En fin d’année 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis (lien) des recommandations aux banques de limiter la durée de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33% afin d’éviter de mettre en péril la stabilité financière des banques.
Si vous suivez l’actualité immobilière, vous avez dû entendre parler de ces différentes mesures, mais pour éclaircir les questions que vous vous posez par rapport aux implications que cela va avoir pour vos investissements, nous vous proposons cet article qui va vous permettre de faire passer vos prochains projets immobiliers.
En février 2020, nous pouvons déjà voir les impacts des recommandations du HCSF sur les taux d’intérêts avec une hausse ciblée sur les durées longues de la courbe des taux. Certaines banques imposent maintenant un apport minimum notamment pour les revenus les plus bas afin de limiter le taux d’endettement. Ce critère d’apport devient déterminant dans l’accord d’un prêt immobilier. Le niveau d’apport personnel bondit en janvier 2020 à +9.1% en glissement annuel. Même si le HCSF n’a pas directement le niveau d’apport nécessaire, les banques ont de plus en plus de mal à approuver en comité des financements à 110%. D’autres banques accentuent la restriction de durée avec un maximum de 25 ans. D’après Crédit Logement, en janvier 2020, la durée des prêts s’élevait en moyenne à 227 mois contre 232 mois en décembre 2019.
Les investisseurs, qui représentent 20% des acheteurs en 2019, sont également exclus de la flexibilité accordée aux banques dans la production de crédit : « Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. Cette marge de flexibilité devra cependant répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. Les modalités d’appréciation de la flexibilité sont précisées dans la notice. Ces modalités pourraient être ajustées si la situation le justifiait. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenus est préconisé. »
Auparavant, certains dossiers pouvaient être validés par les banques lorsque le taux d’endettement dépassait les 33% en considérant le reste à vivre de l’emprunteur. Deux méthodes sont pratiquées par les banques pour calculer ce taux d’endettement avec des revenus locatifs :
comparaison des charges du crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur dont les revenus fonciers pour 70% de leurs montants.
Prenons un exemple d’une personne ayant un revenu mensuel de 2100€ avec une mensualité d’un crédit à financer de 1100€ par mois sur 25 ans. Les loyers estimés du projet sont de 900€ par mois. Avec la méthode classique, le taux d’endettement ressort à 40.3% = 1100€/(2100€ + 900€x70%).
Elle consiste à rajouter seulement l’effort d’épargne dans le calcul du taux d’endettement. En reprenant notre exemple ci-dessus, le taux d’endettement ressort à 22.4% = (1100€ - 900€x70%) /2100. On comprend bien qu’avec un projet immobilier très rentable, certains investissements n’imputaient pas la capacité d’endettement.
Les banques sont donc aujourd’hui contraintes de mettre de côté ce calcul avec la méthode par différentiel pour faire passer les dossiers en comité de crédit.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous nous concentrons principalement sur des projets ayant une rentabilité supérieure à 7%, ce qui permet d’amortir l’effet à la hausse du taux d’endettement. De plus, les banques vont regarder un ensemble d’éléments pour approuver des dossiers d’investissement immobilier et nous ne constatons pas de refus pour nos clients depuis le début de l’année. Si le dossier est bien monté avec une part d’apport aux alentours de 10% du montant du projet global, alors vous avez de grande chance d’avoir votre dossier accepté. D’où l’intérêt de passer par nos services au préalable, car nous vous apportons une solution clé en main avec le financement. Nous opérons en amont une analyse minutieuse des dossiers de financement pour être sûr d’avoir le moins d’échec possible à la sortie des comités de crédit des banques.
Les taux d’intérêts bas couplés à des opportunités très rentables en Ile-de-France permettent d’avoir un environnement porteur en 2020 pour l’investissement locatif.
Notre équipe reste à votre disposition pour tout projet d’investissement locatif.
À bientôt,
Kévin Savonni
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