Il y a bulle et bulle
« Nous sommes en période de bulle immobilière » avez-vous sûrement entendu dire.
Qu’en est-il exactement ? Le risque de toute bulle étant qu’à terme, elle peut éclater, faut-il craindre le krach, l’effondrement des prix et la disparition des acheteurs ?
D’ailleurs, s’agit-il vraiment d’une bulle immobilière ?
S’il est vrai que la spéculation est l’objectif de bien des achats immobiliers et que l’investissement locatif rentable, qui est notre métier, consiste à procurer un bénéfice financier à nos investisseurs, toutes les transactions immobilières n’ont pas le même but et la grande majorité des Français achète pour se loger.
En ce sens, les puristes réfutent le terme de bulle puisque le phénomène n’est pas purement spéculatif et ne concerne pas à proprement parler des actifs.
Quoiqu’il en soit, bulle ou non, vraie bulle ou fausse bulle, les faits sont là : les prix de l’immobilier augmentent depuis vingt ans, la tendance est toujours à la hausse et le marché ne semble pas fragilisé.
Si les effets de la crise de la COVID-19 se sont ressentis sur l’ensemble des marchés en actions, l’immobilier n’a pas été impacté de la même manière : on a noté une chute des transactions, mais les prix, eux, n’ont pas baissé. Bien au contraire, ils n’ont cessé de grimper.
Toutes les grandes métropoles, Paris et l’Île-de-France n’échappent pas à ce phénomène et en sont même les locomotives.
La seule inquiétude provient du différentiel observé entre les prix des logements et les revenus. Jusqu’aux années 2000, l’un et l’autre augmentaient au même rythme. Ceci n’est plus le cas depuis vingt ans et ce déséquilibre peut interroger pour l’avenir. Quoique, des conditions d’emprunt favorables atténuent cette disproportion…
Il faut aussi noter que l’immobilier est une valeur refuge, décorrélée des marchés financiers et chère au cœur des Français.
Stop ou Go ? De quoi demain sera-t-il fait ?
Au regard des incertitudes des scientifiques, du pouvoir politique, des prévisionnistes, face a la crise de la COVID-19, nul ne peut sérieusement prétendre savoir de quoi demain sera fait et tous les scénarios sont envisageables. La stratégie du « stop and go » que certains craignent de voir s’installer à long terme, pourrait provoquer une fragilisation du revenu des ménages et conduire, à terme, à des ventes massives de biens.
Si tel était le cas, de réelles opportunités d’investissement se présenteraient.
Sans vouloir parier sur le malheur des autres, il peut être stratégique d’aborder le futur avec une situation financière saine et une épargne conséquente afin d‘être prioritaires faces aux organismes bancaires qui ne manqueront pas de durcir leurs conditions de financement.
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Nous allons bien évidemment vous faire part de nos recommandations pour investir le plus favorablement possible durant cette période. Mais, comme vous avez eu l’occasion de le remarquer, chez Revenus-Locatifs.com nous aimons bien valider nos ressentis et nos expériences par les analyses effectuées par des spécialistes du marché.
C’est ce que nous allons faire avec l’éclairage du Crédit Agricole Île-de-France et de Jacques Friggit, spécialiste de l’évolution du marché immobilier français d’un point de vue macroéconomique, pour l’Avenue des Investisseurs.
On constate qu’en 2000, on empruntait sur 15 ans pour acheter son logement, et ce, aussi bien à Paris qu’en province. Aujourd’hui, pour le même logement et dans le même contexte, il faut une vingtaine d’années en province, 35 ans à Paris et 40 à Lyon. Dans ce sens, on peut parler de « bulle » seulement pour Paris et Lyon.
Et pour l’Île-de-France, bulle ou pas ?
En Île-de-France, la durée des emprunts se situe autour de vingt à vingt-cinq ans. Il n’y a quasiment plus de prêts sur trente ans.
D’après le Crédit Agricole, le primo-accédant représente près de 58% des emprunteurs et achète surtout dans l'ancien, en périphérie de Paris.
En 2020, seulement 13% des acheteurs investissent dans la capitale, ce qui constitue une baisse de 5 points en un an, par rapport aux 18% de 2019.
L’anomalie est flagrante quand on compare Paris à l’Île-de-France.
D’un côté, la capitale : prix d’acquisition d’un bien immobilier prohibitif et désaffection de plus en plus marquée (mouvements sociaux, découverte du télétravail pendant le confinement, et bien sûr, prix trop élevés).
