SCI avantages et inconvénients... Au regard du nombre de questions que vous nous posez sur ce sujet, nous pensons indispensable de développer trois chapitres pour le traiter :

- SCI Avantages fiscaux.
- SCI familiale Inconvénients.
- SCI familiale avantages.

Nous invitons tous ceux qui veulent en savoir plus sur cet outil qui permet d’investir dans l’immobilier, de gérer le patrimoine et de préparer la transmission, à lire cet article dans son intégralité.

Mais, avant tout, expliquons ce qu’est une SCI.
- Une SCI (société civile immobilière) est une société créée par deux associés au minimum, membre d’une même famille ou non.
- Les parts sociales de la société sont réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports.
- C’est la SCI qui est propriétaire du bien. 

SCI Avantages fiscaux. Opter pour la bonne option fiscale

Par défaut, la SCI est dite « transparente » et relève du régime fiscal des sociétés de personnes. Ses résultats sont imposés à l’IR (impôt sur le revenu). On parle alors de SCI à l’IR.
L’imposition est réalisée entre les mains des associés, en fonction des parts qu’ils possèdent, sur la totalité du résultat.

Mais, l’imposition à l’IR n’est pas obligatoire. Les associés peuvent soumettre les résultats de la société à l’IS (impôt sur les sociétés). On parle alors de SCI à l’IS.

Le choix du régime fiscal d’une SCI s’effectue lors de sa création mais on peut passer de l’IR à l’IS en cours de vie sociale. L’option est irrévocable après le 5^e exercice suivant ce changement.

Nous allons voir comment opter pour le bon régime fiscal.

Pour aller plus loin sur le thème « SCI Avantages et inconvénients », nous zoomerons ensuite sur la SCI familiale en développant :
- SCI familiale inconvénients.
- SCI familiale avantages.

SCI Avantages fiscaux. Société civile/Société commerciale

La fiscalité des revenus locatifs du bien immobilier diffère selon qu’il s’agit d’une SCI à l’IR ou à l’IS.

Il faut savoir qu’une SCI est une société à caractère civil et n’est pas, en principe, autorisée à pratiquer une activité commerciale.
Or, quand elle fait de la location meublée, son activité est considérée comme commerciale. 
Le caractère civil est alors levé et elle est imposable à l’IS sur la totalité des bénéfices locatifs.

• SCI Avantages fiscaux. SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

Dans une SCI à l’IR, la quote-part des résultats qui revient à chaque associé est imposée à l’IR dans la catégorie des capitaux mobiliers. 
La SCI dite « transparente » n’a ni bénéfices à déclarer, ni impôt à payer. C’est chaque associé, et seulement s’il a perçu des dividendes, qui est personnellement imposé à l’IR sur le modèle des personnes physiques, propriétaires en direct d’un bien immobilier. 

- Déficit foncier 
En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes et sur le revenu global de l’associé (les intérêts d’emprunt ne sont pas pris en compte) dans la limite annuelle de 10 700 €. 

- Plus-value immobilière
Un abattement progressif s’applique à compter de la sixième année de détention des parts et la plus-value est totalement exonérée après 22 ans de détention.
Prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la sixième année de détention des parts et la plus-value est totalement exonérée au-delà de 30 ans de détention.

• SCI Avantages fiscaux. SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui est redevable de l’IS. 
Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de bénéfices sous la forme de dividendes.

La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité. Elle peut reporter les éventuels déficits sur les exercices comptables ultérieurs et prendre en compte l’amortissement (il n’y a pas de déduction fiscale pour amortissement dans une SCI à l’IR).

La SCI à l’IS est intéressante pour les hautes tranches de revenus.

- Plus-value immobilière
Application des règles des plus-values professionnelles : la plus-value sur les cessions de biens immobiliers s’ajoute au montant du bénéfice imposable à l’IS.
Les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement pour durée de détention sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans, 65% pour les titres détenus plus de 8 ans.

- Cession des parts
L’associé personne physique est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs immobilières et l’associé personne morale sur celui des plus-values professionnelles.

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Les recommandations de l’équipe Revenus-Locatifs.com :
- Choisir la SCI à l’IR, donc la location nue, quand on souhaite avoir rapidement un revenu complémentaire
- Choisir la SCI à l’IS, location nue ou meublée, quand on se trouve dans une optique patrimoniale.
(Possibilité de décaler le paiement de l’impôt après la période de capitalisation).

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Il existe plusieurs types de SCI, dont la SCI familiale, qui est constituée, pour une durée de 99 ans, par les membres d’une même famille, jusqu’au 4^e degré. 
Elle permet d’acheter, de gérer ou de préparer la transmission d’un bien immobilier en famille, en évitant les soucis de l’indivision et de ses blocages décisionnels. 
Il est toujours plus avantageux, fiscalement, de donner des parts d’une société qu’un bien immobilier.

