupart très couteuses, elles impactent fortement le prix d’acquisition du logement.
Acheter dans l’ancien, c’est avoir la possibilité de choisir un emplacement dans les centres-villes ou aux alentours, proche des écoles, des commerces, des loisirs et des moyens de transport, alors que les logements neufs sont rarement situés près des lieux de vie.
Quand on sait que l’environnement est primordial pour la valorisation d’un bien immobilier, Revenus-Locatifs.com ne peut que conseiller à ses investisseurs d’acheter sans attendre les biens encore disponibles en Île-de-France et de ne pas miser sur la construction de nouveaux immeubles, éloignés des commodités, dans des terrains excentrés. Car, mauvaise nouvelle pour le neuf, le foncier en centre-ville ne court pas les rues…
Le marché du neuf ne se porte pas très bien.
Selon les chiffres ministériels, les réservations de biens immobiliers neufs ont baissé de 16% au troisième trimestre, par rapport à 2019 : seulement 18 902 biens, contre 25 007 l’année précédente. Et qui dit logements de plus en plus rares, dit de plus en plus chers.
Tous les indicateurs sont dans le rouge, les ventes diminuent mais l’offre également. La pénurie s’installe. Les promoteurs n’arrivent plus à proposer suffisamment de programmes sur le marché ; seulement 18 902 biens mis en vente au troisième trimestre contre 25 007 un an plus tôt.
Les stocks des encours (biens à vendre) sont en train de baisser et auraient accusé une chute de 12%. D’après les promoteurs, ils seraient passés de 111 617 au troisième trimestre 2019 à 98 267 en 2020.
Entre début mai et fin juillet, les permis de construire ont dégringolé de 27,4% par rapport aux trois mêmes mois en 2019.
Du côté des logements anciens, merci, tout va bien.
Aïe, aïe, aïe ! Là, ça peut faire mal. Il faut souvent mieux s’armer de patience quand on achète un logement neuf à un promoteur.
Ceux qui sont passés par l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) peuvent en témoigner. Dans ce mode d’achat, qui est le plus fréquent pour les logements neufs, le futur acquéreur achète le bien sur plan et devient propriétaire au fur et à mesure que celui-ci se construit. Le paiement a lieu en fonction de l’avancée des travaux. Les étapes sont plus nombreuses que pour un achat clé en main et peuvent même, parfois, s’avérer décourageantes.
Pour les achats sur plan avant le début des travaux de construction, le délai de livraison va de dix-huit à vingt-quatre mois
Ne noircissons pas le tableau au-delà de la réalité : acheter dans le neuf ne veut pas obligatoirement dire que le bien n’a pas encore été construit et les délais d’acquisition sont alors plus courts qu’en VEFA. Mais il est extrêmement rare, voire impossible, de pouvoir acheter en direct un logement neuf terminé, il faut passer par le promoteur ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Dans l’ancien, entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et celle de l’acte de vente définitif chez le notaire, le délai est d’environ trois mois.
Trois mois contre dix-huit ou vingt-quatre, il n’y a pas photo…
Dès que qu’il a été habité, un bien n’est plus neuf et, c’est la loi du marché, sa valeur baisse immédiatement de 20% environ. Même s’il n’a été loué que durant une courte période, la cruelle réalité est là et les -20% qui l’accompagnent également.
A contrario, les années qui passent bonifient le charme des biens anciens et donc leur prix. Le propre d’un bien ancien est d’être perçu comme unique et tout ce qui est rare prend de la valeur avec le temps.
Il est indéniable que préférer l’ancien au neuf pour réaliser un investissement à but locatif rentable coche toutes les cases. Le choix s’avère pertinent et éclairé.
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1- Définir ses terrains de chasse en se projetant sur ce que seront les futures tendances immobilières.
Celui qui n’anticipe pas les succès de demain n’est pas fait pour ce métier. Et, plus précisément, celui qui ne voit pas les opportunités de plus-values dans l’ancien en Ile-de-France, ne connaît rien à l’immobilier.
2- Avoir du flair et un réseau pour chasser et trouver des biens qui ne sont pas les plus courus mais s’avèreront les plus rentables
Les bonnes affaires se trouvent hors du champ des agences immobilières et il faut savoir deviner leur potentiel car il ne saute pas aux yeux.
3- Être durs en affaires pour obtenir le meilleur prix.
On ne se déclare pas négociateur, on apprend à le devenir. Chez Revenus-Locatifs.com, nous négocions des affaires tous les jours. Ce n’est pas nous mesurer qui nous motive, mais gagner.
4- Valoriser le bien en visant toujours plus haut. Ce n’est pas seulement une question de plus-value financière, mais de montée en gamme esthétique. Le respect de nos clients investisseurs passe par l’amour et la fierté du travail bien fait.
Oui, nous aimons notre métier et prenons un réel plaisir à transformer un bien qui ne « ressemblait à rien » en un petit bijou.
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Au-delà de la rapidité d’acquisition, de la variété des biens proches des commodités dans les quartiers d’avenir, des tickets d’entrée abordables, acheter dans l’ancien c’est aussi acheter avec son cœur. Une dimension moins compatible avec l’achat dans le neuf.
Comme nous l’avons précisé précédemment, la grande majorité des logements neufs sont proposés en VEFA. Impossible alors de visualiser le bien dans son ensemble. Quelle différence entre le futur appartement n° A25 et le n°A35 qui n’existent pas encore ?
Dans l’ancien, on peut visiter, toucher, se projeter, avoir une vision concrète des formes et des volumes.
Une façade de caractère, des pièces aux formes originales, des poutres apparentes, des recoins singuliers, une verrière… peuvent déclencher autant de coups de cœur et alors, on n’achète plus seulement avec son compte en banque, on achète parce qu’on tombe sous le charme.
On imagine, on a des idées, on s’enthousiasme, on s’approprie le bien et on fait une excellente affaire.
En début d’article, nous nous étions interrogés : « Immobilier, si l’avenir était dans l’ancien ? ». Nous pensons que Revenus-Locatifs.com a apporté la réponse.
À très bientôt,
Kévin Savonni
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Sources :
LENDOPOLIS : https://blog.lendopolis.com/
VOUS FINANCER : https://www.vousfinancer.com/
LEADIGO : https://www.leadigo.com/
PAP : https://www.pap.fr/acheteur/
CityScan : https://blog.cityscan.fr/
Capital : https://www.capital.fr/
bien’ici : https://www.bienici.com/
M Habitat : https://amp.m-habitat.fr/
Pretto : https://www.pretto.fr/
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