Une tendance de plus en plus fréquente pour rentabiliser une maison, consiste à la transformer en immeuble de rapport en la divisant en plusieurs logements.
Cette technique est séduisante, pour obtenir une rentabilité locative élevée, mais il est nécessaire de bien maîtriser son cadre juridique et réglementaire, et de savoir évaluer l’étendue du chantier.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous divisons régulièrement des maisons, en zone tendue, pour le compte de nos clients propriétaires bailleurs, dans le but d’augmenter leur rentabilité locative et l’épaisseur de leur cash-flow positif.
Nous allons essayer de vous éclairer sur le sujet.
La division d’une maison en plusieurs appartements est une machine à générer de la rentabilité et du cash-flow.
- L’achat de plusieurs lots, en bloc, surtout quand il s’agit de biens dégradés, permet de se diriger vers des surfaces plus importantes et d’obtenir des prix bien plus intéressants qu’en achetant lot par lot.
- De plus, l’achat d’immeubles ne concerne pas les acheteurs occasionnels et les agents immobiliers, mais les investisseurs expérimentés, bien plus rares, qui savent négocier et profiter de cette situation de non mise en concurrence.
- C’est aussi, pour l’acquéreur, un seul passage chez le banquier et le notaire…
- Le prix du m2 d’appartement loué est bien supérieur à celui du même m2 pour la location de la maison dans sa totalité.
- Tout loyer comprend une part incompressible et la multiplication des appartements entraîne la multiplication de cette part. Résultat : plus on possède de lots à louer, plus la rentabilité de l’investissement locatif grimpe… et le cash-flow, qui tombe tous les mois, également.
- Les risques d’impayés sont lissés, parce que répartis sur plusieurs logements.
- Dans une maison ou un immeuble de rapport, l’investisseur est seul maître à bord et décide, comme il l’entend, du fonctionnement de son immeuble et des frais qu’il engage.
On comprend mieux pourquoi « Diviser plus pour gagner plus » est une des devises préférées des investisseurs dans l’immobilier locatif rentable.
Selon le Code de la construction et de l’habitation (CCH), la surface habitable de chacun des lots créés ne peut pas être inférieure à 14 m2 et son volume à 33 m3.
Il faut savoir que la surface habitable ne prend pas en compte :
- Les pièces, ou parties de pièces, d’une hauteur inférieure à 1,80 m
- Les combles non aménagés.
- Les caves et sous-sols même aménagés. Le Code de la santé les définit comme impropres à l’habitation.
- Les terrasses, les loggias et les balcons.
- Les vérandas et autres volumes vitrés.
- Les locaux communs et les dépendances.
- Les remises et les garages.
Vous avez obligation de vérifier si la maison est soumise à un arrêté de péril.
Il s’agit d’un document qui atteste que la solidité du bâtiment est remise en cause et qu'elle présente un risque pour ses habitants.
La mairie est détentrice du pouvoir de contraindre à réaliser les travaux de consolidation.
D’autre part, même hors du cadre d’une division, il n’est pas permis de mettre le bien en vente ou en location, dans le cadre d’un arrêté de péril.
Chaque nouveau lot doit être raccordé à une colonne électrique, à l’eau potable, au réseau d’évacuation des eaux usées, et être équipé de compteurs individuels pour l’eau et l’électricité.
Chaque appartement doit disposer, d’au moins, une fenêtre donnant sur l’extérieur.
Dans le cas d’un appartement ou la chambre est aveugle, celle-ci, n’est pas considérée comme une « vraie » pièce, et on parle alors de T1 bis, et non de T2.
Si aucune modification extérieure ou extension du bâti n’est envisagée.
- S’il faut procéder à une extension qui crée entre 5 et 20 m2 de surface habitable supplémentaires.
De 5 à 40 m2 pour certains PLU (plan local d’urbanisme).
- Si l’aménagement entraîne une légère modification de l’aspect extérieur (nouvelles fenêtres, changement porte d’entrée, construction d’une véranda…)
- S’il faut procéder à une extension qui crée plus de 20 m2 de surface habitable
supplémentaire (40 m2 pour certains PLU.
- Si, entre 5 et 20 m2 de surface habitable supplémentaire créée (5 à 40 m2 pour certains PLU)
la surface totale de plancher de la maison a été portée à plus de 150 m2.
- Si l’aménagement entraîne une modification profonde de la façade, ou une intervention sur les structures porteuses.
- Si l’habitation est classée ou située en zone protégée
Les travaux de division sont compris dans le budget total de la rénovation des maisons et des appartements de nos clients investisseurs.
Estimation du prix moyen au m², pour la rénovation et l’aménagement de la totalité d’une maison (ameublement compris).
La division d’une maison ou d’un immeuble n’est pas un petit chantier. Si la plomberie et l’électricité en sont les points majeurs, de nombreux autres corps de métiers sont concernés.