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Dans la rubrique « SCI Avantages et inconvénients », examinons maintenant la SCI familiale.

SCI familiale Inconvénients : pas insurmontables mais réels

Les premiers inconvénients de la SCI familiale, tiennent, comme pour toutes les autres SCI, aux formalités de sa constitution :

- Rédaction et signature des statuts.
- Enregistrement au centre des impôts.
- Publication de la constitution de la SCI.
- Immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce.

La rédaction des statuts nécessite l’intervention d’un avocat ou d’un notaire.

- Le coût de création est aussi à classer dans « SCI familiale Inconvénients » :

En règle générale, le coût de la seule rédaction des statuts varie entre 1 500 € et 2500 €.
Le coût de création chez un notaire est le même que pour une SCI traditionnelle.
Il faut également prévoir de régler le montant de l’annonce légale et de l’immatriculation.

La création d’une SCI implique également :
- La tenue d’une assemblée générale annuelle.
- La tenue et le suivi d’une comptabilité sérieuse.
- Le respect des règles strictes de fonctionnement.

Autre inconvénient, et sûrement le plus important :
- La responsabilité illimitée des associés de la SCI.

Cela signifie que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. 

Chacun engage son patrimoine personnel, dans la proportion des parts détenues au capital, pour le remboursement de possibles dettes que la SCI aurait contractées.

Il est important de bien veiller à l’étendue des pouvoirs décisionnaires attribués au gérant car, si celui-ci gère mal la SCI, les associés se trouveront personnellement responsables.

- Nous rappelons qu’en cas de location meublée, la SCI familiale va basculer sous le régime de l’impôt sur les sociétés.

SCI familiale avantages : des avantages importants

Le premier avantage de la SCI familiale est d’écarter les règles de l’indivision et de faciliter les droits de succession et la transmission du patrimoine aux héritiers.

Les autres avantages de la SCI familiale :
- La nomination d’un gérant (il peut s’agir d’un associé ou d’un tiers) pour s’occuper du bien évite d’éventuelles tensions entre associés.
La SCI familiale est idéale dans le cas d’un héritage ou plusieurs enfants sont concernés.

- Éviter la dislocation du patrimoine en cas de succession.
Le patrimoine, qui n’est pas divisé entre les associés mais reste entier au sein de la SCI, est géré de manière uniforme par le gérant. 
Chaque héritier ne possède pas une partie du patrimoine hérité mais des parts sociales. 

- L’exonération de TVA est aussi à classer dans « SCI familiale Avantages » :
La SCI familiale n’est pas soumise à la TVA, sauf en cas de location d’un emplacement de stationnement, de prestations d’hébergement ou de location nue de locaux industriels et commerciaux.

- Autre avantage important : la réduction des droits de succession au sein d’une même famille.
Les droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès sont réduits. Étant calculés sur la valeur des parts de la SCI, ils sont moins élevés si celle-ci a des dettes.

Chaque parent pouvant donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans, il est possible de bénéficier d’une exonération totale des droits de donation en cédant tous les 15 ans une partie des parts sociales.
Si un associé donne la pleine propriété de ses parts sociales à ses héritiers, il ne fait plus partie de la SCI familiale. 
Il faut s’assurer que les statuts prévoient la donation à un tiers de la SCI.

- SCI familiale et démembrement de propriété :
Le démembrement permet de séparer la nue-propriété (la possession du bien) de l’usufruit (la jouissance du bien).  

Le schéma de transmission pour les parents consiste à donner aux enfants la nue-propriété des parts qu’ils possèdent dans la SCI.
Cela permet de réduire les droits de donation et ensuite les droits de succession, la valeur fiscale de la nue-propriété des parts de la SCI dépendant de l’âge de l’usufruitier.
Se reporter au tableau de la répartition de la valeur de l’usufruit et de celle de la nue- propriété selon l’âge de l’usufruitier.

Le démembrement permet également de protéger le conjoint survivant et de faciliter la succession dans les familles recomposées.

Si l’on ne peut pas à proprement parler de « SCI Avantages fiscaux », celle-ci permet une certaine défiscalisation des droits de succession.

Nous voilà arrivés au terme des 3 parties que nous nous étions proposés de traiter :
- SCI Avantages fiscaux.
- SCI familiale Inconvénients.
- SCI familiale Avantages.

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Chez Revenus-Locatifs, nous sommes spécialistes de l’investissement locatif, clé en main, en Île-de-France et allons conclure cet article par un conseil aux primo-investisseurs.
- La SCI est disproportionnée pour un premier investissement et il vaut mieux éviter ses contraintes et ses coûts de création.
- Il est préférable de bien choisir où investir, d’investir en direct, de louer en nu ou en meublé et d’aviser quand le patrimoine sera devenu plus important.
- D’autre part, les banques sont assez frileuses pour un financement quand un particulier veut emprunter en SCI.