Le grand Paris et son super métro automatique ne vont pas seulement redessiner la carte de la capitale et de sa banlieue. Des modes de vie résolument nouveaux et les orientations immobilières qui les accompagnent vont voir le jour…
Il est plus juste de dire « voient le jour » car parler de ces tendances uniquement au futur serait rester confiné dans le passé.
Oui, le marché immobilier de demain est déjà là et bien là ! Des avalanches de chiffres le confirment dans les innombrables communications qui traitent du sujet.
Les notaires du Grand Paris sont formels : les prix des appartements en petite et grande couronne explosent : sur un an, on enregistre une hausse de 16,5% à Argenteuil, 10,4% à Clamart, 9,1% à Massy et 7,1% à Meaux ; alors que l’on table seulement sur un taux de 6,2% à Paris pour cette fin d’année.
Pour mémoire, rappelons, qu’il y a encore quelques mois, le taux parisien était de 8,2% annuels.
Les temps ont changé et l’époque n’est plus à se demander où se trouve la nouvelle capitale de l’immobilier, mais d’y investir et de parier à moindre risque (voir notre article sur l'investissement patrimonial) sur une belle plus value, que l’on soit un professionnel ou un particulier.
Nous n’avons pas connaissance, à ce jour, de toutes les statistiques post-confinement, mais d’ores et déjà, nous avons tous pu mesurer combien le télétravail a révolutionné notre façon d’être. Les Parisiens ne veulent plus habiter un lieu mais y vivre et, si tous ne peuvent pas voir leur balcon devenir un jardin, ils aspirent à davantage d’espaces verts, davantage d’air, davantage de surface de vie, tout en restant dans leur budget.
Corinne Joly directrice de Pap.fr fait remarquer que la semaine qui a suivi le déconfinement, alors que les recherches au niveau national baissaient de 4%, elles augmentaient dans le même temps de 30% en Ile-de-France avec un engouement tout particulier pour la grande couronne.
La Seine et Marne et les Yvelines s’imposent comme deux départements hyper demandés avec respectivement +81% et +71% de recherches au mois d’avril 2020 par rapport au même mois en 2019.
Les faits sont là et il est urgent d’appréhender les mutations du marché de l’immobilier avec le bon logiciel, urgent d’upgrader nos réflexes.
Observons un baromètre particulièrement parlant, celui du délai de disponibilité des annonces. Il indique que, dans des villes comme Créteil, Cergy, Saint-Denis, Drancy, Aulnay-sous-Bois, on voit ces délais se réduire de 30 à 60%.
À Drancy un bien immobilier ne reste aujourd’hui en ligne que 26 jours en moyenne ! No comment.
D’extraordinaires opportunités immobilières se trouvent à portée de la main, dans les 123 communes de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et les 7 communes de la grande couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) qui sont regroupées avec Paris au sein de la métropole du Grand Paris.
Quand on sait qu’un tiers des 7 millions d’habitants du Grand Paris habitent à Paris et que beaucoup rêvent d’ailleurs, on mesure combien le marché que nous avons devant nous est colossal !
Qu’il s’agisse d’investissement locatif ou d’habitation, le bonheur est définitivement de l’autre côté du périphérique…
Le réseau de transport constitue le principal boosteur de l’avenir du Grand Paris. Il ne faut pas seulement voir dans celui-ci une optimisation des liaisons entre capitale et périphérie mais une propulsion de Paris et sa région aux premiers rangs de la hiérarchie des grandes métropoles de la planète.
Investir aujourd’hui en banlieue parisienne, c’est avoir demain une visibilité internationale et se projeter dans une stratégie d’attractivité à l’échelle mondiale : plus de 70 000 logements neufs par an, 1 métro automatique en rocade autour de Paris, plus de 200 kilomètres de réseau (soit autant que le réseau du métro parisien, 72 gares desservies (dont 57 nouvelles), 4 nouvelles lignes créées, 2 millions de voyageurs qui emprunteront chaque jour ce nouveau réseau, un investissement sans précédent de 35 milliards d’euros en 20 ans.