Il faut savoir organiser l’ensemble des actions, dans le respect des bonnes pratiques, du calendrier et des devis.
Chez Revenus-Locatifs.com, tous les travaux, de leur préparation à leur achèvement, sont réalisés sous la conduite de notre architecte HMONP, conseiller en architecture intérieure.
Chaque appartement doit pouvoir être accessible de manière indépendante, même si la porte d’entrée est commune.
Il tombe sous le sens qu’un locataire ne doit jamais avoir à traverser un autre appartement pour accéder au sien.
Chez Revenus-Locatifs.com, non installons de vraies portes palières avec serrure 3 ou 5 points. Les locataires y gagnent en sécurité et en isolation thermique et phonique.
Pour les logements en coliving, chaque chambre est équipée d’une serrure connectée à un igloohome.
- Chaque appartement doit disposer de son propre compteur d’eau et d’électricité, afin que chaque locataire ait accès à sa consommation.
- Il doit y avoir, au minimum, un système de coupure général à l’intérieur de chaque logement.
- Si le bien possède un SAS commun, il peut abriter le compteur principal et les sous-compteurs
éventuels. Les relevés en seront ainsi facilités.
Les maisons équipées de plus de deux ou trois salles de bain et plusieurs cuisines n’étant pas monnaie courante, les travaux de plomberie sont conséquents.
- Les nouveaux réseaux doivent partir de l’arrivée d’eau principale, ce qui ne présente pas de difficultés particulières.
Chez Revenus-Locatifs.com, non équipons les appartements de systèmes d’approvisionnement d’eau chaude et de chauffages électriques individuels.
Si la copropriété est équipée d’une chaufferie, nous nous y raccordons
En coliving, un seul compteur équipe la maison et les locataires partagent les charges.
- Les évacuations des eaux usées peuvent se révéler plus complexes, car toutes doivent respecter une pente, définie réglementairement, pour se raccorder aux évacuations existantes.
Plus on s’en éloigne, plus il faut surélever l’élément duquel on doit évacuer l’eau.
Il est nécessaire d’anticiper leur installation, car autant la tuyauterie du réseau d’eau peut être dissimulée dans les murs et les cloisons, l’opération s’avère plus délicate avec des conduits d’évacuation de dix centimètres de diamètre.
- Une augmentation de la puissance du compteur en place est généralement nécessaire.
- Pour l’installation de nouveaux compteurs, il faut consulter ENEDIS qui, après accord et devis, suite à une étude de faisabilité, exige de disposer de l’autorisation d’urbanisme et du certificat CONSUEL.
Sans certificat CONSUEL, le fournisseur d’énergie refusera de mettre le compteur en service.
- Plus la maison est ancienne, plus la colonne risque d’être saturée, la seule solution est alors de la remplacer dans sa totalité pour disposer d’une puissance supérieure.
Toutes ces démarches peuvent prendre beaucoup de temps, voire plusieurs mois.
Chez Revenus-Locatifs, même en l’absence d’installation de nouveau compteur, nous faisons, systématiquement, passer le CONSUEL, après la remise à neuf de l’installation électrique.
Il est indispensable que chaque logement possède un accès téléphone / TV / internet.
Qui dit plusieurs lots, dit plusieurs locataires, donc plusieurs sources de bruit dont il faut limiter la propagation.
Les appartements doivent être séparés par des cloisons possédant de bonnes qualités d’insonorisation et il ne faut surtout pas transiger avec l’isolation des planchers et des plafonds.
De nombreuses maisons divisées sont équipées de cette « mini-véranda » qui couvre et protège leur entrée et rehausse leur design.
Sa construction est relativement simple et ne demande pas de permis de construire en dessous de 20 m2. Voir la partie « Permis de construire ou déclaration préalable » au début de cet article.
Après avoir consulté nos clients investisseurs, notre architecte applique son droit de conseil et leur soumet des guides d’ambiances et de textures pour qu’ils puissent personnaliser chaque mètre carré d’appartement.
Ensemble, ils définissent le type de rendu final souhaité pour décorer et aménager chaque logement.
Nous proposons une palette de six ambiances :
- mid-century
- contemporain
- industriel
- minimaliste
- bohême
- cocon
Le client nous précise ensuite, dans le mood board choisi, ses préférences de matériaux et les références des éléments qui équiperont chaque appartement
Quand cela est possible, nous lui proposons une visite 3D d’un projet similaire ou approchant, déjà réalisé.
L’ensemble des travaux, des équipements et de la décoration est compris dans l’enveloppe établie lors de l’acquisition de la maison et les solutions proposées conviennent, en l’état, à la quasi-totalité de nos clients investisseurs.
Mais, si le client désire aller au-delà des choix proposés dans nos cahiers d’ambiance, réaliser des travaux supplémentaires, ou choisir des équipements particuliers, ceux-ci font l’objet d’un devis rénovation et d’une facturation complémentaires.
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