Le démembrement de propriété est un mécanisme bien connu pour faciliter la transmission d’un bien à ses descendants.
Mais il présente également des avantages lors de l’achat d’un bien immobilier.
Il consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
L’avocat de Revenus-Locatifs.com fait le point sur son principe et ses avantages.
Consulter également nos INDISPENSABLES « La nue-propriété » , « La donation »
Et notre blog « Démembrement et déficit foncier ou comment acheter sans se faire imposer ET en transmettant son patrimoine ».
Le démembrement consiste à répartir la propriété entre plusieurs personnes.
Le droit de propriété comporte trois attributs :
- L’usus qui est le droit d’utiliser le bien.
- Le fructus qui est le droit d’en tirer des ressources.
- L’abusus qui est le droit de disposer.
- La nue-propriété qui fait référence à l’abusus.
Droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier, de le vendre ou de le détruire.
- L’usufruit qui fait référence à l’usus et au fructus
Droit d’user de ce bien et d’en recevoir des revenus, tels que les montants des loyers dans le cas d’un bien immobilier.
Il y a démembrement de propriété lorsque les trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
Le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit, mais qui nécessite l’intervention d’un notaire (il faut compter environ 1500 €).
Les deux parties doivent se rendre chez le notaire afin de conclure un contrat où elles décident des modalités de sortie : au décès de l'usufruitier ou à la fin de la période définie.
Attention, une fois l’usufruit du bien cédé, il n’existe pas de moyen de revenir en arrière.
L’extinction de l’usufruit marque la fin du démembrement de propriété.
Cela peut être par suite du décès de l'usufruitier ou bien à la fin de la période de démembrement fixée par le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le démembrement de propriété peut toutefois prendre fin à la suite de situations particulières :
- Non-respect de ses obligations par l’usufruitier, notamment concernant l’entretien du bien
- L’usufruitier abuse de son droit ou y renonce.
Le démembrement permet d’acquérir des biens avec une décote de 30 à 50% par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
Cette décote correspond au montant des loyers que l’investisseur aurait perçus pendant cette période s’il avait loué le bien.
L’usufruit reste au vendeur ou est cédé à une autre partie qui en possède la jouissance, en supporte les charges et les réparations d’entretien.
Au terme du démembrement, appelé remembrement, l’investisseur qui possédait le bien en nue-propriété en récupère l’usufruit et peut disposer du bien comme il l’entend.
Le démembrement de propriété est fréquemment pratiqué au sein des familles pour préparer une donation.
En cédant la nue-propriété à un ou des descendants appelés donataires (généralement les enfants), le donateur leur permet de réduire les frais de succession et continue à pouvoir user de son bien (l’habiter et le louer), puisqu’il en a l’usufruit.
Au terme du démembrement, les donataires disposent du bien en pleine propriété.
Consulter notre INDISPENSABLE « La donation ».
Le démembrement de propriété permet de réduire, voire de totalement effacer les sommes dues à l’administration fiscale au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière qui a remplacé l’ISF en janvier 2018).
En donnant l’usufruit du bien immobilier acquis à une tierce personne (habituellement un enfant ou un autre membre de la famille), l’investisseur réduit la somme à déclarer dans le cadre de cet impôt puisque, s’il est assujetti à l’IFI, c’est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable et se trouve redevable de l'IFI sur la valeur de la pleine propriété du bien.
L’investisseur paye donc moins d’IFI, et même plus du tout s’il repasse en dessous du seuil de déclenchement.
Attention, l’usufruit doit être avantageux pour la personne qui le reçoit. Dans le cas contraire, la donation peut être remise en cause par l’administration fiscale qui considérera que l’opération consistait uniquement à éviter le paiement de l’IFI.