À l’horizon 2030, prés de 1300 communes d’Ile de France seront connectées entre elles via un gigantesque réseau circulaire de métros. Il ne faudra pas plus de trente-sept minutes pour aller de Champigny-sur-Marne à La Défense, on mettra trente minutes pour aller de Villejuif à Saint-Denis alors qu’il faut compter le double actuellement.
Il est urgent de ne plus attendre pour investir.
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Mais, revenons-en au marché de l’immobilier et au Grand Paris Express, ce projet de réseau de transports publics composé de 4 lignes de métro automatique autour de Paris et de l’extension de deux lignes existantes.
Qui dit métro, dit gares et qui dit gares dit implantation de programmes immobiliers. L’effet Grand Paris Express est là et les promoteurs sont formels, ils estiment que 60% des surfaces bâties le seront près des gares.
Aussi, nous l’affirmons avec tous les experts : il faut viser les gares !
Guillaume CHAZOUILLERES de Capital avait, en 2018, fait évaluer au spécialiste de l’immobilier en ligne, MeilleursAgents, les évolutions de prix en 2017 dans les principales villes du Grand Paris. Puis, afin de déceler l’effet des futurs réseaux de transport sur les marchés locaux, il avait ensuite classé les villes en fonction des dates de mise en service prévues pour chacune des gares. Nous publions ici les résultats qui se révèlent extrêmement parlants.
« Plus les dates de mise en service sont proches, plus la pression se fait sentir sur les prix. En 2017, la hausse moyenne s’est élevée à 3,7% dans les villes qui accueilleront la ligne 14 dès 2020, à 3,2% dans les agglomérations qui attendent la ligne 15 sud à l’horizon 2024. Des évolutions légèrement supérieures à la moyenne observée sur l’ensemble de l’Ile-de-France (+2,6% en 2017, hors Paris). Seules les villes reliées au-delà de 2024 affichent une progression inférieure (2,1%) »
Le journaliste notait que quelques disparités méritaient une explication. Il attribuait le faible score de Saint-Denis (+1,8%) à l’emplacement de la future gare Pleyel prévue trop éloignée des principaux quartiers résidentiels, alors que ses voisines Saint-Ouen et Clichy tiraient mieux leur épingle du jeu.
Il jetait ensuite un coup d’œil à la situation des villes de la future ligne 15, attendue entre 2022 et 2024, et les scindait en deux catégories. Il constatait que les plus enclavées d’entre elles, à l’image de Vitry-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, ne profitaient pas encore de l’effet Grand Paris, sans doute encore trop lointain dans l’esprit des acheteurs.
A l’opposé, d’autres avaient déjà le vent en poupe à l’instar de Villejuif où l’arrivée de deux lignes (14 et 15) aiguisait l’appétit des jeunes acheteurs, ou encore Chatillon dont le secteur nord profiterait du prolongement de la ligne 4 avant l’arrivée de la ligne 15 dans le secteur ouest d’ici 2022…
Deux ans après, nous partageons la pertinence de son analyse et invitons les investisseurs à prendre en compte toutes ces considérations afin d’obtenir le mix
« Mise en service de la gare / Image de la commune / Pertinence de la situation du bien (commerces, loisirs, écoles, etc.) », le plus efficient.
Début 2020 , les notaires du Grand Paris confirmaient, bien que nul n’en doutait, cet « effet gare ».
En compilant les évolutions de prix des appartements anciens dans un rayon de 800 mètres à vol d’oiseau autour de chaque future station, ils ont constaté des envolées de tarifs vertigineuses le long de certaines lignes :
- Aux abords de la station Saint-Ouen RER qui sera desservie par le prolongement nord de la ligne 14, les prix médians au mètre carré ont augmenté de 76% entre 2008 et 2019, annoncent-ils dans une étude qu’ils ont publiée le 30 janvier de cette année.
A la station Mairie de Saint-Ouen, la hausse grimpe à 68%. Rien à voir avec le reste de l’immobilier local (seulement 32% sur la Plaine commune réunissant Saint-Ouen et les villes voisines)
- A la station Saint-Denis Pleyel, les prix ont grimpé de 41% en 10 ans. Un véritable bond par rapport aux constatations de Guillaume CHAZOUILLERES évoquées précédemment…
- Les notaires du Grand Paris font état d’une hausse de 64% pour Pont-Cardinet et 55% pour Porte-de-Clichy.
