La loi Denormandie, destinée à redynamiser la rénovation de logements anciens, permet aux particuliers et aux promoteurs immobiliers de bénéficier de conditions fiscales très intéressantes, dans le cadre d’un investissement locatif.

Il s’agit d’un dispositif qui encourage à investir dans les zones, et particulièrement dans les centres-villes, où les logements vacants en mauvais état sont nombreux et à entreprendre des travaux de rénovation afin de les proposer à la location non meublée.
Il concerne également les achats de locaux transformés en logements.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés dans l’acquisition de ce type de biens en Île-de-France, et nous avons, à ce titre, été conduits à examiner les différents aspects du dispositif Denormandie pour en faire bénéficier nos clients investisseurs.

Nous donnerons en fin d’article un exemple chiffré de défiscalisation avec la loi Denormandie.

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- Qu’est-ce qui différencie la loi Pinel et la loi Denormandie ?
- Quelles sont les villes éligibles à la loi Denormandie et plus précisément en Île-de-France ?
‍- Qu’en est-il exactement de la défiscalisation avec la loi Denormandie ? 

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Ne confondez plus dispositif Denormandie et Pinel ancien

Le dispositif Denormandie, entré en vigueur le 1^er janvier 2019, est plus récent que le dispositif Pinel qui date de 2014 avec lequel il présente de nombreux points communs. 
La loi Pinel « classique » permet d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou entièrement réhabilité, destiné à la location non meublée, alors que le la loi Pinel ancien, qui accorde à peu près les mêmes avantages, permet d’investir dans l’ancien.

Malgré les nombreuses similitudes qui peuvent expliquer la confusion qui existe parfois entre loi Denormandie et loi Pinel ancien les villes éligibles à la loi Denormandie et aux dispositifs Pinel (ancien ou neuf) sont différentes ainsi que les conditions de réhabilitation qui permettent la défiscalisation.

La loi Denormandie prendra fin au 31 décembre 2023 (prorogation de la loi des finances pour 2022) et la loi Pinel en 2024 (prorogation loi des finances 2021).

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La loi Denormandie concerne des villes bien précises

Contrairement au Pinel qui fonctionne par zones, la loi Denormandie concerne 245 villes bien précises dont la plupart sont concernées par le plan « Action cœur de ville ».
Sont également éligibles les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) et des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.

• Qu’est-ce que le plan d’investissement public Action cœur de ville ?

Il s’agit d’une opération de redynamisation des centres-villes de villes intermédiaires qui structurent le territoire national.
Prévu à l’origine sur cinq ans (2018-2022) à destination de 222 territoires et 234 villes, le plan Action cœur de ville a été prolongé jusqu‘en 2026 pour poursuivre la concrétisation des projets de redynamisation et le renforcement de l’attractivité.

• Qu’est-ce que l’opération de revitalisation du territoire (ORT) ?

L’ORT se présente comme une large palette d’outils au service d’un projet de territoire maîtrisé avec des avantages concrets et immédiats. 
Une fois le projet de territoire défini par les élus en lien avec l’État et les partenaires, la convention d’ORT confère des nouveaux droits juridiques et fiscaux.

Les 222 territoires du programme national Action cœur de ville pourront très rapidement transformer leur convention existante déjà signée en convention ORT.

La mise en place de l’ORT sera également facilitée pour 53 autres communes.

Source : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires- Ministère de la Transition énergétique - 4 août 2022

Quelles sont les villes d’Île-de-France éligibles à la loi Denormandie ?

L’activité économique de l’Île-de-France et les perspectives du Grand Paris boostent le marché immobilier de la région. Vingt-deux de ses villes sont éligibles à la loi Denormandie et permettent aux investisseurs de bénéficier d’une importante réduction d’impôt et d’être assurés d’encaisser des loyers réguliers.

Des communes sont concernées par la défiscalisation de la loi Denormandie, dans quatre de ses départements.

Seine-et-Marne :
Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours.

Yvelines :
Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes.

Essonne :
Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Saint-Michel-sur-Orge.

Val-d'Oise :
Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan.

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Quels montants de défiscalisation avec la loi Denormandie ?

La loi Denormandie reprend dans les grandes lignes les avantages du dispositif Pinel et le montant total de l’opération (acquisition et travaux) ne peut dépasser un plafond annuel de 300 000 € et une surface habitable de 5500 m²
C’est le prix total de l’opération qui sert de base au calcul du montant de la réduction.

L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location et son montant est calculé en appliquant au prix de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
- 21 % du montant pour une période de location de 12 ans, soit jusqu’à 63 000 €.
- 18 % du montant du bien pour une période de location de 9 ans, soit jusqu’à 54 000 €
- 12 % du montant du bien pour une période de location de 6 ans, soit jusqu’à 36 000 €

‍• Travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, sur lesquels il n’est pas permis de faire du déficit foncier.
Ils ont pour but, non seulement de remettre le bien aux normes de décence exigées par la loi, mais également d’améliorer sa performance énergétique.
Sont exclus les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

Le descriptif des travaux éligibles au dispositif Denormandie et le pourcentage d’amélioration de la performance énergétique différant selon les sources, nous allons nous en tenir stricto sensu aux recommandations officielles de Service-Public.fr, à savoir :
- Les travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- La création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel Reconnu garant pour l’environnement (RGE).

Précision du ministère de la Transition écologique et solidaire :>
« Dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.

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• Les conditions liées au logement à rénover

Hormis le fait que la loi s’applique aux logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou au locaux transformés en usage d'habitation (pour un montant de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération, comme nous l’avons vu) et non aux bâtiments neufs ou totalement réhabilités, d’autres conditions doivent être respectées.

- Les logements doivent être situés dans une ville éligible loi Denormandie et loués nus.
- Ils doivent avoir été acquis après le 1^er janvier 2019.
- Les durées de location sont de 6, 9 ou 12 ans
- Les avantages sont soumis à des plafonds de loyer et de ressource

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Exemple de défiscalisation avec la Loi Denormandie 

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, un logement dont le prix de revient total (acquisition + travaux) est de 200 000 € doit avoir fait l’objet d’une rénovation d’au moins 50 000 € (25% du prix total).

- S’il est loué pendant 6 ans, la réduction fiscale en loi Denormandie permet de défiscaliser 200 000 € x 12% = 24 000 € sur 6 ans.
- S’il est loué pendant 9 ans, la réduction fiscale en loi Denormandie permet de défiscaliser 200 000 € x 18% = 36 000 € sur 9 ans.
- S’il est loué pendant 12 ans, la réduction fiscale en loi Denormandie permet de défiscaliser 200 000 € x 21% = 42 000 € sur 9 ans.

Afin de compléter cet exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie, précisons que si ce bien avait coûté 400 000 €, dont 100 000 euros de travaux effectués, la déduction s’appliquerait sur 300 000 euros et non sur 500 000 euros.

Il faut déclarer son investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu à laquelle donne droit le dispositif Denormandie et se rapprocher de Revenus-Locatifs.com pour acquérir et gérer les biens les plus rentables en Île-de-France.