De l’autre, l’Île-de-France : prix abordables et attrait de plus en plus prononcé.
Les biens situés après le périphérique et à proximité des gares du futur métro Grand Paris Express constituent « the place to go, the place to invest ».
Mais attention, cette situation n’est pas éternelle et les biens en Île-de-France sont de plus en plus « chassés ».
Il y a tout à gagner à ne pas attendre que l’anomalie devienne la normalité.
Comme nous l’avions développé dans notre article Investissez au top, la disproportion prix/potentiel est très forte à Aubervilliers, Saint-Denis, Évry-Courcouronnes, Vitry-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Champigny-sur-Marne et Argenteuil.
Puisque nous en sommes aux anomalies, après celles du marché, en voici quelques unes, propres aux biens immobiliers, qui doivent vous permettre d’en négocier le prix à la baisse : biens surcotés, biens toujours pas vendus trois mois après la mise en ligne des annonces, défauts (faible luminosité, étage élevé sans ascenseur, travaux importants, charges de copropriété élevées, performance énergétique… )
La négociation immobilière ne s’improvise pas et vous pouvez compter sur le professionnalisme des acheteurs de Revenus-Locatifs.com pour acquérir le vôtre aux conditions les plus favorables.
Investir dans l’achat d’un bien immobilier locatif est le seul placement qui permet de se constituer un patrimoine à crédit, payé par le locataire à condition de ne pas commettre d’erreurs dans la stratégie d’acquisition et de gestion.
Il est indispensable de se poser les bonnes questions :
- A hauteur de combien investir ?
- Quel est l’âge idéal ?
- Un bien important ou plusieurs biens plus modestes ?
- Rentabilité et/ou défiscalisation ?
- Quel secteur géographique choisir ?
Tout investissement immobilier doit tenir compte de la situation patrimoniale, de l’âge - il est conseillé d’investir dans l’immobilier quand on est jeune et d’augmenter son investissement au fur et à mesure que son patrimoine augmente - et des objectifs à moyen et long terme. Nous avons précédemment abordé ce thème et rappelons ici combien il est important de pouvoir répondre à la question « Pourquoi j’investis ? »
Nous sommes les spécialistes de l’investissement locatif rentable et nous accompagnons nos investisseurs dans la définition et la mise en œuvre de la stratégie la plus adaptée à leur situation et à leurs ambitions.
Nous avons déjà développé dans ce blog les concepts de l’effet de levier bancaire et de cash-flow qui permettent de créer la base d’un système d’investissement locatif rentable.
Que vous ayez pour objectif de vous constituer une épargne sûre, un complément de revenus pérenne, un capital, d’assurer votre avenir, de réduire votre fiscalité, de transmettre votre patrimoine à vos enfants, Revenus-Locatifs.com sera à vos côtés de la détermination du budget idéal d’investissement à la gestion locative de votre bien.
La situation et le profil patrimonial déterminent le véhicule d’investissement à privilégier pour investir dans l’immobilier
- La SCI à l’IR : pour les investissements en location nue et ne dépassant pas 10% du chiffre d’affaires HT en location meublée, sous peine d’être soumise à l’IS.
Ce véhicule concerne les profils patrimoniaux à hauts revenus qui n’ont pas besoin de rendement immobilier immédiat.
Il permet d’éviter une addition des revenus générés par la location et des autres revenus, qui alourdirait la fiscalité.
- La SARL de famille : pour les investisseurs d’une même famille qui souhaitent générer des revenus en louant en meublé.
Elle permet de garder le statut de LMNP à condition de ne pas dépasser le seuil de 23 000 € de recette locative annuelle pour chaque loueur et les 50% de son revenu global.
Sa fiscalité est avantageuse, car les revenus sont directement imposés à l’IR de chaque associé en proportion de ses parts sociales. Il n’y a pas d’autre imposition via la SARL.
Le statut de SARL de famille peut permettre également de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée en cas de cession des parts.
- La SAS immobilière : pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier en s’associant dans une structure au régime peu contraignant.
La SAS immobilière laisse une importante liberté et permet une grande souplesse avec un capital variable (augmentation ou diminution de celui-ci sans assemblée générale extraordinaire, contrôle des entrées et sortes des actionnaires au capital…).
Il existe très peu de règles à insérer dans ses statuts qui peuvent s’adapter quasiment comme ceux d’une SCI.