Selon cette étude, rapportée dans Capital, les alentours des lignes 14 et 15 connaissent également des hausses remarquables : « Dans le prolongement sud de la ligne 14, par exemple, les prix autour de Maison Blanche-Paris XIIIe ont grimpé de 50% entre 2008 et 2019, pour se hisser à 7920 euros du mètre carré.
Au Kremlin-Bicêtre, la station d’après, c’est plus de 36% (5530 euros du mètre carré). Et à la suivante, Villejuif Institut Gustave Roussy, la flambée atteint encore 36%. Le prix moyen y atteint 4050 euros du mètre carré. »
En 2017, Les Échos Investir attiraient déjà l’attention sur la belle opportunité que représentait le quartier de l’Institut Gustave Roussy (IGR) à Villejuif qui, à première vue n’avait rien pour faire rêver. Ils écrivaient : « Pourtant, dans cinq ans, les parkings et les immeubles des années 1960 auront laissé la place à une gare futuriste et à une pléiade de nouveaux commerces, bureaux et logements. La ville est appelée à devenir un important pôle de recherche sur la santé. La demande de logements d'étudiants et de jeunes chercheurs devrait sérieusement augmenter dans les années à venir. »
D’où l’impérieuse nécessité de savoir anticiper.
Si les notaires précisent que des écarts de prix peuvent être constatés d’une station à l’autre, nous tenons à spécifier, qu’on se trouve en haut ou en bas de cette fourchette de valeurs, la hausse des tarifs est toujours au rendez-vous sur ces lignes.
Dans son article « Grand Paris : ces futures gares qui font (ou vont faire) flamber les prix de l’immobilier », Antoine LAURENT observe également cet « effet gare » sur certaines stations des 75 kilomètres de la future ligne 15. A Bécon-les-Bruyères, les prix ont grimpé de 48% depuis 2008. 38% autour de Chatillon Montrouge et 54% à Pont-Cardinet.
Si les futures lignes 16, 17 et 18 ne semblent pas encore s’inscrire dans cette tendance, sauf aux environs de Massy-Palaiseau (+19%) et Versailles-Chantier (+30%), restons vigilants et soyons prêts à y anticiper un futur réveil des prix de l’immobilier.
William TRUCHY, directeur général de Kaufman et Broad pronostique un bel avenir au plateau de Saclay grâce à la future ligne 18 qui reliera, à l’horizon 2026, Massy-Palaiseau au Campus urbain Paris-Saclay et, à l’horizon 2030, Saint-Quentin-en Yvelines et Versailles. « Le plateau de Saclay fera partie des secteurs qui ont une capacité d’évolution de prix très importante, avec en prime une belle qualité de vie de par son positionnement ‘Silicon Valley’ » pronostique-t-il.
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Pour investir malin dans le Grand Paris, il faut compter avec l’attractivité des gares impactées par l’organisation des JO de 2024.
Le Figaro Immobilier du 30 janvier 2020 cite parmi les secteurs porteurs et les territoires à privilégier : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget, Villiers-sur-Marne, Bagneux, Aubervilliers, Champigny et Clamart. Il fait état de « communes dotées de belles perspectives en termes de mobilité et de création d’emplois et donc de besoins en logements »
Sans doute s’est-il appuyé sur les études qui prévoient que, d’ici à 2030, le Grand Paris Express génèrera 18 millions de mètres carrés d’opportunités de développement, 115 000 créations d’emplois et des centaines de milliers de logements…
On peut parler de forme olympique.
Pour les plus patients en ce qui concerne le retour sur investissement, il cite Orsay, Massy Palaiseau et, comme William TRUCHY, le plateau de Saclay.
Pour clore ce chapitre, nous ne résistons pas à l’envie de reprendre quelques mots que Thomas LEFEBVRE, spécialiste du Grand Paris chez Meilleursagents.com avait prononcés en 2017 : « L’immobilier s’appréhende sur le long terme, il est donc intéressant de commencer à réfléchir dès à présent à un investissement immobilier situé près de l’une des gares du Grand Paris. »
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Kévin Savonni
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