« Le principe général d’imposition chez l’usufruitier ne s’applique pas dans les situations suivantes :
- Si le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal (usufruit lié à l’application du Code civil et non en raison de dispositions testamentaires ou de donation aux derniers vivants entre époux), d’un usufruit compte tenu de l’absence de descendant et survie d’ascendant(s) du conjoint prédécédé, ou encore d’un usufruit lié à la présence d’un ou plusieurs enfants d’un premier lit ;
- Lorsque la nue-propriété d’un bien immobilier a été vendue à un tiers autre qu’un héritier présomptif, donataire ou personne interposée ;
- Dans le cas où la nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.
Dans ces trois cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire (barème dépendant de l’âge de l’usufruitier), sous réserve que l’usufruit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété tend vers la valeur du bien en pleine propriété. La détermination de la répartition des valeurs respectives entre usufruit et nue-propriété résulte de l’application du barème de l’article 669 du Code général des impôts. »
Fondation de France
Le démembrement de propriété est un mécanisme différent de celui du viager.
Cependant, dans certaines situations, le démembrement de propriété est proche d’une vente en viager.
C’est le cas lorsqu’une personne âgée vend la nue-propriété de son bien immobilier mais en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Elle profite du capital versé et de la rente viagère tout en continuant à profiter de son bien en l’habitant, ou en le louant pour en percevoir les loyers.
Mais, démembrement et viager différent sur un certain nombre de points.
- En viager, la durée de l’opération est aléatoire, puisqu’elle est égale à l’espérance de vie du vendeur (crédirentier).
- En démembrement de propriété temporaire (le plus fréquent, hors donation), la durée de l’opération est fixée à l’avance, contractuellement (souvent de dix à quinze ans, avec une durée maximum de trente ans).
- En viager occupé (plus de 95% des viagers), l’acheteur acquiert la nue-propriété en versant une somme au comptant (le bouquet) plus une rente généralement mensuelle, jusqu’à la fin du viager.
- En démembrement de propriété, l’acquéreur de la nue-propriété verse comptant, en fonction de la durée du démembrement, un montant représentant 50 à 70% de la valeur du bien en pleine propriété.
Il n’y a pas versement de rente.
- En viager, le vendeur continue à habiter le bien quand il en a conservé le droit d’usage et d’habitation (DUH).
- En démembrement, le vendeur cède son usufruit. En conséquence, l’occupant et le vendeur ne sont donc pas la même personne.
- En viager, le vendeur est généralement l’occupant qui a conservé son droit d’usage et d’habitation.
Mais, s’il en a conservé l’usufruit, il n’est pas tenu d’habiter dans les lieux. Il peut louer le bien et en percevoir les loyers.
- En démembrement, l’usufruitier peut habiter lui-même le bien, mais il peut également le louer ou le prêter.
Pour en savoir davantage sur le viager, consulter notre INDISPENSABLE « Le viager ».
Le démembrement de propriété dans le cadre d’un investissement en Société civile de placement immobilier (SCPI) est une pratique bien connue des investisseurs.
Ce sont les objectifs recherchés, qui déterminent le choix d’être usufruitier ou nu-propriétaire.
En renonçant à la perception des loyers issus de la SCPI pour une durée déterminée, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts.
Plus la durée de l’opération est importante, plus la décote l’est aussi.
Une excellente solution pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à un tarif d’acquisition avantageux sans avoir besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.
Il est pertinent de faire coïncider le terme du démembrement avec l’âge de départ à la retraite afin de compenser la baisse de revenus liée à l’arrêt de l’activité professionnelle par les revenus issus de la SCPI, puisque l’épargnant récupère alors la pleine propriété de ses parts de SCPI.
La solution est intéressante pour obtenir des revenus complémentaires pendant toute la durée du démembrement tout en bénéficiant d’un taux d’imposition faible.
En achetant l’usufruit des parts de SCPI l’investisseur est protégé contre l’inflation, son capital étant intégralement constitué par de l’investissement immobilier.
Notons également qu’une éventuelle variation dans la valorisation du parc immobilier n’aurait aucune incidence sur les loyers qu’il perçoit, ceux-ci étant calculés sur le coût des travaux de construction initiaux.
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