Certains détracteurs de la SAS immobilière invoquent sa complexité, l’obligation de la nomination d’un commissaire au compte, la tenue d’une comptabilité stricte.
C’est exact… à condition de respecter ces trois critères : bilan supérieur à 1 000 000 €, chiffre d’affaires supérieur à 2 000 000 €, plus de vingt salariés. Ce qui laisse de la marge…
Un léger inconvénient tout de même : le financement de la SAS de famille a lieu sur une durée généralement assez courte, 15 ans, et donc, l’apport exigé par les organismes bancaires est plus conséquent.
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Le locataire est une clé essentielle de l’investissement locatif rentable. N’oublions pas que c’est lui qui « paie » le crédit.
Et un bon locataire est un locataire fiable et sérieux qui, non seulement, paie, mais paie régulièrement et ne détériore pas le bien.
Si les revenus du locataire sont inférieurs au triple du montant du loyer, il doit avoir une caution solidaire.
Dans le cas d’une colocation, il est prudent de demander une caution solidaire de l’intégralité du loyer à chacun des locataires.
La liste des justificatifs que l’on peut exiger pour évaluer la solvabilité d’un locataire et de sa caution est désormais fixée et limitative. Elle concerne l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et les ressources. Vous pouvez en consulter les détails ici.
Mais, comme le précise LOCService.fr, « …avec Internet se procurer de faux documents est un jeu d’enfant, et les locataires qui fournissent des dossiers truqués en espérant obtenir le logement sont légion (20 % des dossiers environ selon des chiffres de la FNAIM de 2014). Pour trouver un locataire réellement solvable, le propriétaire a alors le choix de procéder lui-même à son enquête… ».
Il est recommandé :
- de recouper les différentes données telles que le contrat de travail, les fiches de paie, l’avis d’imposition…
- de vérifier l’avis d’imposition grâce au site des impôts
- de se renseigner sur le sérieux et la solidité de l’entreprise qui emploie le prétendant.
Il ne faut pas obligatoirement choisir le locataire qui a les revenus les plus importants. En effet, la prudence peut amener à opter pour un locataire qui gagne moins qu’un autre, mais qui est employé par une grande société ou une administration qui sont des garanties en terme de sécurité de l’emploi.
Attention également aux revenus disproportionnés par rapport au loyer. Ils peuvent cacher un locataire qui risque de déménager rapidement pour un logement plus cher, voire de quitter la location pour accéder à la propriété.
Avant toute chose, il faut que le locataire soit sérieux. Comme le conseille LOCService.fr, il peut être pertinent de contacter le bailleur précédent pour se renseigner sur la qualité de ses relations avec son ex-locataire.
Et pourquoi ne pas chercher sur Internet pour trouver d’éventuelles informations ? Il n’y a rien d’illégal à cela puisqu’il s’agit de données publiques.
Il faut également penser à se prémunir contre les impayés.
Il existe aujourd’hui des organismes comme Unkle qui proposent des garanties locataire et propriétaire.
L’assurance Loyer Impayé (GLI) Propriétaire, à partir de 2% du loyer CC, couvre jusqu’à 96 000 € et les dégradations immobilières jusqu’à 7000 €.
Mais le plus simple et le plus sûr est de nous déléguer la gestion locative du bien. Nous nous occupons de tout, même des désagréments.
Bulle immobilière ou pas, il est des vérités qui restent immuables, telle celle énoncée par Didier Cornuel, auteur de Marché du logement et aides publiques : « Un bien immobilier vaut, non pas ce qu’il a coûté, mais ce qu’il peut rapporter. »
Bon confinement à toutes et à tous,
Kevin Savonni
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Sources
- Le Figaro https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/les-prix-de-l-immobilier/bulle-immobiliere
- Avenue des investisseurs https://avenuedesinvestisseurs.fr/bulle-immobiliere-risque-de-krach/
- Le Parisien https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-en-ile-de-france-qui-emprunte-et-pour-acheter-ou-09-09-2020-8381640.php
- Café du patrimoine https://www.cafedupatrimoine.com/immobilier-cles-reussir-investissement
- Blog locservice https://blog.locservice.fr/dossier-8-conseils-bien-choisir-futur-locataire-3382.html
- Homunity https://www.homunity.com/fr/blog/immobilier/investir-dans-l-immobilier-avec-une-sas
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